Nhân viên làm việc trong văn phòng môi giới có trình ựộ ựại học, cao ựẳng chiếm tỷ lệ không nhiều chỉ khoảng 30% còn phần lớn nhân viên làm việc tại các văn phòng chỉ có trình ựộ từ PTTH hoặc THCN, không hiểu biết về thị trường, không hiểu rõ luật ựất ựai hay nguồn gốc các loại ựất vì thế hoạt ựộng của lực lượng này cũng gây nhũng nhiễu thông tin, góp phần thúc ựẩy giá lên cao hoặc hạ thấp theo các cơn ỘsốtỢ của thị trường, Nhà nước khó kiểm soát.
* Phạm vi hoạt ựộng
Phần lớn các văn phòng môi giới này chủ yếu hoạt ựộng trong phạm vi quận Thanh Xuân, một số văn phòng chỉ hoạt ựộng trong phạm vi chỉ một số phường lân cận tại khu vực ựóng trụ sở. Tuy nhiên, có những văn phòng có
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 75 phạm vi hoạt ựộng cũng khá rộng, không những trên ựịa bàn quận mà còn trên ựịa bàn quận khác.
* đối tượng phục vụ: khách hàng chủ yếu là người Việt Nam
* Hình thức giao dịch: Vào thời ựiểm thị trường BđS sôi ựộng thì hình thức giao dịch chắnh là môi giới, mua bán BđS và tư vấn thực hiện thủ tục nhà ựất. Còn ở thời ựiểm hiện nay, ựa số các văn phòng chuyển sang kết hợp môi giới cho thuê BđS và kinh doanh thêm các mặt hàng khác như: mua bán vàng bạc, cổ phiếu, bán các loại hàng khác.
*Loại BđS môi giới:
Những loại BđS mà các văn phòng môi giới khá ựa dạng như: nhà trọ, nhà ở riêng biệt, văn phòng ựại diện, cửa hàng, ựất ựai.
*Tỷ lệ giao dịch thành công
Tỷ lệ thành công phụ thuộc rất lớn vào thị trường cũng như khả năng thu phục và mối quan hệ của các nhân viên trong văn phòng với khách hàng.
Kết quả ựiều tra cho thấy tỷ lệ thành công cao ựối với văn phòng có mối quan hệ xã hội tốt và có thu nhập của nhân viên cũng cao hơn so với các văn phòng mới thành lập.
Bảng 4.7: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng
Tổng số giao dịch TB/tháng (BđS) Tổng số giao dich thành công TB/tháng (BđS) Tỷ lệ giao dịch thành công TB/tháng (%) Thời gian
Mua bán Thuê Mua bán Thuê Mua bán Thuê Trước năm2003 30-35 13-15 3-4 1-2 8-13 6-15 Từ 2003 -2006 10-15 30-35 0,1 4-5 0,7-1 11-17 Từ 11/2006-nay 10-15 30-35 0,2-0,3 5-6 1-3 14-20
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 76
* Nguồn cung:
Nguồn cung BđS mà các văn phòng nhà ựất này có ựược là từ người có nhu cầu bán, cho thuê (ựến ựăng ký, người than giới thiệu hoặc tìm trên các báo chắ ựể lấy ựịa chỉ (Báo mua và bán, Rao vặt, lao ựộngẦ) sau ựó nhân viên văn phòng ựi khảo sát thực tế. Do chủ BđS không mất bất cứ loại phắ nào nên sẵn sàng ựồng ý ựưa BđS của mình vào danh sách môi giới của các văn phòng môi giới này.
* Các loại hình quảng cáo
Cũng như hình thức môi giới sôi ựộng theo loại hình công ty, loại hình môi giới BđS văn phòng cũng coi việc quảng cáo là một trong những yếu tố thu hút khách hàng. Vì vậy, ngoài việc quảng cáo tại các văn phòng thì còn quảng cáo trên báo, tạp chắ, Internet, phát tờ rơiẦ
*Thu nhập của văn phòng
Thời ựiểm thị trường sôi ựộng (trước năm 2003); thu nhập bình quân mỗi tháng của văn phòng dưới 20 triệu ựồng, tương ựương 7-10 triệu ựồng/người/tháng
*Các khoản phắ và lệ phắ môi giới
Trong thời ựiểm hiện nay do người bán thì nhiều nhưng rất ắt khách mua, người có tiền cũng không giám mua vì giá cả bất ổn nên các bên mua bán ựều ắt ựến ựược với nhau khiến hoạt ựộng của các văn phòng môi giới thường hết sức khó khăn. Hầu hết các văn phòng môi giới ựã thực hiện biện pháp kắch cầu bằng các giảm hoặc miễn phắ phần trăm hoa hồng cho bên mua, chỉ tắnh phần trăm cho bên bán.
