- Trước ngày 15/10/1993: giai đoạn này chưa có luật đất đai năm 1993 nên chưa có quy định rõ v ề hạn mức giao đất
2.7. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các
loại đất khi giải phóng mặt bằng
2.7.1. Bồi thường với nhóm đất nông nghiệp
- Đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, khoai sắn và một số loại cây
nông nghiệp khác. Nhưng thực tế thì việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ trồng các
loại cây lương thực mà còn để trồng các loại cây lâu năm có
giá trị kinh tế ca, diện tích mặt nước để nuôi trồng thủy sản,
diện tích trồng các cây và nuôi các loại gia cầm để nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi.
- Đất nông nghiệp được phân thành các loại sau:
+ Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng các loại cây lâu năm (đất trồng lúa, đất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất
trồng các loại cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm
+ Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng
+ Đất nuôi trồng thuỷ sản
Bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Có hai hình thức bồi thường là giao đất mới và bằng
tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.
* Bồi thường bằng giao đất mới.
Đất giao mới phải là đất có cùng mục đích sử dụng, mức giao đất mới cho mỗi hộ gia đình không vượt quá diện tích đất bị thu hồi và không vượt quá hạn mức giao đất nông
nghiệp tại địa phương. Tuy nhiên việc giao đất mới, có thể là
giá đất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá đất bị thu hồi:
- Giao đất mới có giá trị thấp hơn giá đất bị thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới, người bị thu hồi đất còn được
bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch đó.
- Giao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì
được bồi thường bằng việc giao đất mới với diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế quỹ đất của địa phương.
* Bồi thường bằng tiền.
Tùy theo chính sách bồi thường của từng địa phương mà lựa chọn biện pháp bồi thường thích hợp, nếu địa phương
không có quỹ đất thì sẽ bồi thường bằng tiền tính theo giá đất
có cùng mục đích sử dụng. Xác định giá đất sát với giá thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Nhưng việc bồi thường bằng tiền vẫn còn nhiều khó khăn do:
- Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 13/12/2004, giá do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố hàng
năm theo quy định của Chính phủ. Sau đó đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 được sửa đổi theo hướng có
lợi cho người bị thu hồi đất là nếu tại thời điểm thu hồi mà giá
do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố chưa xác với giá thị trường
thì Ủy ban nhân dân có thể quy định giá cho phù hợp.
- Trong dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2003: đang trong giai đoạn thu thập ý kiến của nhân dân, của các nhà kinh tế
học, các nhà luật học thì nói chung có hai vấn đề được đặt ra là giá đất được tính để bồi thường hiện nay vẫn còn thấp hơn
so với giá thị trường, thứ hai là tuy Ủy ban nhân dân điều
chỉnh giá đất cho phù hợp với giá thị trường nhưng vẫn chưa
có một tiêu chí nào để xác định được giá thị trường.
- Đây không phải là vấn đề riêng của tính giá đất nông
nghiệp để bồi thường, mà là vấn đề chung của việc xác định giá đất chung của cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và
đất ở để bổi thường. Hiện nay dự thảo sửa đổi Luật đất đai
vẫn đang trong giai đoạn thu thập ý kiến nên chúng ta vẫn áp
dụng Luật đất đai năm 2003.
Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền
kề với đất ở trong khu vực dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng còn
được hỗ trợ bằng tiền, giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề.
* Điều kiện, vị trí thửa đất:
- Đất xen kẽ trong khu dân cư phải là thửa đất nằm trong khu dân cư.
- Đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư là thửa đất
có ít nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư
* Diện tích đất được hỗ trợ:
- Hỗ trợ toàn bộ diện tích đất nông nghiệp, đất vườn ao
trong cùng một thửa đất có nhà ở nhưng không được công
nhận là đất ở thuộc phạm vi hai khu vực sau:
+ Trong phạm vi địa giới hành chính phường.
+ Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn , khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà
+ Ngoài khu vực này diện tích được tính để hỗ trợ bằng
tiền của mỗi thửa không vượt quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất ở được quy định tại địa phương tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
cụ thể, là đối với vị trí đất vườn, ao thực tế đang sử dụng
trong cùng một thửa đất có nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh,
mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thông và vị trí đất đối với
diện tích đất thuộc thửa đất tiếp giáp với ranh giới hai khu
vực trên và thửa đất không có nhà ở.
* Giá đất được hỗ trợ: Đối với thửa đất xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư bị thu hồi mà có ranh giới tiếp giáp với nhiều thửa đất có giá khác thì giá đất để tính tiền hỗ trợ là giá bình quân của các thửa đất liền kề. Trường hợp các thửa đất liền kề
không phải là đất ở thì giá đất ở làm căn cứ để tính tiền hỗ trợ là giá đất của thửa đất có nhà ở gần nhất hoặc giá đất ở bình quân của các thửa đất có nhà ở gần nhất.
* Đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức: Trường
hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn
mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
- Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế,
tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang
theo quy hoạch được cơ quan nhà nuớc có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường
- Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không
thuộc quy định trên đây thì không được bồi thường về đất, chi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
* Đất do nhận khoán của các công trường quốc doanh.
- Trường hợp không được bồi thường: đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng
- Đất sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc
doanh.
- Trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ đối với các đối tượng:
+ Là cán bộ, công nhân viên của lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đang nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động,
thôi việc được hưởng trợ cấp, đang trực tiếp sản xuất nông,
lâm nghiệp.
+ Những người nhận khoán đất là hộ nông dân đang trực
tiếp sản xuất nông nghiệp, có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất
nông nghiệp.
