b. Những trờng hợp không đợc xem xét cấp GCNQSD đất
3.2. Hồ sơ xin cấp GCNQSD đất
Đơn xin đăng ký có quyền sử dụng đất: 2 bản theo mẫu số 6/ DDK Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 1 bản ( bản sao có công chứng) Bản đồ, sơ đồ, hồ sơ kỹ thuật thửa đất đợc giao hoặc cho thuê: 1 bản (có xác nhận của sở địa chính ).
Hợp đồng thuê đất ( đối với các tổ chức – bản sao có công chứng) 3.3. Quy trình cấp GCNQSD đất .
Chủ sử dụng đất có trách nhiệm kê khai đầy đủ, rõ ràng các nôi dung theo đúng mẫu quy định, sao chụp các giấy tờ có liên quan và nộp hồ sơ để chính quyền cấp xã, xã, thị trấn xét duyệt. Sau đó, hồ sơ đợc chuyển lên UBND huyện, huyện, thị xã, tỉnh trực thuộc tỉnh để Sở Địa chính ( nay là Sở Tài nguyên và Môi trờng) cùng với Phòng Địa chính tổ chức kiểm tra toàn bộ hồ sơ.
Sau khi hoàn tất các thủ tục kiểm tra Phòng Địa chính có trách nhiệm trình UBND cấp huyện phê duyệt cho các đối tợng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản; đồng thời dự thảo tờ trình để UBND huyện, huyện trình UBND tỉnh, tỉnh trực thuộc trung ơng xét duyệt đối với những đối tợng và tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng các loại đất đô thị.
Sở Địa chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND tỉnh, tỉnh trực thuộc Trung ơng phê duyệt cho các đối tợng thuộc thẩm quyền sau khi xác nhận đợc hồ sơ từ UBND huyện, huyện.
Cuối cùng, căn cứ vào biên bản kiểm tra thẩm định và tờ trình của cơ quan Địa chính để ra quyết định cấp GCNQSD đất cho các chủ sử dụng đất đủ các điều
kiện, quyết định xử lý các trờng hợp cha đủ hoặc không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất
4.Thẩm quyền của các đơn vị Nhà nớc trong việc CGCNQSD đất . *Luật đất đai sửa đổi, bổ sung quy định thẩm quyền cấp GCNQSD đất :
UBND tỉnh, tỉnh trực thuộc Trung ơng cấp GCNQSD đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, trừ trờng hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
UBND huyện, huyện, thị xã, tỉnh trực thuộc tỉnh cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất quy định tại khoản 1 Điều này đợc uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cung cấp.
Chính phủ quy định điều kiện đợc uỷ quyền cấp GCNQSD đất
Việc đăng ký và cấp GCNQSD đất phải tuân theo pháp luật. Vì vậy có thể nói cơ sở của đăng ký và cấp GCNQSD đất chính là các văn bản pháp quy của Nhà nớc về quản lý và sử dụng đất đai:
Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành quy định về việc giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị.
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều lần thứ nhất theo Nghị quyết 10/1998-QH10 ngày 2/12/1998.
Luật đất đai đã đợc Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và đợc công bố theo lệnh của Chủ tịch nớc số 24/1993/L-CTN ngày 24/7/1993.
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều lần thứ hai theo Nghị quyết số 51/2001-QH10 ngày 25/12/2001.
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung gần đây nhất đợc công bố theo lệnh của Chủ tịch nớc số 23/2003/L-CTN, ngày 10/12/2003 và đợc Quốc hội khoá XI thông qua tại số 13/2003-QH11 từ ngày 21/10 đến ngày 26/11/2003.
Văn bản số 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính hớng dẫn một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSD đất.
Nghị định số 09/1996/NĐ-CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ về chế độ quản lý, sử dụng đất Quốc phòng – An ninh.
Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị.
Nghị định số 01/1995/NĐ-CP ngày 04/01/1995 của Chính phủ ban hành về việc giao khoán đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ, hải sản trong các doanh nghiệp Nhà nớc.
Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ ban hành quy định về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp.
Thông t liên tịch số 1646/2000/TTLT-TCĐC-TGCP ngày 30/10/2000 của Tổng cục Địa chính – Ban tôn giáo của Chính phủ hớng dẫn cấp GCNQSD đất trên diện tích cơ sở tôn giáo đang sử dụng.
