- Hồ sơ kỹ thuật thửa ñất là thành phần quan trọng trong bộ hồ sơñịa chính giúp cơ quan có thẩm quyền giải quyết các vấn ñề liên quan ñến thửa ñất.
- Nội dung hồ sơ kỹ thuật bao gồm: + Số tờ bản ñồ + Số thửa + Diện tích + Loại ñất + Tên chủ sử dụng ñất + ðịa chỉ thửa ñất + Thời ñiểm lập hồ sơ kỹ thuật + Chứng thực của cơ quan lập hồ sơ kỹ thuật.
Hình 5: Mẫu hồ sơ kỹ thuật thửa ñất
2.6 QUY TRÌNH ðO ðẠC PHỤC VỤ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT.
2.6.1 Công tác tiếp nhận hồ sơ
- Nhận hồ sơ sau ñó kiểm tra hồ sơ về các thông tin như: họ tên, năm sinh, CMND……ðặc biệt chứng thực Uỷ ban nhân dân xã.
- Chuyển hố sơ qua bộ phận thuế, tính thuế và thông báo người nộp hồ sơ. - Lập hợp ñồng ño ñạc và cho người nộp hồ sơ ký thoả thuận.
- Ra lai và hẹn ngày ño, ngày trả kết quả.
2.6.2 Công Tác Chuẩn Bị Trước Khi ði ðo ðạc Thửa ðất.
- Bản ñồ trích lục khu ñất chuẩn bịño.
- Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của chủ sử dụng. - Biên bản ño ñạc.
- Hợp ñồng ño ñạc. - Lai thu tiền ño ñạc. - Sổño ñạc. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của thửa ñất (nếu có). - Thước dây. 2.6.3 Xác ñịnh ranh giới thửa ñất.
- Trường hợp thửa ñất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai mà trong ñó ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa ñất với các thửa ñất liền kề thì ranh giới thửa ñất ñược xác ñịnh theo giấy tờñó.
- Trường hợp thửa ñất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất không có giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật
ðất ñai hoặc có một trong các loại giấy tờñó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa ñất với các thửa ñất liền kề thì tiến hành xác ñịnh ranh giới thửa ñất dựa vào tình hình sử dụng ñất cụ thể, ý kiến của những người sử dụng
ñất liền kềñể xác ñịnh ranh giới thửa ñất.
- Thửa ñất có tranh chấp về ranh giới thửa thì ranh giới thửa ñất ñó ñược xác ñịnh theo bản án của tòa án.
- Ranh giới ñất sông, ngòi, kênh, rạch, suối ñược xác ñịnh theo ñường mép nước của mực nước trung bình.
- Ranh giới ñất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên tờ bản
ñồ ñược xác ñịnh bằng ranh giới giữa ñất chưa sử dụng và các thửa ñất ñã xác
ñịnh mục ñích sử dụng.
- Xác ñịnh ranh giới dựa vào tim lộ
Các trường hợp không hợp lệ trả hồ sơ thửa ñất: + ðất lấn chiếm trái phép.
+ ðất ñang có tranh chấp.
+ ðất sang nhượng trái pháp luật. + ðất không phù hợp quy hoạch.
+ ðất không có các giấy tờ hợp lệ. 2.6.4 Tiến hành ño vẽ chi tiết thửa ñất.
-Tiến hành ño ñạc kiểm tra lại kích thước các cạnh của thửa ñất.
- ðối chiếu với kích thước các cạnh trong bản ñồ trích lục. Nếu kích thước sai lệch quá lớn thì yêu cầu chủ sử dụng ñất nộp hồ sơ xin kiểm ñạc lại diện tích thửa ñất và tiến hành trả hồ sơ.
- ðo xác ñịnh các ñỉnh của thửa ñất dựa vào các mốc chuẩn. - ðo các ñường chéo của thửa ñất.
- ðối với các thửa ñất có ñịa hình tương ñối ñơn giản khi ño vẽ chủ yếu dựa vào phương pháp giao hội cạnh từ các mốc chuẩn ñể xác ñịnh các ñỉnh thửa nên cần phải ñịnh hướng cách ño trước khi tiến hành ño.
