1. Khái niệm
Thuế đất hiện nay ở nước ta là thuế thu vào việc sử dụng đất vào việc xây dựng công trình để ở và các công trình không sản xuất kinh doanh.
2.Ðối tượng nộp thuế
Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành quy định: các tổ chức, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở và xây dựng công trình đều là đối tượng nộp thuế đất, cho dù đất đó có giấy chứng nhận hay không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó có một số trường hợp cá biệt được quy định như sau:
- Trường hợp các tổ chức, cá nhân không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được ủy quyền
quản lý, sử dụng thì tổ chức và cá nhân đó là đối tượng nộp thuế đất.
- Trường hợp các tổ chức, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất do tịch thu của đối tượng khác thì tổ chức, cá nhân đó là đối tượng nộp thuế đất.
- Cán bộ, công nhân viên chức mua nhà đất hóa giá từ các nguồn hoặc được cấp nhà, cấp đất để làm nhà
ở có kèm theo quyền sử dụng đất, nay nhà này thuộc sở hữu riêng của cán bộ công nhân viên chức thì cán bộ công nhân viên chức này phải nộp thuế đất.
- Trường hợp các tổ chức, cá nhân đang thực tế sử dụng đất tranh chấp chưa giải quyết xong thì cá nhân, tổ chức đó là đối tượng nộp thuế đất.
- Trường hợp cá nhân, tổ chức đang thực tế sử dụng đất lấn chiếm bất hợp pháp thì cá nhân, tổ chức đó được coi là đối tượng nộp thuế đất nhưng không được xem là hợp pháp hóa quyền sử dụng đất đó.
- Trường hợp cá nhân có nhà cho thuê là đối tượng nộp thuế đất của phần đất thuộc nhà cho thuê.
- Trường hợp các cơ quan ngoại giao, các tổ chức quốc tế và cá nhân người nước ngoài sử dụng đất tại
Việt Nam để xây dựng nhà ở và công trình là đối tượng nộp thuế đất. Trừ trường hợp Ðiều ước quốc tế
mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy định khác.
- Trường hợp bên Việt Nam tham gia doanh nghiệp liên doanh được Nhà nước cho góp vốn pháp định
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì tổ chức hoặc người đại diện bên Việt Nam phải nộp thuế đất.
CPD
3.Ðối tượng không phải nộp thuế
Theo Pháp lệnh thuế đất hiện hành, những đối tượng đang thực tể sử dụng đất thuộc diện không thu
thuế đất thì không phải nộp thuế đất, cụ thể các đối tượng sử dụng đất sau đây không phải là đối tượng
nộp thuế đất:
- Ðất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng vì mục đích công cộng, phúc lợi
xã hội hoặc từ thiện chung không vì mục đích kinh doanh hoặc không dùng để ở như: đất làm đường sá,
cầu cống...
- Ðất dùng vào việc thờ cúng chung của các tôn giáo, các di tích lịch sử, đình, chùa, miếu, nhà thờ chung. Riêng đền, miếu, nhà thờ tu vẫn phải nộp thuế đất.
- Ðối với các hình thức đầu tư nước ngoài vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách Nhà nước thì không phải nộp thuế đất.
- Các cá nhân, tổ chức trong nước hay nước ngoài thuê đất thì không phải nộp tiền thuế đất. Bên cho thuê
đất phải nộp thuế đất.
- Ðối tượng sử dụng đất vào sản xuất nông lâm ngư nghiệp thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông
nghiệp.
4. Ðối tượng chịu thuế
Ðối tượng chịu thuế đất là đất ở, đất xây dựng công trình không phân biệt là đã xây dựng hay chưa
xây dựng, có giấy chứng nhận hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ðất ở: là đất thuộc các khu dân cư thành thị và nông thôn gồm: đất đã xây dựng nhà (kể cả mặt sông,
hồ, ao, kênh rạch làm nhà nổi); đất làm vườn, đào ao thả cá; là sân phơi, làm chuồng trại chăn nuôi; trồng cây, làm đường đi hoặc để trống trừ phần đất đã nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Ðất xây dựng công trình: là đất xây dựng các công trình khoa học kỹ thuật, giao thông, thủy lợi, nuôi
trồng thủy sản (không thuộc diện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp), văn hóa, xã hội, dịch vụ, quốc
phòng an ninh và các khoảnh đất phụ thuộc ( trừ đất thuộc diện nộp tiền thuê đất).
5. Căn cứ và phương pháp tính thuế
Căn cứ tính thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện
tích.
5.1Diện tích đất tính thuế
Diện tích làm căn cứ tính thuế là toàn bộ diện tích thuộc khuôn viên đất thực tế đang sử dụng (trừ
phần diện tích thuộc diện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp nằm trong khuôn viên đó).
5.2Hạng đất tính thuế
Thuế đất thực tế là thuế đánh vào khả năng sinh lời của đất dùng vào việc xây dựng nhà ở và xây dựng công trình. Khả năng sinh lời của đất lại phụ thuộc vào vị trí của đất và những điều kiện hưởng thụ
các phúc lợi xã hội. Những điều kiện đó càng tốt thì khả năng sinh lời của đất càng cao. Chỉ số đánh giá
khả năng sinh lời của đất là giá cả quyền sử dụng đất hình thành trên thị trường thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nước ta hiện nay, để thuận tiện khi tính thuế, Pháp lệnh thuế nhà đất quy định lấy hạng đất nông nghiệp và định suất thuế của hạng đất nông nghiệp làm căn cứ tính
thuế đất.
Hạng đất nông nghiệp làm căn cứ tính thuế đất được quy định khác nhau cho từng vùng.
- Ðất thuộc khu vực đô thị, lấy hạng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng và định suất thuế của hạng đất đó làm căn cứ tính thuế.