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 77
Bảng 4.8: Phắ môi giới mua, bán bất ựộng sản của các văn phòng
Nội dung Trước năm 2006 Từ năm 2006 ựến năm nay + 50. 000ự Thù lao mua bán BđS 50. 000ự + Miễn phắ + 50. 000ự + 50. 000ự Thù lao môi giới
bán BđS + Miễn phắ + Miễn phắ
Hoa hồng môi giới
mua BđS 1% Giá trị BđS
+ 0,5% giá trị BđS + Miễn phắ
+ 0,5% Giá trị BđS + 1% giá trị BđS Hoa hồng môi giới
bán BđS + Miễn phắ
Nguồn: Số liệu ựiều tra
Bảng 4.9: Phắ môi giới thuê, cho thuê BđS của các văn phòng
Nội dung Trước năm 2006 Từ năm 2006 ựến năm nay Thù lao môi giới thuê
BđS 50.000ự Miễn phắ
+ 50.000ự Thù lao môi giới cho
thuê BđS + Miễn phắ Miễn phắ
Hoa hồng môi giới thuê BđS 50% tiền thuê BđS tháng ựầu 50% tiền thuê BđS Tháng ựầu +50% tiền thuê BđS tháng ựầu tiên +50% tiền thuê BđS tháng ựầu Hoa hồng môi giới cho
thuê BđS
+ Miễn phắ + Miễn phắ
Nguồn: Số liệu ựiều tra
Trong thời ựiểm hiện nay do người bán thì nhiều nhưng không có khách mua, người có tiền cũng không dám mua vì kinh tế suy thoái nên các bên mua, bán ắt ựến ựược với nhau khiến hoạt ựộng của các văn phòng môi giới hết sức khó khăn. Hầu hết các văn phòng môi giới ựã thực hiện kắch cầu
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 78 bằng cách giảm hoặc miễn phần trăm hoa hồng cho bên mua chỉ tắnh phần trăm hoa hồng cho bên bán.
b. Vắ dụ cụ thể về loại hình môi giới hoạt ựông theo mô hình văn phòng
Hình 4.8:Văn phòng giao dịch bất ựộng sản
* địa chỉ: 72 Vương Thừa Vũ, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội
* Thời ựiểm thành lập văn phòng: 2007
*Cơ cấu tổ chức
Văn phòng có 2 thành viên: một thành viên chắnh là chủ văn phòng phụ trách toàn bộ hoạt ựộng môi giới bắt ựầu từ việc dẫn khách ựến khi hoàn tất thủ tục mua bán hay cho thuê, chỉ có mặt tại văn phòng khi có khách ựến giao dịch, một nhân viên lễ tân phụ trách việc sắp xếp lịch làm việc cho chủ văn phòng, tiếp ựón và ghi chép yêu cầu của khách hàng, làm việc tại văn phòng theo giới hành chắnh vào tất cả các ngày trong tuần.
*Trình ựộ nhân viên trong văn phòng + Chủ văn phòng: ựã tốt nghiệp đại học + Nhân viên tiếp tân: tốt nghiệp trung cấp
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 79 + Quận Thanh Xuân
*đối tượng phục vụ: Người Việt Nam
*Hình thức giao dịch
+ Môi giới mua, bán, thuê, cho thuê bất ựộng sản + Tư vấn, thực hiện thủ tục nhà ựất
*Loại hình bất ựộng sản môi giới
Nhà trọ, nhà ở riêng biệt, văn phòng ựại diện, cửa hàng, ựất.
*Các hình thức quảng cáo
Quảng cáo tại trung tâm và trên báo Mua và bán, trên các trang rao vặt.
c. Hình ảnh một số văn phòng giao dịch BđS trên ựịa bàn quận Thanh Xuân.
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 80
Hình 4.10: Văn phòng tư vấn bất ựộng sản Cự Lộc
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 81
4.3.3Loại hình hoạt ựộng môi giới là các cá nhân
a. đặc ựiểm chung:
đây là loại hình môi giới BđS thu hút nhiều ựối tượng tham gia nhất trong số 3 loại hình môi giới kể trên. Với loại hình môi giới này chỉ có 1 người duy nhất thực hiện từ ựầu ựến cuối các công ựoạn môi giới từ tìm kiếm BđS, quảng cáo BđS ựến lúc BđS ựược giao dịch xong. Loại hình môi giới BđS này hoạt ựộng không cần vốn, không có ựăng ký kinh doanh, không có bất kỳ một giấy tờ hóa ựơn hay hợp ựồng giao dịch nào. Mọi giao dịch thỏa thuận với khách hàng hoàn toàn bằng miệng, một số ắt cá nhân có sổ ghi chép họ tên, ựịa chỉ, ựiện thoại, số tiền môi giới khách hàng thanh toán và nội dung về BđS mà khách hàng yêu cầu.