Không cấp GCNQSD đất cho các trờng hợp không có giấy tờ hợp lệ về nhà đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật nh đờng giao thông, cầu cống, đê điều, công trình thuỷ lợi, điện và đất sử dụng cho di…
tích lịch sử, an ninh quốc phòng.
Đối với trờng hợp mà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thuộc phạm vi bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật thì đợc xử lý nh sau:
- Nhà ở đã xây dựng trớc ngày ban hành văn bản quy định về phạm vi bảo vệ các công trình thì đợc cấp GCNQSD đất với điều kiện không đợc chuyển nh- ợng, khi Nhà nớc giải toả thì đợc đền bù theo quy định.
- Nhà ở xây dựng sau khi đã ban hành các văn bản quy định về phạm vi bảo vệ các công trình thì đợc cấp GCNQSD đất với điều kiện không đợc chuyển
nhợng, thế chấp. Nhà ở và công trình đã xây dựng phải chịu xử lý theo quy định của pháp luật.
Ch
ơng II:
Thực trạng của công tác cấp giấy nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Dơng .
i.Đặc điểm tự nhiên,kinh tế xã hội ảnh hởng tới việc sử dụng đất đai .
Thành phố Hải Dơng trớc kia là thị xã Hải Dơng bao gồm : - 9 phờng: + Bình Hàn. + Cẩm Thợng. + Quang Trung. + Nguyễn Trãi. + Thanh Bình. + Lê Thanh Nghị. + Hải Tân. + Hoàng v Thụ. + Phạm Ngũ Lão. -2 xã : + Tứ Minh . + Việt Hoà.
Trong đó có các phờng :Bình Hàn, Cẩm Thợng ,Thanh Bình, Hải Tân Là những phờng mới thành lập khi chuyển từ thị xã Hải Dơng lên Thành phố Hải D- ơng vào năm 1998.
Thành phố Hải Dơng nằm trên trục đờng quốc lộ 5A nối liền Hà Nội-Hải Phòng, là đầu mối giao thông của các tỉnh .Về địa giới hành chính ,Thành phố Hải Dơng tiết giáp với các huyện:Nam Sách,Thanh Hà,Gia Lộc,Thanh Miện,Bình Giang,Cẩm Giàng .
Với vị trí địa lý và giao thông thuỷ bộ thuận tiện ,Thành phố Hải Dơng có một lợi thế rất lớn để phát triển kinh tế xã hội nh: Trao đổi hàng hoá, tiếp thu thông tin, khoa học kỹ thuật, công nghệ và vốn đầu t tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế đa dạng, nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ,đồng thời nó cũng đặt ra những thách thức rất lớn trong việc quản lý và sủ dụng những điều kiện đó.
Về địa hình,Thành phố Hải Dơng nằm trong vùng đồng bằng đông bắc bộ với địa hình bằng phẳng .Đất đai chủ yếu là đất ở,chuyên dùng và một số đất phục vụ nông nghiệp.Trong thành phố ,mạng lới giao thông tơng đối dày với các trục đờng chính nh:Hồng Quang,Nguyễn Lơng Bằng, Lê Thanh Nghị,Phạm Ngũ Lão,Đại lộ Hồ Chí Minh…
Thành phố Hải Dơng với dân số khoảng trên 150.000 ngời .Nhìn chung trình độ dân số và ngời lao động trong quận khá cao so với nhiều địa phơng khác. Mật độ dân số của quận là 9.267 ngời/km2. Tỉ lệ gia tăng dân số năm 1999 là 4,97%, trong đó tỉ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,08%, tỉ lệ tăng dân số cơ học là 2,17%. Tỉ lệ lao động so với tổng số dân toàn thành phố là một vấn đề phức tạp, bởi vì thành phố có một sức hút lớn trong thời kỳ đô thị hoá mạnh, khiến chỉ tiêu này luôn biến động mạnh và làm cơ cấu dân số của quận nói chung cũng thay đổi, gây ảnh hởng mạnh trực tiếp đến việc sử dụng đất.
