Trong thực tiễn có rất nhiều dạng hợp đồng thuê khoán tài sản, việc áp dụng hợp đồng này vẫn còn rất nhiều vấn đề cần quan tâm. Thông qua một số hợp đồng thuê khoán tài sản trên thực tế sau, chúng ta có thể tìm hiểu rõ hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản.
Vụ việc 1: Báo Bình Phước số 1626, ra ngày 9-6-2010 có đăng bài “Xung quanh đơn khiếu nại của bà Trần Thị Tuyết Mai ở xã Phú Văn (Bù Gia Mập)”. Nội dung bài báo phản ánh về vụ tranh chấp hợp đồng thuê khoán giữa bà Mai và Nông trường 26/6 - đơn vị kinh tế của Văn phòng Tỉnh ủy Tiền Giang. Theo hồ sơ vụ án, nội dung của vụ tranh chấp này là phía nông trường muốn nâng giá cho thuê khoán từ 3 chỉ vàng/ha/năm lên 7 chỉ vàng/ha/năm. Bà Mai không đồng ý. Nông trường viện cớ bên nhận khoán vi phạm kỹ thuật khai thác mủ cao su để khởi kiện ra tòa nhằm hủy bỏ hợp đồng giao khoán.
Ngày 20 – 8 - 2010, Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập đã mở phiên tòa dân sự sơ thẩm để giải quyết vụ. Tại phiên tòa người đại diện cho bị đơn khẳng định tại phiên tòa: “Bà Mai không hề vi phạm hợp đồng. Số vàng đã ký bà Mai đều trả cho nông trường đúng định kỳ. Việc lãnh đạo nông trường quy kết cho bà Mai vi phạm hợp đồng là bịa đặt chỉ vì muốn tăng số lượng vàng cho thuê”. Tuy nhiên, hội đồng xét xử “nhận định”, các hợp đồng và các phụ lục hợp đồng giữa bà Mai và lãnh đạo nông trường 26/6 “đã xác lập giao dịch dân sự giả tạo là hợp đồng thuê khoán đất để trồng cây lâu năm nhằm che đậy mục đích thực hiện trên thực tế là thuê khoán vườn cây cao su để khai thác mủ cao su”. Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định, tuyên hủy các hợp đồng giao khoán đất giữa bà Mai và nông trường 26/6, buộc bà Mai phải trả lại các vườn cây cao su cho nông trường. Bà Mai phải có nghĩa vụ trả cho Văn phòng Tỉnh ủy Tiền Giang số vàng thuê khoán của các năm 2009- 2010, các chi phí thiệt hại và các loại phí gần 400 triệu đồng.
Ngày 27-9-2011, Tòa án nhân dân tỉnh đã mở phiên tòa dân sự phúc thẩm để xét xử vụ tranh chấp nói trên theo đơn kháng án của bà Trần Thị Tuyết Mai, Theo phân tích của luật sư tại phần tranh luận thì Phụ lục hợp đồng bổ sung rằng: “Sau 5 năm, hai bên sẽ cùng bàn bạc điều chỉnh lại đơn giá hợp đồng”. Nhưng chưa được 4 năm từ khi ký phụ kiện hợp đồng, lãnh đạo nông trường đã “vội vàng” nâng giá là vi phạm hợp đồng. Thứ hai là hợp đồng giao khoán vườn cây, người nhận khoán có quyền thay đổi giống cây, loại cây để làm tăng năng suất miễn sao nộp đủ số vàng cho nông trường là được. Nay nông trường
vin vào thứ không hề có trong hợp đồng là “vi phạm kỹ thuật khai thác mủ” để chấm dứt hợp đồng là vi phạm hợp đồng đã ký. Việc này không nằm ngoài ý đồ nâng giá cho thuê khoán của nông trường. Một điều nữa là khi nông trường ban hành bản quy trình kỹ thuật khai thác mủ cao su được lập ngày 1-10-2008, rồi 10 ngày sau vin vào đó để ép bà Mai phải ký lại hợp đồng khác với 7 chỉ vàng/ ha/ năm là vi phạm pháp luật. Khi không ép được bà Mai, thì khởi kiện ra tòa để chấm dứt hợp đồng là sai nguyên tắc trong giao dịch dân sự16.