Ví dụ:
Tiến hành ño vẽ thửa ñất số 892, tờ bản ñồ số 2 của bà Thạch thị Liểu có hình dạng như sau:
Hình 6: Sơñồ thửa ñất 892
Dựa vào các mốc chuẩn và phương pháp giao hội kéo thước ñể xác ñịnh 2
ñỉnh A và D của thửa ñất từñó xác ñịnh ñược chiều dài cạnh cứng AD
- ðối với các thửa ñất có ñịa hình phức tạp ñòi hỏi phải áp dụng nhiều phương pháp khác nhau hoạc kết hợp nhiều phương pháp với nhau mới có thể
xác ñịnh thửa ñất Ví dụ:
- Thửa ñất bị che khuất hoặc bị cắt ngang bởi ao, hồ thì cần phải ño thêm một hoặc nhiều cọc phụ làm ñường dẫn tới ñiểm cần ño bị che khuất hoặc bị cắt ngang.
- Các thửa ñất có hình dạng phức tạp ta có thểñưa về các hình cơ bản ñơn giản hơn như: hình vuông, hình chử nhật, hình tam giác,tứ giác… rồi dùng các công thức ñơn giản ñể tính.
- Thửa ñất liền kề với bờ sông thì phải ño hiện trạng bờ sông tại thời ñiểm
ño ( xác ñịnh các ñiểm thể hiện hình dạng, ñường cong của bờ sông giáp với thửa
ñất).
- Thửa ñất nằm liền kề với ñường giao thông thì phải ño xác ñịnh mốc lộ
giới, mép ñường, trụñiện.
- Khi ño ñất mà khu ñất thuộc hành lan an toàn giao thông, hoặc có chung lối ñi thì khi ño ta cần phải bỏ phần lối ñi chung ra. Tiến hành cắm mốc lại ( ñã thoả thuận tứ cận) rồi tiếp tục ño vẽ chi tiết.
- ðối với thửa ñất không có mốc chuẩn thì phải tiến hành lập ñường chuyền
ño dẫn từ nơi có mốc chuẩn về.
- Trong quá trình ño nếu phát hiện những ñịa vật mới cần thể hiện lên bản
ñồ thì tiến hành ño các ñịa vật ñó.
- Số liệu ño ngoại nghiệp này phải ñược ghi cẩn thận vào sổ ño chi tiết ñể
khi về xử lí nội nghiệp nhập số liệu ño vẽ lên các phần mềm xử lí (Microstation)
ñược chính xác.
- Sổ ño chi tiết phải ghi ñầy ñủ các thông tin: ñịa chỉ các khu ñất, chủ sử
dụng, ngày ño, sơñồ phát họa khu ño.
- Trong sơñồ phát họa khu ño chú ý phải ghi tên hoặc số thửa của các chủ
kế cận.
- Sau khi ñã hoàn tất quá trình ño thì tiến hành lập biên bản ño ñạc mời chủ
- Diện tích thửa ñất là yếu tố quan trọng hàng ñầu trong hồ sơ quản lí ñất
ñai. Nó là cơ sởñể xác ñịnh quyền sử dụng ñất, ñịnh giá ñất, tính thuếñất… diện tích thửa ñất có thể tính bằng phương pháp thông dụng nhất ñó là phương pháp
ñịnh hình cơ bản, hiện nay diện tích thửa ñất ñược tính bằng phần mềm chuyên dùng (Microstation) sau khi thửa ñất ñã ñược vẽ xong.
Chú ý: phương pháp ño ñạc bằng thước dây rất dễ sai do các yếu tố chủ
quan và khách quan nên khi ño cần chú ý các vấn ñề sau:
- Thước phải ñảm bảo trong tình trạng còn sử dụng ñược, số ghi trên thước phải rỏ không bị mất , bị mờ, thước không bị giản, bịñứt…
- Khi kéo dộ dài các cạnh thước phải thẳng, không ñược cong, xéo. - Người ñọc thước phải chính xác không ñể xảy ra tình trạng lẩn lộn. - ðầu thước phải ñặt chính xác với mốc ranh.
- Khi có nghi ngờ sai soát phải tiến hành ño lại. Quy ñịnh giới hạn sai số khi ño ñạc thửa ñất:
- Sai số trung phương vị trí mặt bằng của ñiểm khống chếño vẽ sau bình sai.
- so với ñiểm khống chế tọa ñộ nhà nước gần nhất không vượt quá 0.1mm
- theo tỉ lệ bản ñồ thành lập.
- Sai số trung bình vị trí các ñiểm trên ranh giới thửa ñất so với ñiểm
khống chếño vẽ gần nhất không vượt quá 0.5 mm theo tỉ lệ bản ñồ và 0.7 mm so với các ñịa vật còn lại.
