IV, Kết quả đạt được và chưa được trong việc tr n khai Thuế
p gặ vừa qua 2.Những hạ
2.Những hạ
Một là ,cơ cấu thế bất động sản tron g tổng nguồn thu ngân sách hằng năm chưa cao,ch
đúng với thực tế.
Số thu từ thuế bất động sản chiếm tỉ trọng chưa cao so với thu ngân sách Nhà nứơc,bình quân thời kì 2004-2010 đạt 8.9%(Nguồn Tổng Cục Thống Kê) Qua khảo sát tại 17 tỉnh về tỷ trọng số thu BĐS sovới NSĐP năm 2008, có 2 tỉnh đạt trên 30% (Hà Nội: 32,05%, Đà Nẵng: 35,6%);còn lại 15
ỉnh đều dưới 30%,
So với một số nước trên thế giới, số thu này còn rất thấp ( Mỹ, số thu từ thuế BĐS chiếm khoảng 30% Ngân sách bang; Ở Úc, Ailen, số t u này chiếm gần 90% NSĐP). Với chính sách thu từ thuế BĐS hiện nay, chưa thực sự góp phầntăng thu cho NSNN nói chung
à NSĐP nói riêng.
Nguyên nhân do cá sắc thuế đã quá lạc h ậu về cơ sở tính thuế, giá trị BĐS, …đã không bao quát được nhiều đối tượng và phạm vi tínhthuế. Bên cạnh đó, cơn g tác hành thu của cơ quan gặp nhiều trở ngại như: nhiều cơ quan chức năng cùng tham gia quản lý BĐS, cán bộ thuế không giải thích được rõ ràng mức thuế phảinộp của người dân, chế tài về thu thuế chưa cao,… dẫn đế thất thu thuế BĐS lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm. Ngoài ra, pháp luật c ưa quy định chặt chẽ về quản lý hồ sơ nhà ở, đất dẫn đến tình trạng chưa hoàn hành việc cấp giấy chứng nhận quyề
sở hữu nh ở, quyền SDĐ
Hai là ,hệ thống thuế bất động sản còn nhiều yếu kém,chưa thực hiện đuợc việc kiểm tra kiểm soát đối với thị tr uơng,các giao dịch bất động sản,chưa hạn chế được việc đầu cơ,n
giữ đất đai trái luật.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã có sự phát triển nhanh, nhất là kể từ Luật Đất đai năm 2003 ra đời, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường bất động sản ở nước
ta thời gian qua đó bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh. Đặc biệt, tình đầu cơ bất động sản
diễn ra khá phổ biến (tập trung chủ yếu ở nhóm hàng hóa nhà ở và đất ở), cụ thể theo Colliers Việt Nam, hiện có khoảng 60 – 70% người mua nhà tại Vệt
Nam là các nhà đầu tư , Điều đó có nghĩa là phần lớn những người mua nhà ở không phảil người có nhu cầu thực , kéo theo đầu tư tràn lan, thiếu quy hoạch đồng bộ dẫn đến lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội, làm cho thị trường diễn biến thất thường, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô. Thực tế hiện nay, tình trạng nhà, đất không sử dụng, trong đó có nhiều biệt thự có giá trị lớn bị bỏ hoang tại các dự án khu đô thị mới ở Việt Nam được xác định là do nhiều nguyên nhân (quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng cần thiết, v.v…) trong đó có ngyên nhân đầu cơ tràn lan ,thế
kiểm soát của Nhà nước .
Mặt khác,theo hệ thống thuế bất động sản của các nước trên thế giới thường bao gồm thuế đất và các tài sản gắn liền trên đất.Tuy nhiên,đến thời điểm này chúng ta vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định chặt chẽ điều này khiến cho nhà nước khó nắm được tình hình sử dụng của người dân,đồng thời đẩy giá nhà quá cao so với
iá thực tế của gời dân
Ba là , hạn chế về quyền của Doanh nghiệp,phương pháp ính thuế chưa đượ
hợp lý ,còn nhiều kẽ hở.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp chỉ sang tên cho khách hàng, khi khách hàng chứng minh mình đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Xét thấy doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ là một đơn vị kinh doanh, không đủ chức năng, quyền hạn để chế tài khách hàng. Đó cũng là điều ng
ch lý cho doanh nghiệp.
Theo quy định của luật thuế TNCN hiệu lực ừ 1/1/2009, thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sảược tính theo hai cách: đ óng theo thuế suất 25% trênthu nhập tính thuế hoặc đ óng theo thuế suất 2%
ên giá chuyển nhượng BĐS
Như vậy, nếu không xác định được giá vốn của bất động sản, thuế TNCN hoạt động chuyển nhượng BĐS phải đúng là 2% giá c huyển nhượng, so với thuế chuyển quyền sử dụng đất ở phải nộp trước đây 4% iá chuyển nhượng thì việc đóng thuế TNCN có lợi hơn cho người nộp thuế (thuế chuyển quyền sử dụng đấtđược thay thế bằng thuế TNCN). Nhưng sau hơn một năm triển khai thuế TNCNhoạt động chuyển nhượng BĐS, vẫn còn nhiều trường hợp tìm cách lách thuế, mà nguyên nhân là do quy định nộp thuế còn nhiều kẻ hở mà cá nhâ
p thuế đã phá thiện ra .
Khi giao dịch bất động sản,người bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân,người mua chịu thuế trước bạ.Phí trước bạ bằng 0.5%giá chuyển nhượng,và giá chuyển nhượng phải không được thấp hơn giá nhà đất do UBND tỉnh quy định.Còn nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì giá để tính phí trước bạ do UBND tỉnh ban hành.Do đó nếu giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế thì người mua và bán đều có lợi khi phảo nộp thuế thấp hơn nhiề
so với thực tế phải nộp.
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi vớicon nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ ợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiềutrường hợp đã sử dụng mối qu
Ví dụ , hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau là đối tượng phải nộ thuế. Nhưng để lácht , ngư chị dâu làm
thủ tục
chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chu n nhượng tiếp cho em dâu.
Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó đi vòng, chuyển nhượng bắcc