Qua vụ việc trên cho thấy, những nhận định trên của tòa án sơ thẩm cấp huyện là hoàn toàn không chính xác. Đến khi Tòa án nhân dân tỉnh mở phiên tòa xét xử cấp phúc thẩm, thì công lí mới được minh bạch, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê khoán là bà Mai.
Vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán là điểm để các bên trong hợp đồng thuê khoán lấy đó để chấm dứt hợp đồng thuê khoán. Vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê khoán trước thời hạn mà các bên đã thỏa thuận cũng được đề cập đến với vụ việc tranh chấp trên. Theo quy định tại Điều 425, BLDS 2005:”Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Một bên trong quan hệ hợp đồng khi đã muốn hủy bỏ hợp đồng luôn có tìm ra việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên kia có vi phạm hay không cho nên trong vụ việc trên phía nông trường đã đưa ra lý do mà mà bên những thuê khoán không thực hiện đúng đó là kĩ thuật khai thác nhưng lí do này không phù hợp vì trong thỏa thuận các bên không thỏa thuận điều khoán này.
Vụ việc 2: TAND quận 11 (TP.HCM) vừa xét xử một vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê kho bãi. Đầu năm nay, Tổng Công ty Địa ốc S đã khởi kiện ra TAND quận 11, yêu cầu tòa án buộc Công ty T (100% vốn nước ngoài) phải giao trả lại mặt bằng thuê kho bãi. Theo đơn kiện, đầu năm 2007, Tổng Công ty S cho Công ty T thuê kho bãi ở khu cư xá Lữ Gia với giá hơn 8,5 triệu đồng/tháng. Thời hạn thực hiện hợp đồng là một năm, tức đến tháng 12-2007 Công ty T phải giao trả kho bãi. Đến ngày gần hết hạn hợp đồng, Tổng Công ty S thông báo việc chấm dứt, thu hồi mặt bằng thì Công ty T đề nghị gia hạn. Tổng
16http://baobinhphuoc.com.vn/NoiDung/tu-mot-vu-tranh-chap-dan-su-nghi-ve-cai-tam-cai-tam-cua-nguoi-cam-can- nay-muc-3536 , ngày truy cập [08 – 10 – 2015]
Công ty S không đồng ý và đôn đốc Công ty T giao trả mặt bằng nhưng họ nhất quyết không giao trả. Vì thế, Tổng Công ty S đã đưa đơn kiện đối với công ty T ra tòa để lấy lại phần diện tích kho bãi và đòi tiền thuê kho bãi từ tháng 8-2009 cho đến khi phía công ty T dọn đi.
Trình bày trước Tòa, Công ty T thừa nhận có thuê kho bãi của Tổng Công ty S làm văn phòng giao dịch từ năm 2006. Tuy hợp đồng được ký hằng năm nhưng Tổng Công ty S hứa hẹn sẽ cho thuê dài hạn bằng việc hết hạn thì ký lại. Hợp đồng cuối năm 2007 chưa được ký lại làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của công ty nên công ty đã cố gắng thương lượng để tiếp tục được thuê. Tìm hiểu thực chất lý do của việc chấm dứt hợp đồng, Tổng Công ty S chỉ cho biết là phải thu hồi để triển khai thực hiện dự án đầu tư nhưng lại không nêu rõ tính chất, quy mô, kế hoạch… Do đó, Công ty T nghi ngờ Tổng Công ty S. lấy lại mặt bằng cho doanh nghiệp khác thuê. Công ty T còn cho rằng hợp đồng thuê kho bãi được ký năm 2007 giữa hai bên là không công bằng, có nhiều điều khoản ép buộc bất lợi cho công ty. Việc viện dẫn lý do thanh lý hợp đồng, không đồng ý ký lại hợp đồng của Tổng Công ty S chưa phải là bất khả kháng, chưa hợp tình, hợp lý nên Công ty T không đồng ý giao trả kho bãi. Công ty T đề nghị được ký tiếp hợp đồng “cho đến khi có nguy cơ gây thiệt hại trong việc triển khai dự án của công ty S hoặc có sự kiện bất khả kháng không thể cho thuê”.