* Cơ cấu tổ chức:
Một thành viên duy nhất. Họ hoạt ựộng không cần vốn cũng không có ựăng ký kinh doanh.
* Thời ựiểm bắt ựầu hoạt ựộng: Năm 2000, 2001.
Do ảnh hưởng của ựợt ỘsốtỢ ựất vào khoảng những năm 2000 - 2001 khi mà các dự án ựầu tư từ nước ngoài quay trở lại, ngoại hối tăng rất nhanh, nhiều người ựã có tắch luỹ nhất ựịnh, có chắnh sách cho người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài ựược mua nhà ựể ở hoặc ựể bán, tặng, nhượng lại, cho thuê Ầ khiến nhiều người trở nên giàu có dễ dàng, phát sinh mua ựi bán lại nhà ựất, có lúc dường như cả xã hội lao vào việc buôn bán ựất. Thị trường sôi ựộng, hấp dẫn này ựã khiến không ắt các cá nhân lựa chọn cho mình một ngành.
* Trình ựộ người môi giới:
- Trình ựộ hiểu biết trong lĩnh vực môi giới: Họ nắm rõ ựịa bàn hoạt ựộng, thu thập thông tin về các BđS ựang ựược rao bán hoặc cho thuê rất nhanh. Tuy nhiên, họ không hiểu rõ các quy ựịnh, chắnh sách liên quan ựến ựất ựai, không xác ựịnh ựược giá trị thực của BđS ựược rao bán, không nắm
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 82 ựược ựầy ựủ thông tin về giấy tờ nhà ựất, nguồn gốc sử dụng ựất hay tình trạng tranh chấp Ầ
- Trình ựộ văn hóa của các cá nhân hoạt ựộng môi giới này ở mọi cấp ựộ, từ Tiểu học ựến đại học chắnh quy.
* Phạm vi hoạt ựộng:
Khu vực hoạt ựộng của họ chủ yếu là xung quanh ựịa bàn sống của mình, trong phạm vi 1 phường. Tuy nhiên cũng có cá nhân môi giới cả những BđS ở ngoài ựịa bàn quận Thanh Xuân hay ở tỉnh khác.
* đối tượng phụ vụ:
Chủ yếu là sinh viên ựang theo học tại một số trường ựại học, cao ựẳng trên ựịa bàn quận Thanh Xuân, người mới ựi làm, các cặp vợ chồng mới lập gia ựình.
* Hình thức giao dịch:
Chủ yếu là môi giới mua bán, thuê, cho thuê BđS và thực hiện thủ tục nhà ựất khi khách hàng yêu cầu.
* Loại bất ựộng sản môi giới:
Những loại BđS mà các cá nhân thực hiện môi giới chủ yếu là: nhà trọ, nhà ở riêng biệt, văn phòng ựại diện, cửa hàng ựến ựất ựai. Nhưng tập trung chủ yếu vẫn là loại BđS nhà ở riêng biệt và ựất ựai.
* Nguồn cung:
Cách tìm kiếm các BđS ựể môi giới của các nhân cũng giống như các văn phòng môi giới. Nguồn BđS từ người có nhu cầu bán hoặc cho thuê ựến ựăng kắ; từ bạn bè, người thân giới thiệu; tự ựi tìm hoặc tìm ựịa chỉ trên các báo sau ựó ựề nghị giới thiệu giúp các chủ BđS ựó.
* Các hình thức quảng cáo:
Các cá nhân hoạt ựộng môi giới BđS thường quảng cáo BđS rao bán hoặc cho thuê trên báo Mua và bán, báo Việc làm hoặc thông qua những biển quảng cáo ựặt tại những nơi có nhiều người qua lại và gần nơi ở của họ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 83 Ớ thời ựiểm trước năm 2006, thị trường bất ựộng sản sôi ựộng, nhu cầu người mua nhiều, người môi giới miễn, giảm phắ thù lao môi giới bán bất ựộng sản ựể có thể thu thập ựược nhiều thông tin và nhiều bất ựộng sản cần bán, nhưng từ khi thị trường bất ựộng sản ựóng băng người môi giới lại thay ựổi chiến thuật là miễn, giảm thù lao môi giới thậm chắ miễm, giảm cả hoa hồng môi giới cho bên mua. Tuy nhiên trong thời ựiểm hiện nay nhu cầu thuê bất ựộng sản tăng cao, vì vậy người môi giới ựã giảm, miễn phắ thù lao môi giới và phắ hoa hồng môi giới cho bên có bất ựộng sản cho thuê.