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội:
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã làm biến đổi cơ cấu sử dụng đất đai,làm cho mục đích sử dụng đất đai có rất nhiêù biến động do đó việc thống kê đăng ký sử dụng phair tiến hành thờng xuyên đầy đủ và khoa học.
Sự gia tăng dân số nhanh do tăng cơ học là chính đang gây áp lực rất lớn về nhu cầu sử dụng đất ở cho dân số phát sinh.
Việc nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hoá - hiện đại hoá cũng chiếm một diện tích đất đai không nhỏ và giải quyết hàng loạt các vấn đề kinh tế - xã hội nh bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng, di dời địa điểm mới.
Với chiến lợc phát triển kinh tế lấy công nghiệp là then chốt, chủ đạo, dịch vụ làm mũi nhọn thì hàng loạt các khu công nghiệp, thơng mại, dịch vụ đang và sẽ đợc xây dựng nên cần một diện tích đất đai tơng đối lớn phải sử dụng vào đất đang sản xuất nông nghiệp làm thay đổi về cơ cấu sử dụng đất .
Xã hội phát triển càng ngày càng nhanh chóng chính vì vậy mà để phục vụ cho đời sống và phát triển thì hàng loạt các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, phúc lợi công cộng đợc xây dựng, ảnh hởng mạnh đến cơ cấu sử dụng đất của thành phố và đòi hỏi phải có chiến lợc cho vấn đề này.
Sau năm 1997 tỉnh Hải Hng đợc tách thành tỉnh Hải Dơng và Hng Yên ,do đó có thay đổi lớn về quỹ đất cũng nh cơ cấu đất của tỉnh cũng nh của Thành phố Hải Dơng .
Mặt khác do các chính sách của Nhà nớc cũng nh của tỉnh ,có các quy định sử dụng đất đai thay đổi điều đó cũng ảnh hởng lớn đến việc sử dụng đất cụ thể trong dịa bàn thành phố.
II. Tình hình về quỹ đất và công tác giao đất trên địa bàn Thành phố Hải Dơng .
1.Thực trạng về quỹ đất đai .
Thành phố Hải Dơng là một thành phố nhỏ với diện tích khoảng 2.374,47 ha.Tuy vậy nhng tình hình sử dụng đất sai mục đích diễn ra thờng xuyên và khá phổ biến, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không qua cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền vẫn diễn ra , ý thức ngời dân cha cao. Hàng năm phòng quản lý đô thị luôn phối hợp với các phờng thuộc địa bàn của mình tiến hành rà soát thống kê đất đai theo trên cơ sở tổng hợp các tài liệu và hiện trạng biến động đất đai ,tiến hành đối chiếu, so sánh với kết quả thống kê định kỳ của các năm trớc. Số liệu cụ thể về các loại đất các năm đợc thể hiện trong biểu sau:
Biểu thống kê tình hình sử dụng đất và biến động đất đai từ năm 2000 đến năm 2003 trên địa bàn thành phố Đơn vị: ha
Stt Loại đất Năm Đất nông nghiệp Đất chuyên dùng Đất ở đô thị Đất CSD và sông ngòi 1 Năm 2000 765.33 778.5 705.5 125.65 2 Năm 2001 625.5 894.45 754.58 90.47 3 Năm 2002 487.43 1004.35 798.55 84,67 4 Năm 2003 376.48 1023.44 895,46 79.62
( Nguồn số liệu: Thống kê đất đai các năm Phòng quản lý đô thị Thành phố Hải Dơng )
Qua bảng trên ta thấy sự biến động rõ rệt về mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Dơng có sự biến động lớn. Sở dĩ có biến động đó là do quá trình chuyển đổi mục đích dủ dụng đất đai , hơn nữa do quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá phát triển mạnh, cùng với sự gia tăng dân số nhanh, nhiều nhà máy thuê đất xây dựng làm cho đất đai có sự biến động mạnh và một phần là công tác đo đạc, thống kê chia lại địa giới hành chính cha thống nhất.Nhận thấy rằng trong ba năm qua luôn có sự biến đổi mạnh mẽ giữa các mục đích sử dụng đất. Do quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ, đòi hỏi phải sử dụng nhiều đất đai hơn vào quá trình này.Điều đó có nghĩa là phần diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm đi để chuyển sang mục dích sử dụng làm đất ở,đất chyên dùng.Thêm vào đó là sự tăng cờng cải tạo tu bổ đa đất hoang,cha sử dụng bổ sung thêm vào các quỹ đất khác.Từ năm 2000 đến năm 2003 ,trên địa bàn Thành phố Hải Dơng ,diện tích đất chuyên dùng và đất ở ân c tăng rõ rệt.Điều dó đã phần nào nói lên đợc sự tiến bộ trong quá trình đô thị hoá ở Thành phố Hải Dơng .
