5. Kết cấu báo cáo
3.1. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
Trong thực tế, nếu trường hợp người yêu cầu công chứng, chứng thực chứng minh được các thành viên còn lại của hộ gia đình đã ủy quyền cho mình giao dịch về quyền sử dụng đất (như bằng email, bằng video hoặc thông điệp dữ liệu phản ánh chính xác và có khả năng lưu trữ), thì hồ sơ công chứng đó có hợp lệ không?
CHƯƠNG 3
NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ
3.1. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG CÔNG CHỨNG
- Tiếp tục tham mưu cho Sở Tư pháp đề xuất UBND tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu Công chứng trên địa bàn tỉnh, vì việc sớm được xây dựng được Cơ sở dữ liệu công chứng các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với các tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch là một việc cần thiết và cấp bách nhằm ngăn ngừa các giao dich xấu, hạn chế rủi ro cho các công chứng viên nói riêng và hoạt động công chứng nói chung trên địa bàn thành phố Kon Tum;
- Phối kết hợp với các cơ quan có thẩm quyền trong việc tuyên truyền, phổ biến về việc cấp quyền sở hữu nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức cá nhân khi đến tham gia giao dịch về nhà ở tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn;
- Tham mưu cho lãnh đạo Sở phối hợp với cơ quan có thẩm quyền trong việc tổ chức tập huấn nghiệp vụ về kiểm tra, nhận dạng tài liệu và hồ sơ giả. Đề xuất sửa đổi, bổ sung việc thu và quản lý phí công chứng theo hướng quản lý việc thu và việc chi như nhau giữa Phòng công chứng và văn phòng công chứng;
- Đề nghị thành lập Hội công chứng viên tỉnh vì Hội Công chứng viên ra đời sẽ là “ngôi nhà chung” tập hợp, đoàn kết đội ngũ công chứng viên, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công chứng viên, giám sát việc tuân theo pháp luật, thực hiện quy tắc đạo đức hành nghề công chứng; cùng tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình hành nghề và tạo điều kiện để các công chứng viên trao đổi, học tập kinh nghiệm chuyên sâu về nghề nghiệp và phát huy tính tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng; nâng cao chất lượng hoạt động hành nghề công chứng, góp phần ổn định phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Như vậy, có thể thấy trong tình hình hiện nay, đội ngũ công
chứng viên ngày càng phát triển về số lượng làm tăng thêm tính phức tạp về công tác quản lý công chứng. Yêu cầu về quản lý nhà nước đối với tổ chức, hoạt động công chứng được đặt ra trong điều kiện hiện nay là rất cao, vừa nhằm đảm bảo vai trò quản lý, vừa phát huy vai trò tự quản của tổ chức xã hội nghề nghiệp của công chứng viên, đòi hỏi phải có một tổ chức xã hội nghề nghiệp để các công chứng viên tự quản, giám sát lẫn nhau trong hoạt động hành nghề. Do vậy, việc thành lập Hội công chứng viên là xu thế tất yếu, giúp hoạt động công chứng của địa phương ngày càng chuyên nghiệp, hiện đại.
- Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực công chứng theo hướng sắp xếp hợp lý quy trình nhận và giải quyết hồ sơ công chứng, nâng cao trách nhiệm, ý thức phục vụ của cán bộ công chức, triển khai thực hiện tốt cơ chế "một cửa" tại cơ quan công chứng. Xây dựng dữ liệu thông tin phục vụ cho hoạt động công chứng các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản tại Phòng;
- Tiếp tục quan tâm đến việc xây dựng, sửa chữa trụ sở làm việc, sắp xếp quy trình giải quyết hồ sơ hợp lý, thực hiện tin học hóa trong quản lý và khai thác hồ sơ lưu trữ, bố trí cán bộ phát huy năng lực chuyên môn giải quyết tốt các yêu cầu công chứng được thực hiện theo cơ chế "một cửa" với việc bố trí địa điểm nhận trả hồ sơ thuận lợi;
- Ban hành mới, sửa đổi, bổ sung, giải thích, hướng dẫn kịp thời các văn bản quy phạm pháp luật về công chứng để có cơ sở áp dụng pháp luật;
- Xây dựng đội ngũ cán bộ công chức nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật về công chứng đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ;
- Hoàn thiện các cơ chế phối hợp giữa chủ thể áp dụng pháp luật về công chứng với các cơ quan, ban, ngành, tổ chức chính trị - xã hội để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về công chứng;
- Đầu tư cơ sở, trang thiết bị, điều kiện làm việc, quan tâm chế độ chính sách đãi ngộ để cán bộ công chức có thẩm quyền áp dụng pháp luật về công chứng yên tâm công tác, hoàn thành tốt nhiệm vụ;
- Thường xuyên sơ kết, thực hiện tổng kết kinh nghiệm áp dụng pháp luật về công chứng để điều chỉnh cho sát thực tế hơn;
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để hoạt động áp dụng pháp luật về công chứng được đảm bảo thực hiện đúng đắn;
- Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng từ Sở đến cơ sở đối với công tác áp dụng pháp luật về công chứng;
- Nâng cao hiệu lực chỉ đạo, điều hành tổ chức thực hiện của UBND từ Sở đến các Phòng ban với các lĩnh vực công tác tư pháp trong đó có hoạt động áp dụng pháp luật về công chứng;
- Kiện toàn đội ngũ, đảm bảo chất lượng cán bộ tư pháp chuyên trách;
- Hoàn thiện cơ chế giám sát, kiểm tra hoạt động áp dụng pháp luật về công chứng đối với các chủ thể được giao thẩm quyền ở các Phòng ban;
- Tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc nâng cao hiệu quả công chứng;
3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Nhằm tháo gỡ những vướng mắc vừa nêu, em xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng cụ thể sau:
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT nên cụ thể hóa thông tin của các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cách liệt kê họ tên những người này trong mục thông tin về “người sử dụng đất” hoặc ít nhất cũng liệt kê tại mục “ghi chú” của giấy chứng nhận. Điều này không chỉ tháo gỡ được vướng mắc đã nêu mà phù hợp với tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hộ gia đình không còn tư cách là chủ thể của quan hệ dân sự nói chung và giao dịch dân sự nói riêng, cũng như không có người đại diện theo pháp luật. Cho nên, người trực tiếp giao kết giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ không phải là chủ hộ với sự đồng ý của các thành viên còn lại, mà tất cả thành viên của hộ cùng là một bên trong giao dịch hoặc một thành viên ký giao dịch với tư cách là cá nhân đại diện theo ủy quyền của các cá nhân khác.