Bảng 4.10: Các khoản phắ môi giới của cá nhân hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản trước và sau năm 2003.
Nội dung Trước năm 2003 2006 ựến nay
1. Phắ môi giới mua, bán bất ựộng sản
Thù lao môi giới mua BđS 50.000ự Miễn phắ Thù lao môi giới bán BđS 50.000ự
Miễn phắ
Miễn phắ
Hoa hồng môi giới mua BđS 1% giá trị BđS 0,5% giá trị BđS Hoa hồng môi giới bán BđS 1% giá trị BđS
Miễn phắ
0,5% giá trị BđS Miễn phắ
2. Phắ môi giới thuê, cho thuê bất ựộng sản
Thù lao môi giới thuê BđS 50.000ự 50.000ự Thù lao môi giới cho thuê BđS 50.000ự Miễn phắ Hoa hồng môi giới thuê BđS 50% tiền thuê BđS
tháng ựầu
50% tiền thuê BđS tháng ựầu Hoa hồng môi giới cho thuê BđS 50% tiền thuê BđS
tháng ựầu Miễn phắ
Miễn phắ
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 84
* Tỉ lệ giao dịch thành công:
Bảng 4.11: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công / tháng của các cá nhân môi giới bất ựộng sản trước và sau năm 2003
Tổng số giao dịch/tháng (BđS) Tổng số giao dịch thành công/tháng (BđS) Tỷ lệ giao dịch thành công/tháng (%) Thời gian
Mua bán Thuê Mua bán Thuê Mua bán Thuê Trước năm 2003 30 - 35 25- 30 2 - 3 3 - 4 7 - 8 12-14 Từ 2003 - 2004 10 - 15 25- 30 0,05 4 - 5 0,3 - 0,5 15-18 Từ 2005-206 20-25 10-20 2 - 3 2 - 4 10 - 15 15-20 Từ 2006 ựến nay 8-10 20-25 0,5 -1 2 - 3 5 - 10 8-12
Nguồn số liệu ựiều tra
4.4 Phân tắch thực trạng hoạt ựộng môi giới giao dịch BđS trên ựịa bàn quận Thanh Xuân
4.4.1 Hiệu quả của hoạt ựộng môi giới bất ựộng sản
Loại hình môi giới bất ựộng sản hoạt ựộng theo hình thức sàn giao dịch và công ty lớn là có hiệu quả hơn cả do các sàn và công ty này ựều có ựăng ký kinh doanh, có nguồn cung cấp thông tin phong phú, ựộ tin cậy của thông tin cao và các thành viên cũng ựã có trách nhiệm với công việc của mình. Do ựó, loại hình môi giới hoạt ựộng theo hình thức sàn và công ty tạo ựược lòng tin với khách hàng, nhất là khách hàng là người nước ngoài. Số giao dịch thành công trung bình hàng tháng của loại hình này luôn cao hơn các loại hình môi giới khác.
đối với loại hình môi giới bất ựộng sản theo hình thức các trung tâm nhỏ và các cá nhân thì loại hình môi giới này thực hiện những chứng nhận giao dịch hợp pháp không nhiều nên ắt tạo ựược lòng tin cho khách hàng. Hiệu quả hoạt ựộng trong môi giới bất ựộng sản thấp, chỉ có hoạt ựộng môi giới cho
Trường đại học Nông nghiệp Hà nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 85 thuê bất ựộng sản ựạt hiệu quả tương ựối, do khối lượng người ngoại tỉnh, người nước ngoài ựang sinh sống và làm việc tại Hà Nội chiếm phần ựông dân số, nên nhu cầu thuê bất ựộng sản nhiều. Thực tế, loại hình này vẫn tồn tại là do họ nắm bắt thông tin rất nhanh và nhạy bén. Nhiều dự án chưa ựưa lên sàn giao dịch và thậm trắ vẫn ựang trong thời gian quy hoạch trên bản ựồ nhưng các hình thức này ựã nắm ựược thông tin và có nguồn ựể cung cấp cho khách hàng.
Trong các loại hình môi giới như ựã phân tắch ở trên thì loại hình môi giới bất ựộng sản theo hình thức sàn giao dịch và công ty là có hiệu quả nhất. Trong tương lai, Nhà nước cần có chắnh sách ưu tiên phát triển loại hình này.
4.4.2 Các loại hình dịch vụ môi giới của các tổ chức, cá nhân hoạt ựộng