Theo quyết định của TAND quận 11: Hợp đồng cho thuê kho bãi được hai bên ký trên cơ sở tự nguyện. Những lý do mà Công ty T nêu ra như hợp đồng không công bằng, có tính ép buộc hay có việc nguyên đơn hứa hẹn sẽ cho thuê lâu dài đều không có chứng cứ chứng minh. Gần hết hạn hợp đồng, Tổng Công ty S đã thông báo và không chấp nhận cho Công ty T gia hạn, nghĩa là hai bên không thỏa thuận được về việc tái ký hợp đồng. Như vậy, Công ty T phải trả lại mặt bằng cho Tổng Công ty S. Trên thực tế, Công ty T đã chiếm giữ, sử dụng kho bãi quá thời hạn hợp đồng 20 tháng và quá thời hạn xin gia hạn 8 tháng. Khi đã quá thời hạn, công ty T còn đưa ra nhiều lý do để trì hoãn việc giao trả kho bãi là thể hiện sự cố tình vi phạm hợp đồng, không có thiện chí giải quyết tranh chấp. Tòa án nhân dân quận 11 ra kết luận như trên là đúng với quy định của pháp luật. Vì thời hạn trong hợp đồng thuê khoán chỉ là một năm, sau khi hết thời hạn thuê khoán thì công ty S đã thông báo cho công ty T một khoảng thời gian hợp lý để lấy lại kho bãi nhưng công
ty T không giao lại kho bãi. Vấn đề công ty T muốn gia hạn hợp đồng nhưng công ty S lại không đồng ý, mặc dù có hứa hẹn nhưng hứa hẹn đó không được ghi trong hợp đồng chính, vì vậy không có sự ràng buộc đối với công ty S17.
Qua hai vụ việc trên cho thấy những vấn đề tranh chấp của hợp đồng thuê khoán rất đa dạng. Các vụ tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, chấm dứt hợp đồng, hình thức, vi phạm mục đích thuê khoán… Tại sao lại có nhiều vụ tranh chấp đến hợp đồng thuê khoán như vậy? nguyên nhân của những tranh chấp này là gì?
Sau đây chúng ta có thể đưa ra một số nguyên nhân dân đến những vụ việc tranh chấp trên:
- Do nhận thức pháp luật của các bên tham gia ký kết hợp đồng còn hạn chế nên dân đến những sai lầm, vi phạm về hình thức, nội dung của hợp đồng, vi phạm về thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mà các bên không tự giải quyết được với nhau.
- Do một bên hoặc cả hai bên trong quan hệ hợp đồng luôn vì lợi ích của chính mình mà bất chấp quyền lợi của bên kia, coi thường sự thỏa thuận của các bên cũng như coi thường pháp luật cố tình vi phạm để chấm dứt hợp đồng hay bắt bên kia phải thực hiện hợp đồng.
- Hình thức, nội dung của hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, giải thích hợp đồng không hợp lý với lý do dẫn đến tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng.
.- Nguyên nhân khác nữa liên quan đến sự thiếu trách nhiệm cơ quan nhà nước trong quá trình giao đất, cho thuê đất và quyết định thu hồi đất của mình.
