3. Tính cấp thiết của đề tài
3.1.3 Chưa có công cụ chống đầu cơ
Mức thuế suất thuế đất đai càng cao bao nhiêu thì việc đầu cơ đất càng ít đem lại ít lợi nhuận bấy nhiêu. Do thuế suất thuế đất đai gần bằng 100% giá trị thuê đất, việc đầu cơ đất có lợi nhuận là điều không thể có, vì giá bán đất ngày càng giảm đi
Page 25
trong khi giá vốn ngày càng tăng cao. Do đó, thuế đất đai có xu hướng giành lại đất đai từ tay những người đầu cơ và đặt trả vào tay những người có nhu cầu sử dụng.
Với những người đầu cơ đất ngoài ra khỏi thị trường thì giá bán đất tiếp tục giảm khiến giá mua đối với đa số người dân cũng giảm đi và do đó trở nên dễ tiếp cận hơn đối với những người có mong muốn và nhu cầu sử dụng đất một cách hiệu quả.
Cụ thể: việc đầu cơ đất đai rất hấp dẫn khi người ta tin tưởng rằng giá đất sẽ tăng lên rất nhanh. Những người hy vọng giá cả tăng nhanh sẽ mua đất và chờ đợi. Điều này làm suy giảm tính hiệu quả do hai nguyên nhân:
Thứ nhất, những người đầu cơ đất đai thường không phải là những người có tài quản lý đất trong khi chờ đợi giá cả tăng lên.
Thứ hai, khi việc đầu cơ hấp dẫn, đất đai là tài sản có giá trị nhất đối với những người hy vọng giá cả sẽ tăng lên nhanh chóng. Những niềm tin thái quá như vậy thường là sai lầm.
Những người chủ sở hữu đất tin rằng đất đai sẽ tăng giá nhanh chóng thường nghĩ rằng nâng cấp đất đai ngay thời điểm hiện tại là không có lợi bởi vì sau này sẽ không thể nâng cấp nhiều hơn nữa. Do đó, việc theo đuổi lợi nhuận từ đầu cơ tạo ra xu hướng chống lại việc nâng cấp đất. Thông qua việc cắt giảm hay xóa bỏ lợi nhuận thu được từ đầu cơ đất, việc đánh thuế đất sẽ giúp xóa bỏ xu hướng chống lại việc nâng cấp đất, qua đó dẫn đến việc sử dụng đất tích cực hơn, hiệu quả hơn và bền vững hơn.
Mức thuế đất đai cao hơn, ngoài việc làm giảm bớt tình trạng đầu cơ đất, còn có xu hướng làm giảm bớt việc chuyển đổi quá sớm đất nông nghiệp sang sử dụng cho các dự án phát triển. Vì tình trạng đầu cơ đất được giảm bớt hoặc xóa bỏ do mức thuế suất cao, các địa điểm có giá trị nhất được phát triển nhanh chóng khi đất bị đánh thuế cao (tới 100% giá trị thuế đất trên thị trường), thu hẹp nhu cầu hoặc làm mất thị trường đối với các địa điểm chưa sẵn sàng cho phát triển.
- Dự thảo luật bị trống một mảng rất quan trọng, đó là thiếu các công cụ để chống tình trạng đầu cơ nhà đất, vốn là nguyên nhân lớn nhất làm thị trường bất động sản Việt
Page 26
Nam hỗn loạn.
thuế đối với những dạng khác như nhà, đất bỏ trống, dự án sử dụng không hiệu quả, chậm tiến độ... Chưa có một biểu thuế riêng cho nhà đất không sử dụng, bỏ hoang. Ví dụ nhà để đấy không sử dụng hoặc nhà cho thuê hay sử dụng vào mục đích kinh doanh sinh lợi thì cần có khung tính thuế khác nhau.
- mức thuế suất 0,03% áp dụng cho mọi đối tượng nhà trị giá trên 600 triệu đồng từ chung cư đến biệt thự và không lũy tiến theo diện tích một lỗ hổng để giới đầu cơ lợi dụng. sử một người sở hữu hàng chục căn nhà cũng chỉ chịu mức thuế 0,03%. Tình trạng buôn bán qua tay, trao đi bán lại sẽ không bị hạn chế bởi mức thuế này vẫn còn thấp đối với giới đầu cơ.
- Về diện tích đất ở, dự thảo luật đã nói đến mức thuế lũy tiến để tránh tình trạng đầu cơ nhưng lại chưa triệt để. Diện tích vượt hạn mức sẽ phải chịu lũy tiến 0,06- 0,09%. Tuy nhiên, chỉ đất có nhà ở một tầng, một hộ mới áp dụng biểu thuế lũy tiến. Còn lại, đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ, chung cư lại chịu một mức thuế duy nhất là 0,03%. Trong khi đó, phân khúc chung cư cao cấp hoặc biệt thự được giới đầu tư lựa chọn để đầu cơ lại thuộc diện không chịu thuế lũy tiến.
