TT Hạng mục 2015 2016 2017 2018 0 1 2 3 Tỷ lệ tăng giá phòng 1.00 1.00 1.05 1.05 Hiệu suất sử dụng phòng 56% 56% 80% 80% 1 Dịch vụ cho thuê phòng 72,576,000 72,576,000 108,864,00 0 108,864,000
+ Công suất sử dụng phòng/ngày 134 134 192 192
Giá phòng trung bình 1,500 1,500 1,575 1,575
2 Nhà hàng 362,880 362,880 544,320 544,320
+ Thức ăn trưa và tối 362,880 362,880 544,320 544,320
3 Dịch vụ khác (giặt ủi, dẫn tour…) 145,152 145,152 217,728 217,728 4 Cho thuê siêu thị 2,400,000 2,400,000 2,520,000 2,520,000
TỔNG CỘNG 75,484,03 2 75,484,03 2 112,146,04 8 112,146,048 Dịch vụ thuê phòng Số phòng tối đa: 245 phòng Công suất hoạt động tối đa: 80%
(Công suất các năm đầu không đạt 80% khoảng trên 50%)
Giá thuê trung bình: 1,500,000 đồng/phòng/đêm Nhà hàng
Doanh thu chiếm khoảng 0.5% doanh thu thuê phòng Dịch vụ khác (giặt ủi, book tour…)
Doanh thu này chiếm khoảng 0.2% doanh thu thuê phòng Siêu thị
Chi phí thuê khoảng 200,000,000 đồng/tháng, chi phí này tăng khoảng 2 năm/lần.
XI.2. Báo cáo thu nhập dự trù
Phân tích hiệu quả kinh tế trong thời gian 15 năm.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: đây là vùng được ưu tiên miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong 7 năm đầu miễn giảm thuế 100%, 5 năm tiếp theo áp dụng chính sách giảm 50%, trong đó mức thuế áp dụng ưu đãi 10%/năm.
Báo cáo thu nhập dự trù
Đơn vị: 1,000 đồng Năm 2016 2017 2018 2019 Tổng doanh thu 77,006,616 77,006,61 6 114,429,924 114,429,924 (-) Chi phí hoạt động 6,729,738 6,913,488 10,179,545 10,181,435 (-) Chi phí lương nhân viên 4,105,530 4,433,972 4,788,690 5,171,785
---
(-) Chi phí khấu hao 8,210,135 8,210,135 8,210,135 8,210,135
Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 57,961,213 57,449,021 91,251,554 90,866,569
(-) Trả lãi vay 7,888,219 4,664,110 1,464,110 -
Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 50,072,994 52,784,911 89,787,444 90,866,569
Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - -
Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 50,072,994 52,784,911 89,787,444 90,866,569
Năm 2020 2021 2022 2023
Tổng doanh thu 120,151,420 120,151,420 126,158,99
1
126,158,991 (-) Chi phí hoạt động 10,692,591 10,697,076 11,237,122 11,245,925 (-) Chi phí lương nhân viên 5,585,528 6,032,370 6,514,960 7,036,157
(-) Chi phí khấu hao 8,210,135 8,210,135 8,210,135 6,722,172
Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 95,663,167 95,211,839 100,196,77
5 101,154,737
(-) Trả lãi vay - - - -
Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 95,663,167 95,211,839 100,196,77 5
101,154,737
Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - 5,057,737
Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 95,663,167 95,211,839 100,196,77 5 96,097,000 Năm 2024 2025 2026 2027 Tổng doanh thu 132,466,941 132,466,94 1 139,090,28 8 139,090,288 (-) Chi phí hoạt động 11,818,921 11,835,856 12,449,263 12,482,944 (-) Chi phí lương nhân viên 7,599,050 8,206,973 8,863,531 9,572,614
(-) Chi phí khấu hao 2,940,000 2,940,000 2,940,000 2,940,000
Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 110,108,970 109,484,11
1 114,837,493 114,094,730
(-) Trả lãi vay - - - -
Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 110,108,970 109,484,11
1 114,837,493 114,094,730
Thuế thu nhập doanh nghiệp 5,505,449 5,474,206 5,741,875 5,704,736
Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 104,603,522 104,009,905 109,095,61
9 108,389,993
Năm 2028 2029 2030
Tổng doanh thu 161,014,39
4 161,014,394 169,065,114
(-) Chi phí hoạt động 14,500,331 14,610,087 15,510,859
---
(-) Chi phí khấu hao 2,940,000 2,940,000 2,940,000
Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 133,235,64 1
132,298,81 1
138,555,518
(-) Trả lãi vay - - -
Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 133,235,64 1
132,298,81 1
138,555,518
Thuế thu nhập doanh nghiệp 13,323,564 13,229,881 13,855,552 Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 119,912,07
6
119,068,93 0
124,699,967
XI.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 15 năm với suất chiết khấu là WACC = 19.6 % được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các nguồn vốn.