- Ðất thuộc khu vực ven đô thị loại I, lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong xã làm căn cứ.
- Ðất ven đô thị loại II trở xuống, lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong thôn ấp làm căn cứ tính
thuế.
CPD
- Ðất thuộc khu vực trung tâm công nghiệp, thương mại nằm ngoài và đất ven đầu mối giao thông, ven đường giao thông chính lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong vùng làm căn cứ tính thuế.
- Ðất thuộc khu vực nông thôn, đồng bằng trung điều ước quốc tế, miền núi lấy thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân ghi thu của xã làm căn cứ tính thuế.
5.3Mức thuế đất
Ðể hạn chế việc chuyển diện tích đất nông nghiệp sang làm nhà ở, Pháp lệnh thuế đất quy định hệ số
tính thuế nhằm mục đích nâng mức động viên thông qua thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình cao
hơn mức động viên thông qua thuế sử dụng đất nông nghiệp.
+ Ðối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn là toàn bộ diện tích đất thuộc
nội thành, nội thị theo địa giới hành chính.
Mức thuế đất được quy định cho một đơn vị diện tích tại từng vị trí, từng loại đường phố của từng
loại đô thị.
Việc phân loại đô thị, loại đường phố, vị trí để xác định mức thuế căn cứ vào các quy định hiện hành của Chính phủ.
Mức thuế đất được quy định như sau:
- Ðô thị loại I, mức thuế đất từ 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất
trong vùng.
- Ðô thị loại II, mức thuế đất từ 8 đến 30 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất
trong vùng.
- Ðô thị loại III, mức thuế đất từ 7 đến 26 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất
trong vùng.
- Ðô thị loại IV, mức thuế đất từ 5 đến 13 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất
trong vùng.
- Thị trấn, mức thuế đất từ 3 đến 13 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng.
+ Ðối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và ven trục
giao thông chính, mức thuế quy định như sau:
- Ðối với đất khu dân cư, đất xây dựng công trình vùng ven đô thị, loại I là diện tích đất của toàn bộ
ngoại thành có mặt tiếp giáp trực tiếp với đất nội thành. Mức thuế đất bằng 2,5 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong xã.
- Ðối với đất khu dân cư, đất xây dựng công trình vùng ven đô thị, loại I, II, III, IV, V là toàn bộ diện tích đất của thôn ấp có mặt tiếp giáp trực tiếp với đất nội thị, mức thuế đất bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong thôn ấp.
- Ðối với đất khu công nghiệp thương mại ngoài đô thị và đất ven đầu mối giao thông ven đường quốc lộ
chính mức thuế đất là 1,5 lần.
- Ðối với đất nông thôn đồng bằng trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
+ Thuế đất đối với nhà nhiều tầng và khu tập thể thuộc nhiều tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng được quy định như sau:
- Ðối với nhà nhiều tầng do một tổ chức hay cá nhân quản lý thì tổ chức hoặc cá nhân phải nộp thuế cho
toàn bộ diện tích đất trong khuôn viên. Trường hợp tổ chức, cá nhân này cho một tổ chức, cá nhân khác
thuê thì người thuê không phải nộp thuế đất.
- Trong một khoảnh đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng, nguyên tắc tính thuế là: tổng diện tích đất
chịu thuế của các tổ chức, cá nhân này phải bằng tổng diện tích đất của toàn bộ khoảnh đất đó. CPD
- Ðối với đất xây dựng nhà nhiều tầng, do nhiều tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng ở các tầng khác nhau
thì tầng thứ 5 trở lên không phải nộp thuế đất.
5.4. Phương pháp tính thuế
Theo Điều 1 Pháp lệnh TNĐ thì trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định
về thuế nhà. Hiện chỉ thu thuế đất và công thức tính thuế nhà đất: TNĐ/kg = Định suất thuế nông nghiệp x bậc thuế x diện tích
TNĐ/VND= Thuế nhà đất /kg x giá lúa do UBND tỉnh quy định hàng năm
6. Chế độ miễn, giảm thuế
6.1. Miễn thuế
- Ðất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp, tổ chức xã hội, công trình văn hóa, đất
chuyên dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh. Nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh thì phải nộp
thuế.
- Ðất nhà ở thuộc vùng cao, miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thuộc diện được miễn thuế sử dụng đất
nông nghiệp.
- Ðất nhà ở thuộc vùng định canh, định cư, đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới được miễn thuế 5 năm
kể từ khi chuyển đến.
- Ðất ở của gia đình thương binh hạng 1/4, 2/4, gia đình liệt sĩ có người được hưởng trợ cấp của Nhà
nước, đất xây nhà tình nghĩa, đất ở của người tàn tật, sống độc thân, người chưa đến tuổi thành niên,
người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế.
6.2 Các trường hợp được xét giảm, miễn thuế
- Bị thiên tai,tai nạn bất ngờ: giảm 50% số tiền thuế khi bị thiệt hại từ 20% - 50% tài sản.
- Miễn thuế khi tài sản bị thiệt hại trên 50%.
7. Quản lý Nhà Nước về thuế nhà đất
Quản lý đối tượng nộp thuế là vấn đề phức tạp, liên quan đến hàng chục triệu hộ gia đình thuộc nhiều
tầng lớp dân cư. Thuế đất lại gắn với một loại tài sản rất đa dạng về vị trí, diện tích. Vì vậy cần phải tổ
chức chặt chẽ công tác quản lý thuế để tránh thất thu thuế. Những vấn đề trọng tâm trong quản lý thuế đất:
Tăng cường quản lý đối tượng nộp thuế. Tăng cường quản lý diện tích tính thuế.
Tăng cường công tác tổ chức và bồi dưỡng đội ngũ cán bộ ủy nhiệm thu.