Khái niệm cho thuê đất:
Thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành;
Theo khoản 2 điều 4 luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
a) Mục đích cho thuê đất:
Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả;
Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá nhân, tổ chức người nước ngoài.
Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng, các cơ sở kinh tế.
Góp phần sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả, thực hiện tốt các nội dung quản lý đất đai.
Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất người sử dụng đất với người sử dụng đất làm, căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luât;
Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
Các đối tượng được thuê đất được thuê đất với 2 hình thức: điều 35 LĐĐ.
- Thuê đất trả tiền thuê hàng năm: tất cả các đối tượng được thuê đều có thể
lựa chọn hình thức này (khoản 1 điều 2 nghị định 142/2005/NĐ-CP)
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
Hộ gia đình cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai 2003.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này,
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 82 Luật Đất đai 2003,
Doanh nghiệp nhà nước đã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai 2003
Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế đã mua tài sản thanh lý, hoá giá, nhượng bán do phá sản, hết nhu cầu sử dụng gắn với đất chưa nộp tiền sử dụng đất được chuyển sang thuê đất
Tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê: (khoản 2 điều 2 nghị định 142/2005/NĐ-CP)
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
-Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. -Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê mặt nước, mặt biển để thực hiện dự án đầu tư.
Thời hạn sử dụng đất do Nhà nước cho thuê
-Thời hạn tính từ ngày ký hợp đồng cho thuê.
-Hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là không quá 20 năm. Hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất trồng rừng sản xuất là không quá 50 năm.
-Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất giao vượt hạn mức trước ngày 01/1/1999, khi hết ½ thời hạn giao sẽ phải chuyển sang thuê. Thời hạn thuê đất tính theo hợp đồng. -Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thuê để thực hiện dự án đầu tư theo dự án được duyệt nhưng không quá thời hạn giao.
-Thời hạn thuê đất công ích không quá 5 năm.
- Căn cứ tính tiền cho thuê đất
Đơn giá thuê đất: điều 4 nghị định 142/2005/NĐ-CP
- Đơn giá thuê đất 1 năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành trên cơ sở khung giá đất (theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất).
-Riêng đối và đất đô thị hoặc trung tâm thương mại dịch vụ nơi có khả năng sinh lợi đặc biệt đơn giá có thể tăng so và quy định nhưng không qúa 4 lần so và cách tính trên.
-Ở miền núi, vùng sâu, vùng xa có điều kiện khó khăn cần khuyến khích đầu tư, mức giá cho thuê thấp hơn (thấp nhất bằng 0.5 lần mức giá tính ở trên).
-Trong trường hợp đấu giá, đấu thầu đơn giá là đơn giá trúng đấu giá đất thuê. Trường hợp này người nộp tiền thuê đất không được trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp.
-Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành phần trăm để tính đơn giá cho thuê đối và từng loại đất, từng loại đô thị, loại xã, khu vực đường phố, vị trí, hạng đất.
-Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện quyết định đơn giá cho từng dự án đối và hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Xác định tiền thuê đất: điều 7 nghị định 142/2005/NĐ-CP
-Trường hợp nộp tiền thuê đất hàng năm
T Tiền thuê đất 1 năm = Sthuê . Ggiá thuê.
Thời gian tính tiền kể từ ngày có quyết định thuê đất hoặc theo thời điểm bàn giao đất cho thuê.
Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo.
Trong trường hợp người thuê đất được giảm tiền cho thuê đất và đã trả tiền bồi thường hỗ trợ .
T tiền thuê đất 1 năm = G đơn giá thuê . S diện tích thuê - T tiền được giảm - T tiền bồi thường, hỗ trợ phân bổ cho 1 năm-Trường hợp nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê -Trường hợp nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê
T tiền thuê đất = N số năm phải nộp . G đơn giá thuê . S diện tích thuê - T tiền được giảm - T tiền bồi thường, hỗ trợ(Số năm phải nộp = Số năm thuê - số năm được miễn tiền thuê đất). (Số năm phải nộp = Số năm thuê - số năm được miễn tiền thuê đất).