WACC= %D.rd + %E.re
Ghi chú: D: vốn vay E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
rd: lãi suất danh nghĩa.
Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV:
Đơn vị: 1,000 đồng
Năm 2014 2015 2016 2017 2018
NGÂN LƯU VÀO 0 1 2 3 4
Tổng doanh thu - 77,006,616 77,006,616 114,429,924
Giá trị thanh lý tài sản Thu hồi đất
Tổng ngân lưu vào - - 77,006,616 77,006,616 114,429,924
NGÂN LƯU RA
Đầu tư xây dựng và thiết bị 85,287,019 78,012,014
Chi phí hoạt động - 6,729,738 6,913,488 10,179,545
Chi phí lương nhân viên 4,105,530 4,433,972 4,788,690
Tổng ngân lưu ra 85,287,019 78,012,014 10,835,268 11,347,461 14,968,235
Ngân lưu ròng trước thuế (85,287,019 )
(78,012,014) 66,171,348 65,659,155 99,461,689
Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - - -
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) (85,287,019 )
(78,012,014) 66,171,348 65,659,155 99,461,689
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) tích lũy
(85,287,019) (163,299,033) (97,127,685) (31,468,530 )
67,993,159
Năm 2019 2020 2021 2022 2023
---
Tổng doanh thu 114,429,924 120,151,420 120,151,420 126,158,99
1 126,158,991 Giá trị thanh lý tài sản
Thu hồi đất
Tổng ngân lưu vào 114,429,924 120,151,42
0 120,151,42 0 126,158,99 1 126,158,991 NGÂN LƯU RA
Đầu tư xây dựng và thiết bị
Chi phí hoạt động 10,181,435 10,692,591 10,697,076 11,237,122 11,245,925 Chi phí lương nhân viên 5,171,785 5,585,528 6,032,370 6,514,960 7,036,157
Tổng ngân lưu ra 15,353,220 16,278,119 16,729,446 17,752,082 18,282,082
Ngân lưu ròng trước thuế 99,076,704 103,873,30
1 103,421,974 108,406,909 107,876,910
Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - - 5,057,737
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) 99,076,704 103,873,30
1 103,421,974 108,406,909 102,819,173
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF)
tích lũy 167,069,862 270,943,164 374,365,138 482,772,047 585,591,220
Năm 2024 2025 2026 2027
NGÂN LƯU VÀO 10 11 12 13
Tổng doanh thu 132,466,94 1 132,466,94 1 139,090,28 8 139,090,288 Giá trị thanh lý tài sản
Thu hồi đất
Tổng ngân lưu vào 132,466,941 132,466,941 139,090,28 8
139,090,288 NGÂN LƯU RA
Đầu tư xây dựng và thiết bị
Chi phí hoạt động 11,818,921 11,835,856 12,449,263 12,482,944 Chi phí lương nhân viên 7,599,050 8,206,973 8,863,531 9,572,614
Tổng ngân lưu ra 19,417,971 20,042,830 21,312,795 22,055,558
Ngân lưu ròng trước thuế 113,048,970 112,424,11 1
117,777,493 117,034,730
Thuế thu nhập doanh nghiệp 5,505,449 5,474,206 5,741,875 5,704,736
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) 107,543,52 2
106,949,905 112,035,61 9
111,329,993
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) tích lũy 693,134,74 1 800,084,64 7 912,120,265 1,023,450,258 Năm 2028 2029 2030
---
Tổng doanh thu 161,014,394 161,014,394 169,065,114
Giá trị thanh lý tài sản 29,400,000
Thu hồi đất - 40,000,000
Tổng ngân lưu vào 161,014,394 161,014,394 238,465,114
NGÂN LƯU RA
Đầu tư xây dựng và thiết bị
Chi phí hoạt động 14,500,331 14,610,087 15,510,859
Chi phí lương nhân viên 10,338,423 11,165,497 12,058,737
Tổng ngân lưu ra 24,838,754 25,775,584 27,569,596