Mức hỗ trợ bằng tiền cao nhất bằng giá đất bồi thường tính
theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt quá hạn
mức giao đất nông nghiệp tại địa phương, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợp với thực tế
tại địa phương.
- Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại mà không
được hỗ trợ đối với các trường hợp sau:
+ Những người sử dụng đất không thuộc các đối tượng đuợc hỗ trợ
+ Đất sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc
doanh nếu chi phí đầu tư vào đất còn lại là tiền không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
* Đất lâm nghiệp đã quy hoạch cho rừng sản xuất, kinh doanh và nhà nước đã giao cho những người sử dụng đất
thì việc bồi thường được xác định như sau:
- Bồi thường đất đã giao sử dụng ổn định lâu dài
- Không được bồi thường đất mà được bồi thường chi phí đầu tư trong trường hợp chưa giao sử dụng ổn định lâu dài.
* Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất của xã, phường, thị
trấn: quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã,
- Để xây dựng các công trình công cộng của xã, phường,
thị trấn bao gồm các công trình văn hoá, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Để bồi thường cho người có đất để xây dựng các công
trình công cộng nêu trên.
- Để xây dựng nhà tình nghĩa.
Các loại đất này không được bồi thường, trường hợp hộ gia
đình, cá nhân thuê thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất
còn lại.
Bồi thường đất nông nghiệp của tổ chức: khi thu hồi đất
nông nghiệp của tổ chức việc xác định tổ chức đó có được bồi thường hay không thì tương đối đơn giản hơn trường hợp của
hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức chỉ cần chứng minh nguồn tiền
sử dụng đất để xác định được bồi thường hay không bồi thường.
- Được bồi thường nếu tiền không có từ nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trong trường hợp được Nhà nước giao hoặc
nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp.
- Không được bồi thường nếu tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc không nộp tiền trong trường hợp được nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất. Nhưng đối với các tổ
chức là cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp của Nhà nước,
doanh nghiệp nhà nước nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì chi phí đầu tư
này được bồi thường.
- Các tổ chức không được bồi thường nếu di chuyển đến cơ
sở mới thì được hỗ trợ, mức hỗ trợ của mỗi nhóm tổ chức là khác nhau:
+ Nếu là cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp của Nhà
nước, doanh nghiệp của nhà nước được hỗ trợ bằng tiền để
mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường cho đất bị thu
hồi do người được nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả. Tổ
chức bị thu hồi đất được sử dụng số tiền này để đầu tư tại cơ
sở mới theo dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu
số tiền nảy không sử dụng hết cho dự án đầu tư tại cơ sở mới
thì phải nộp số tiền còn lại vào ngân sách nhà nước.
+ Ngoài những tổ chức nêu trên thì được hỗ trợ di dời theo
quy hoạch do thủ tướng Chính phủ quy định.
Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
2.7.2.Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Có thể nói đất phi nông nghiệp hình thành muộn hơn đất
nông nghiệp. Khi mà loài người mới hình thành khi đó hoàn toàn là đất nông nghiệp, họ sống chủ yếu là săn bắn, hái lượm, không có nhà ở. Sau một thời gian lâu họ mới biết sử
dụng những mảnh đất để xây dựng nhà ở hoặc chăn nuôi từ đó chúng ta có thể nói là đất phi nông nghiệp mới bắt đầu
xuất hiện.
Hiện nay thành phần đất phi nông nghiệp trở thành nguồn đất không thể thiếu được trong sự nghiệp pháp triển của mỗi
quốc gia. Một phần thể hiện được sự hiện đại, văn minh của
một đất nước: từ mặt bằng của loại đất này mà con người có
thể xây dựng được những khu đô thị, những công trình công cộng, những công trình phục vụ cho sản xuất kinh doanh…Mặc dù chúng ta đã xác định được đất phi nông
nghiệp sử dụng vào mục đích nào tuy nhiên vẫn chưa có một định nghĩa chính xác về nó. Nhưng có thể hiểu đất phi nông
nghiệp là loại đất được xác định sử dụng vào mục đích không
phải là đất nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp bao gồm các
- Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, đất sản xuất, kinh doanh ohi nông
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng.
- Đất tôn giáo, tính ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn
giáo sử dụng. Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
- Đất phi nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp khác là
đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà
trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ
thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nằm
mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở. Đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức
trồng trọt không trực tiếp trên đất …
* Bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở: trong những năm qua bên cạnh việc thu hồi diện tích rất lớn đất nông nghiệp để phục vụ
cho công tác giải phóng mặt bằng thì tỷ lệ thu hồi đất phi
nông nghiệp đang được nâng cao do có nhiều dự án được tiến
hành ở các thành phố, thị xã. Việc bồi thường đất phi nông
nghiệp được tiến hành như sau:
- Trường hợp được bồi thường: đất sử dụng có thời hạn do
nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
- Trường hợp không được bồi thường: đất sử dụng do Nhà
nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền
thì không được bồi thường về đất chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
* Trường hợp không được bồi thường bằng đất phi nông
nghiệp (trừ đất ở).
Khi nhà nước giao đất cho người sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Tức là việc giao đất này nhằm vào mục đích để ở không được sử dụng vào mục đích khác. Sau khi được cấp đất người sử dụng đất lại sử dụng vào việc kinh doanh như đất
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp. Xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ
và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Bồi thường cho tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở
- Đặc điểm của các tổ chức thường là có nhu cầu sử dụng
những diện tích lớn để sử dụng vào mục đích chuyên dùng và một số mục đích khác và tập trung chủ yếu ở các khu vực