- Sai số vị trí tương hổ giữa ranh giới thửa ñất, giữa các ñiểm trên cùng ranh giới thửa ñất, sai sốñộ dài canh thửa ñất không vượt quá 0.4 mm trên bản ñồ.
ðƠN GIÁ VÀ THỦ TỤC XIN ðO ðẠC TÁCH THỬA
( Thực hiện theo quyết ñịnh số: 10/2008/Qð-UBND ngày 10/6/2008 của UBND tỉnh TRà Vinh)
Bảng 7: ðơn giá ño ñạc tách thửa Số TT Qui mô diện tích ( m2) ðơn vị tính
ðơn giá thu chưa có thuế(ñồng) Thuế VAT 10% (ñồng) ðơn giá thu ñã có thuế (ñồng) I ðất tại phường, thị trấn 1 Diện tích từ 99,99m2 trở xuống Vụ/thửa 1.076.000 107.600 1.183.600 2 Diện tích từ 100m2ñến 299,99m2 ,, 1.522.000 152.200 1.674.200 3 Diện tích từ 300m2ñến 499,99m2 , 1.615.000 161.500 1.776.500 4 Diện tích từ 500m2ñến 999,99m2 ,, 2.027.000 202.700 2.229.700 5 Diện tích từ 1.000m2 ñến 2,999,99m2 ,, 2.691.000 269.100 2.960.100 6 Diện tích từ 3.000m2ñến .999,99m2 ,, 4.037.000 403.700 4.440.700 II ðất tại các xã 1 Diện tích từ 99,99m2 trở xuống Vụ/thửa 721.000 72.100 973.100 2 Diện tích từ 100m2ñến 299,99m2 ,, 901.000 90.100 991.100 3 Diện tích từ 300m2ñến 499,99m2 ,, 1.081.000 108.100 1.189.100 4 Diện tích từ 500m2ñến 999,99m2 ,, 1.351.000 135.100 1.486.100 5 Diện tích từ 1.000m2 ñến 2,999,99m2 ,, 1.802.000 180.200 1.982.200 6 Diện tích từ 3.000m2ñến .999,99m2 ,, 2.703.000 270.300 2.973.300
- Trường hợp thửa có diện tích từ 10.000m2 trở lên: tính giá 2.703.000 cho phần diện tích 9.999,99m2 , từ diện tích thứ 10.000m2 trởñi tính theo giá ño ñạc bản ñồñịa chính cho mỗi m2 thực hiện, cụ thể như sau:
+ ðối với tỷ lệ 1/500: giá 598ñ/m2 (chưa có thuế VAT) + ðối với tỷ lệ 1/1.000: giá 195ñ/m2 (chưa có thuế VAT) + ðối với tỷ lệ 1/2.000: giá 66ñ/m2( chưa có thuế VAT) + ðối với tỷ lệ 1/5.000: giá13ñ/m2 (chưa có thuế VAT)
- Chếñộ miễn, giảm ñối với các ñối tượng chính sách:
Trung tâm sẽ thực hiện giảm ñơn giá thu ño ñạc tách thửa cho người sử dụng
Mẹ Việt Nam anh hùng, gia ñình liệt sĩ, cán bộ cách mạng lão thành ( ñược tặng 30 năm tuổi ñảng trở lên), gia ñình ñược tặng huân chương kháng chiến hạng nhất, nhì, ba.
+ Giảm 30% :
ðối với gia ñình thương binh, bệnh binh.
Gia ñình ñược tặng huy chương kháng chiến hạng nhất, nhì, ba: bản thân hoặc vợ, chồng người ñược tặng huy chương.
Hộ gia ñình ñược cấp sổ hộ nghèo.
2.6.5 Công tác nội nghiệp.
Quy trình sử lý nội nghiệp bằng phần mềm MicroStation:
Ví dụ: xử lý số liệu ño vẽ thửa ñất 892, tờ bản ñồ số 2, tại xã Long Khánh của bà Thạch Thị Liễu.
- Khởi ñộng phần mềm Micro.
- Chọn ñường dẫn tới tờ bản ñồ có chứa thửa ñất 892:d:\ban do\long khanh, chọn dc2 rồi kích vào chữ “ok”.
- Mở tờ bản ñồ số 2 ra
- Khi ñó màn hình sẽ hiện ra tất cả các thửa ñất trong tờ bản ñồ này.