2.2 Một số bất cập của pháp luật trong quá trình áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản
Từ những nguyên nhân của những tranh chấp về hợp đồng thuê khoán tài sản trên, phần nào cho thấy những bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản:
17https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dan-su/tranh-chap-hop-dong-thue-khoan-thue-kho-bai-roi-%E2%80%9Co- ly%E2%80%9D.aspx [ngày truy cập 09 – 09 -2015]
- Các văn bản quy phạm pháp luật vẫn còn quy định mập mờ, khó hiểu: Trên thực tế khi giao kết hợp đồng thuê khoán một số tổ chức kinh tế ( nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh…) sử dụng hình thức hợp đồng mang tên giao khoán mà không lấy tên hợp đồng thuê khoán. Trên thực tế thì chưa có một văn bản nào quy định về hợp đồng giao khoán mà chỉ quy định trong nghị định 135/2005/NĐ – CP về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh. Tuy rằng hợp đồng mang tên giao khoán nhưng tất cả nội dung như các nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ…điều tuân theo quy định của hợp đồng thuê khoán tài sản quy định trong bộ luật dân sự năm 2005 từ việc người nhận tài sản thuê khoán hưởng hao lợi, lợi tức trên tài sản nhận thuê khoán cũng như đối tượng là đất rừng, mặt nước hay thời hạn thuê khoán, giá thuê khoán…
- Không có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh: Trong hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất, rừng bên cho thuê khoán có thể là cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác có quyền sử dụng đất, rừng hợp pháp. Tuy nhiên việc cho thuê khoán quyền sử dụng đất, rừng giữa các chủ thể trên không có quy định pháp pháp luật nào điều chỉnh cụ thể. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được công nhận quyền sử dụng đất chỉ là người sử dụng đất , không phải chủ sở hữu đất đai . Pháp luật đất đai không quy định quyền cho thuê khoán quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, vì vậy khi họ thực hiện quyền này thì áp dụng các quy định về cho thuê quyền sử dụng đất tại phần thứ năm Bộ luật Dân sự năm 200518. Ranh giới phân biệt giữa hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất và hợp đồng thuê khoán có đối tượng là đất đai mờ nhạt và rất khó phân biệt. Do các loại hợp đồng rất giống nhau về đối tượng và chủ thể giao kết nên rất dễ gây nhầm lẫn trong việc áp dụng các quy định pháp luật.
- Việc giao kết hợp đồng thuê khoán có đối tượng là đất đai, rừng mặt nước chưa khai thác với một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất và tổ chức kinh tế, bên thuê khoán yếu thế hơn, quyền lợi ích dễ bị xâm phạm, cụ thể là việc giao khoán đất rừng ở các nông trường hiện nay. Một số nông trường, lâm trường lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân đánh nhiều loại thuế lên hoa lợi thu được, người dân phải trả nhiều khoản
18 Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005 (tập II) phần thứ ba: nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009
chi phía sau khai thác, hưởng lợi quá ích, đơn phương chấm dứt hợp đồng trong khoảng thời gian ngắn làm đời sống người dân trở nên bấp bênh, khó khăn.
- Nhận thức pháp luật của các bên giao kết hợp đồng còn nhiều hạn chế, khi đối tượng của hợp đồng chủ yếu là phục vụ cho sản xuất nông nghiệp như: súc vật, máy móc, tư liệu sản xuất…việc giao kết hợp đồng đôi khi được thực hiện thông qua sự thỏa thuận bằng lời nói, khi xảy ra tranh chấp khó giải quyết.
2.3 Một số kiến nghị nhằm làm hoàn thiện hơn quy định của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản
Từ những vướng mắc và thực tế áp dụng pháp luật Việt Nam cần có những giải pháp và hướng hoàn thiện để bảo vệ lợi ích của tất cả các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê khoán nói riêng cũng như bảo vệ lợi ích của những người có liên quan. Hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tập trung vào các nội dung sau:
- Quy định cụ thể hơn một số vấn đề trong hợp đồng thuê khoán tài sản trong BLDS để tránh khỏi phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành trùng lắp, chồng chéo nhau, loại bỏ các quy định mang tính chất quản lý hành chính.
- Thống nhất pháp luật về hợp đồng nói chung, hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng phải nằm trong một chỉnh thể thống nhất với toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan, phải phù hợp với thực tiễn kinh tế xã hội của Việt Nam. Việc ban hành các quy định về hợp đồng thuê khoán nói riêng và hợp đồng nói chung cùng nằm trong một văn bản (Bộ luật Dân sự) tránh việc áp dụng sai sót, không thống nhất, không phải mất nhiều thời gian tìm hiểu quy định ở các văn bản có liên quan. Ví dụ: quy định về hợp đồng thuê khoán đất rừng, không