Bên cạnh đó, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT cũng cần quy định theo hướng, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, mà vợ hoặc chồng đã ủy quyền cho người còn lại đứng tên đăng ký hoặc thuộc trường hợp không có quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì mục về “người sử dụng đất” vẫn ghi thông tin của một bên chồng hoặc vợ là người được ủy quyền hoặc đủ điều kiện sử dụng đất, nhưng phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với các trường hợp cá nhân sử dụng đất. Theo đó, mục này có thể ghi là: “Quyền sử dụng đất chung với chồng (vợ) là ông (bà):… (ghi họ tên của bên chồng, vợ còn lại).
Trường hợp quyền sử dụng đất được tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội đủ điều kiện nhất định mới được giao dịch thì phần thông tin về “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể là được giao theo nguồn gốc đó. Chẳng hạn như trường hợp nói ở trên, mục này cần ghi cụ thể: “Nguồn gốc đất: Đất được Nhà nước giao đất theo chính sách ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số” hoặc đoạn này cũng phải được ghi rõ trong mục “ghi chú” của giấy chứng nhận.
Đối với Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, hạn chế đó là đã đặt ra yêu cầu cao hơn so với Bộ luật Dân sự, theo đó, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất chỉ được ký giao dịch khi có tất cả thành viên đồng ý. Vì vậy, nội dung này cần sửa đổi cho phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015.
Ngoài ra, đối với các giao dịch bất động sản thì phải được công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, đồng thời là biện pháp tăng cường sự quản lý, bảo hộ của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Việc công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất là bắt buộc trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc
các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Quy định những trường hợp bất động sản quan trọng không liên quan đến kinh doanh bất động sản thì phải công chứng, chứng thực. Các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo nhu cầu của các bên hoặc các trường hợp khác theo nhu cầu của các bên tham gia giao dịch.
Quy định các giao dịch bất động sản phải được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên tham gia giao dịch. Với phương án này, các bên trong giao dịch dân sự có quyền tối đa trong việc quyết định có công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản để hưởng những ưu điểm mà công chứng, chứng thực mang lại. Ngược lại nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì giao dịch bất động sản cũng không bị vô hiệu và các bên cũng không bị bắt buộc phải thực hiện.
Với quy định yêu cầu công chứng giao dịch về bất động sản là rất cần thiết và hợp lý trong điều kiện nước ta hiện nay, nó không chỉ có ý nghĩa lớn trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lượi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Để đảm bảo thực hiện đầy đủ thẩm quyền công chứng, chứng thực các gaio dịch về bất động sản, các cơ quan quản lý công chứng cần có giải pháp khắc phục những tồn tại, bất cập trong hoạt động công chứng, phát huy vai trò của các tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, làm cơ sở phát triển toàn diện lĩnh vực này.
KẾT LUẬN
Nghiên cứu về đặc điểm pháp luật công chứng hợp đồng về QSDĐ, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giúp chúng ta có cái nhìn toàn diện hơn về hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng và hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và cả các giao dịch khác về quyền sử dụng đất. Bài báo cáo cũng có những phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai các giải pháp tổng thể và đồng bộ nhằm thúc đẩy các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển, kiện toàn cơ chế quản lý của nhà nướcđối với pháp luật về công chứng, mở rộng tối đa quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm soát các tranh chấp, vi phạm phát sinh.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017);
[2] Luật Công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015);
[3] Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015);
[4] Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014);
[5] Luật Hôn nhân và gia đình ngày 19 tháng 6 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015);
[6] Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015);
[7] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
[8] Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
[9] Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15 tháng 06 năm 2015 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 08 năm 2015);
[10] Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng 7 năm 2014);