Hình 8: Các thửa ñất trong tờ bản ñồ số 2
- ðể tìm thửa 892 ta vào menu Edit chọn Find\Replace Text, màn hình hiện ra cửa sổ Replace Text.
Hình 9: Cửa sổ Replace Text
-Tại ô Find ta gõ vào 892 màn hình sẽ tìm và hiện ra thửa ñất 892 ñầy ñủ
thông tin của thửa ñất này.
- Ta tiến hành vẽ lại diện tích thửa 892 theo số liệu mới ño:
ñể công việc vẽ ñược chính xác ta phải sử dụng chế ñộ bắt ñiểm, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà ta có thể sử dụng chế ñộ bắt ñiểm ñầu, cuối, giao, tâm…
ðể sử dụng chế ñộ bắt ñiểm cần chọn chếñộ bắt ñiểm trước, khi chọn ñiểm phải nhấp hai chuột trái và phải cùng lúc.
Hình 10: Khung thể hiện các chếñộ bắt ñiểm
- Từ các mốc chuẩn trên bản ñồ, dung công cụ Place Circle và phương pháp giao hội cạnh ñể xác ñịnh 2 ñỉnh A và D
- Vẽ chiều dài cạnh AD bằng cách dung công cụ line kết hợp với chếñộ bắt
ñiểm nối 2 ñiểm A và D lại với nhau.
Hình 11: Phương pháp giao hội xác ñịnh 2 ñiểm A và D
- Từ chiều dài ñường chéo AC và cạnh CD, dung phương pháp giao hội cạnh ta xác ñịnh ñược ñỉnh C.
- Từ chiều dài cạnh AB và cạnh BC, dung phương pháp giao hội cạnh ta xác ñịnh ñược ñỉnh B.
Hình 12: Phương pháp giao hội xác ñịnh ñiểm B và C
- Sử dụng công cụ Line và chếñộ bắt ñiểm ñể nối các ñỉnh lại với nhau ta ñược ta ñược hình dạng thửa ñất 892.
Hình 13: Sơñồ thửa ñất 892
- Sau khi vẽ xong, tiến hành xuất thửa ñất ra hồ sơ kỹ thuật.
- khởi ñông FAMIS.
- Trên màn hình xuất hiện cửa sổ thể hiện các chứa năng của FAMIS Chọn “Cơ sở dữ liệu bản ñồ”, “chọn tiếp Quản lý bản ñồ”,chọn tiếp “Kết nối với cơ sở dữ liệu” ñể liên kết dữ liệu lại với nhau.
Hình 14: Các bước kết nối cơ sở dữ liệu
- Vào “Cơ sở dữ liệu bản ñồ”, chọn “Tạo Topology”, chọn “Tự ñộng tìm, sửa lỗi (CLEAN)”.
Hình 15: Các bước thực hiện tựñộng sửa lỗi bản ñồ
- Màn hình xuất hiện cửa sổ MRF Clean Parameters, chọn Tolerances - Màn hình xuất hiện tiếp cửa sổ MRF Clean Setup Tolerances, tại khung Tolerances ñánh vào 0.010000 (sai số cho phép), tại khung Level Name chọn lớp
bản ñồñang hoạt ñộng, sau ñó nhấn vào nút Set, nhấn tiếp nút Clean trong cửa sổ
MRF Clean v8.0.1, FAMIS sẽ tựñộng sửa lỗi.
- Vào “Cơ sở dữ liệu bản ñồ”, chọn “Tạo Topology”, chọn tiếp “Tạo vùng”, màn hình xuất hiện cửa sổ “Tạo Vùng”,
Hình 16: Các bước thực hiện tạo vùng
- Trong cửa sổ Tạo vùng , chọn lớp mà ta vừa vẽ thửa ñất ở khung Level tạo, chọn nút “Xóa Topo”,chọn tiếp nút “Tạo vùng”, xuất hiện cửa sổ
“Iformation”, chọn nút “ok”.
- Vào “Cơ sở dữ liệu bản ñồ”,chọn “Quản lý bản ñồ”, chọn “kết nối với cơ
sở dữ liệu” ñể liên kết lại với dữ liệu lúc mới tạo vùng.
- Vào “Cơ sở dữ liệu bản ñồ”, chọn “Bản ñồñịa chính”, chọn “Tạo hồ sơ kỹ