2.Thực trạng về việc giao đất trên địa bàn Thành phố Hải Dơng .
Tính đến hết năm 2003 ,do nhu cầu sử dụng đất càng tăng cho mục đích ở,kinh doanh sản xuất của ngời dân,Phòng quản lý đô thị Thành phố Hải Dơng kết hợp với Sở tài nguyên môi trờng tỉnh cùng với phòng địa chính của các phờng,xã tiến hành giao đất cho các hộ gia đình,tổ chức thêm đợc nh sau:
+ Bình Hàn : 129 hộ với diện tích : 5.740 m2 + Cẩm Thợng :210 hộ ___________: 9.720 m2 + Quang Trung :45 hộ ___________: 490 m2 + Nguyễn Trãi :57 hộ ___________: 615 m2 + Thanh Bình :94 hộ ___________: 1.685 m2 + Lê Thanh Nghị :163hộ ___________: 2185 m2 + Hải Tân :156 hộ ___________: 2360 m2 + Hoàng v Thụ :62 hộ ___________: 859 m2 + PhạmNgũ Lão :32hộ ___________:215 m2 -2 xã : + Tứ Minh :94 hộ ___________: 3260 m2 + Việt Hoà :125 hộ ___________: 2895 m2
Ngoài ra các cơ quan trên còn tiến hành giao đất cho các tổ chức trong địa bàn Thành phố để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh.Nhng nhìn chung tình hình giao đât trên địa bàn Thành phố Hải Dơng còn chậm nhng cũng phần nào đáp ứng đợc nhu cầu của ngời sử dụng .
3.Thực trạng sử dụng đất.
Thực hiện Quyết định 273/QĐ-TTg của Thủ tớng chính phủ, UBND Thành phố Hải Dơng đã chỉ đạo phòng quản lý Đô thị tiến hành triển khai kiểm tra những vi phạm trong sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã kiểm tra thực hiện về kê khai báo cáo của các đơn vị, tổ chức đóng trên địa bàn quận. Kết quả thực hiện và tổng hợp đợc có nhiều hộ gia đình,các nhân và một số tổ chức có biểu hiện vi phạm trong kê khai đăng ký sử dụng đất.Việc kê khai không khớp với diện tích đất thực sử dụng và đều là nhỏ hơn nhiều.Không những thế mà về mục đích sử dụng cũng không theo đúng đăng ký.Chính điều đó thể hiện sự yếu kém trong quản lý cũng nh trong quá trình sử lý vi phạm.Do đó các cơ quan có thẩm quyền cần có những đổi mới trong hoạt động quản lý nhằm đạt đợc hiệu quả cao hơn trong công tác quản lý đất đai .Trong máy năm qua,đợc sự chỉ đạo của tỉnh,nhiều công trình công cộng đợc xây dựng mới trên nền các loại đất nông nghiẹp,đất ao
hồ nh công trình khu vui chơi giải trí,công viên hồ Bạch Đằng,công trình phục vụ Seagame 22,một quản thể khu thể thao của tỉnh đóng trên địa bàn Thành phố Hải Dơng ,cùng với hàng loạt những tuyến đờng mới mở nối liền từ đờng quốc lộ 5 vào sâu trong thành phố cũng nh vàu trong khu thể thao ,giải trí.Thao dự án phát triển khu công nghiệp của tỉnh dọc theo quốc lộ 5 làm cho bộ mặt lớn khu dân c ở đó thay đổi.Đằng sau đó là công tác thu hồi,đền bù thiệt hại cho ngời dân thuộc các phờng Bình Hàn,Cẩm Thợng,Xã Tú Minh,Việt Hoà.Ơ các địa phơng này,diện tích đất đai trớc đó chủ yếu là đất canh tác của nhân dân.Kế hoạch thu hồi đất đó thay