Ngân lưu ròng trước thuế 136,175,641 135,238,811 210,895,518
Thuế thu nhập doanh nghiệp 13,323,564 13,229,881 13,855,552
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) 122,852,076 122,008,930 197,039,967
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) tích lũy 1,146,302,335 1,268,311,264 1,465,351,231
Dòng tiền ra gồm: Đầu tư xây dựng công trình; Giá trị quyền sử dụng đất; chi phí lương; chi phí BHYT,BHXH; chi phí nguyên liệu nhà hàng;chi phí quản lý; chi phí marketing và chi phí khác.
Trong những năm xây dựng và hoạt động đầu tiên, ngân lưu ròng dự án âm là do chưa có nguồn ngân lưu vào hoặc nếu có thì cũng chưa bù đắp đủ chi phí. Từ năm hoạt động thứ 3 tức là từ năm 2017, ngân lưu ròng dự án tăng dần theo từng năm.
Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC =19%, giá trị hiện tại ròng NPV= 210,926,931,000 đồng.
Suất sinh lợi nội tại IRR= 43%
Thời gian hoàn vốn: 3 năm 7 tháng (bao gồm cả thời gian xây dựng dự án)
Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 19.6%. Điều này thể hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh đó thời gian hoàn vốn là 4 năm 4 tháng (bao gồm cả 2 năm xây dựng) cho thấy dự án có thời gian hoàn vốn nhanh.
XI.4. Hệ số đảm bảo trả nợ
Khi dự án chính thức đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ dùng chính lợi nhuận tạo ra từ dự án để trả nợ cho ngân hàng. Khả năng trả nợ từ năm 2017 được thể hiện qua bảng sau:
Năm 2016 2017 2018
Trả nợ: Gốc+ Lãi 34,554,886 31,330,776 28,130,776 Ngân lưu ròng TIPV 66,171,348 65,659,155 99,461,689
Hệ số đảm bảo trả nợ 1.91 2.10 3.54
Hệ số trả nợ bình quân 2.52
Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân 2.52, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn vay cho ngân hàng cao.
---
XI.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính hiệu quả đầu tư cho thấy dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc” rất khả thi qua các thông số tài chính như NPVTIPV = 221,743,187,000 đồng; suất sinh lời nội bộ là: IRR= 42% ; thời gian hoà vốn sau 4 năm 4 tháng. Vì vậy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng; nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp.
---
CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN
Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên được quy hoạch thành khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp đạt tiêu chuẩn 4 sao phục vụ du khách trong và ngoài nước. Không những mang lại hiệu quả kinh tế cho Công ty TNHH Hưng Nguyên dự án còn nằm trong chiến lược phát triển ngành du lịch của đất nước, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động trong khu quy hoạch.
Riêng về mặt tài chính, dự án được đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.
Để phát huy được hiệu quả dự án, Công ty TNHH Hưng Nguyên chúng tôi rất cần sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng. Vì vậy kính mong các cơ quan chức năng tạo điều kiện giúp đỡ để dự án sớm được phê duyệt và đi vào hoạt động.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.
Kiên Giang, ngày tháng năm 2014
Nơi nhận:
- Như trên - Lưu TCHC.
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH HƯNG NGUYÊN