I. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản
2. Một số kiến nghị
a. Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền
Trong lĩnh vực định giá nói chung thì định giá bất động sản là phức tạp nhất nên việc đưa hoạt động định giá đi vào phát triển và ngày càng hoàn thiện là rất cần thiết.
Các cơ quan lý Nhà nước cần xây dựng một quy trình định giá chung, áp
quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng và phạm vi áp dụng của các phương pháp định giá.
Cần thành lập một tổ chức định giá riêng cho bất động sản bên cạnh Hiệp hội
thẩm định giá Việt Nam. Tổ chức này có nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các tổ chức, cơ quan của nhà nước cũng như tư vấn cho Chính phủ về xây dựng khung giá đất và các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản.
Tiếp tục hoàn thiện những quy định pháp lý về định giá bất động sản. Liên
tục cập nhật chương trình đào tạo cho khoa học, hợp lý và đáp ứng được nhu cầu thực tế. Xây dựng các viện nghiên cứu và cơ sở đào tạo cán bộ định giá chất lượng cao, từng bước đưa công tác định giá bất động sản đi vào hoạt động một cách chuyên nghiệp.
Thành lập một bộ phận chức năng chuyên đi tiến hành điều tra, giám sát quá
trình định giá tại các cơ quan, tổ chức làm dịch vụ định giá bất động sản.
Xây dựng cơ sở dữ liệu về thông tin giá bất động sản cho toàn quốc, cung
cấp dịch vụ thông tin về giá đất đai, bất động sản cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu.
Cần đẩy mạnh quan hệ hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá bất động sản,
tăng cường các cuộc trao đổi tiếp xúc quốc tế trong lĩnh vực định giá, tạo điều kiện để tiếp nhận chuyển giao công nghệ và kỹ thuật định giá tiên tiến trên thế giới.
b. Đề xuất với Công ty V-Reex
Về quy trình định giá, thì giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đóng vai trò
rất quan trọng trong việc nâng cao chất lượng định giá và hiệu quả hoạt động của Công ty. Đặc biệt với các bất động sản có giá trị lớn và phức tạp, cần yêu cầu các chuyên viên định giá phải tuân theo quy trình định giá đã đề ra, không được cắt bỏ giản lược bất cứ khâu nào. Nếu không, hoạt động định giá nhiều khi chỉ đơn thuần dựa trên kinh nghiệm và cảm tính của người định giá, khiến cho việc ước lượng trở nên thiếu chính xác, thiếu căn cứ khoa học. Nhất thiết không được lược bỏ khâu thu thập thông tin về bất động sản và bất động sản mục tiêu. Chuyên viên định giá không được chỉ dựa vào các thông tin do khách hàng cung cấp và những thông tin về giá sẵn có tại Công ty mà phải nghiêm túc tiến hành điều tra, thu thập thông tin trên thị trường. Sau khi thu thập được đủ thông tin và đánh giá những thông tin đó, định giá viên cần phải cân nhắc kỹ việc sử dụng các phương pháp định giá sao cho hợp lý nhất. Cần thận trọng khi sử dụng phương pháp chi phí, nhiều khi chuyên viên định giá không trình bày phần ước lượng các chi phí thay thế, giá trị khấu hao
mà đã đưa ra luôn kết quả cuối cùng là giá trị còn lại của công trình. Kết quả khi đó chỉ là sự ước lượng chủ quan của người định giá, hình thức thực hiện lại quá đơn giản và sơ sài. Việc tính toán phải được thực hiện cẩn thận và chi tiết hơn.
Về tổ chức hoạt động, Công ty cần chú trọng trong việc mở rộng chương
trình quảng cáo hơn, không thể chỉ dựa vào nguồn khách hàng sẵn có mà phải tích cực quảng bá cho sản phẩm dịch vụ của mình. Cần thiết lập mối quan hệ tốt với khách hàng cũ và các tổ chức định giá khác nhằm tìm kiếm khách hàng mới và thu thập trao đổi thông tin phục vụ cho định giá.
Về đào tạo và quản lý nhân lực, về mảng tuyển dụng, tuyển dụng nhân viên
đảm bảo chất lượng, không thiên về số lượng để đảm bảo cho chất lượng định giá và uy tín của Công ty. Cần hợp tác với các tổ chức định giá khác hay các cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá, tổ chức các khoá đào tạo ngắn ngày, cử nhân viên tham gia các khoá cấp chứng chỉ định giá và các khoá nâng cao nghiệp vụ.
Về công tác quản lý, lãnh đạo Công ty cần xây dựng một môi trường làm
việc thuận lợi, tạo mọi điều kiện về cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ cho công việc. Cần tạo mối quan hệ tốt với nhân viên và bước đầu xây dựng văn hoá kinh doanh của Công ty, có vậy V-Reex mới có thể phát triển vững chắc và bền lâu. Ngoài ra cũng cần có chế độ khen thưởng thích hợp để khích lệ nhân viên, tạo sự cạnh tranh lành mạnh, giúp nhân viên có động lực phấn đấu và cống hiến hết mình cho công việc.
KẾT LUẬN
Thẩm định giá tài sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường khi nhà nước rời bỏ quyền định giá trực tiếp buộc thị trường chấp nhận; khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng các yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan; các loại thị trường được hình thành đồng bộ thì nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn… Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường; thẩm định giá tài sản phải trở thành một nghề tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiêp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động.
Đứng trước yêu cầu đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã bước đầu khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản nói chung và trong lĩnh vực dịch vụ định giá nói riêng. Để đạt được kết quả đó là cả sự phấn đấu không ngừng của toàn thể cán bộ và nhân viên của Công ty trong đó phải kể đến bộ phận thẩm định giá. Tuy nhiên, họat động định giá tại Công ty còn nhiều hạn chế như thiếu nhân lực, quá trình định giá còn gặp nhiều khó khăn. Do đó, Công ty phải từng bước khắc phục để hạn chế những thiếu xót, trong đó vấn đề tuyển dụng và đào tạo cán bộ định giá là yêu cầu bức thiết, cần được chú trọng nhằm đạt được các muc tiêu đã đặt ra.
Đề tài đã nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản. Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản; phân tích rõ những nội dung cơ bản của định giá bất động sản, các phương pháp định giá bất động sản cũng như sự cần thiết và những nguyên tắc định giá bất động sản đồng thời phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản. Ngoài ra, đề tài đã đi sâu thực nghiệm nghiệp vụ định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thông qua một hợp đồng cụ thể; chỉ ra những ưu điểm, nhược điểm, những tồn tại và những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng đó.
Trên cơ sở những vướng mắc, tồn tại đề tài đã đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những vấn đề bất cập đang đặt ra và đề xuất một số giải pháp về quy trình định giá, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin và một số giải pháp khác.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo – TS Nguyễn Minh Ngọc cùng toàn thể
cán bộ nhân viên công ty Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
(V-REEX) đã hướng dẫn, tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo cáo định giá, chứng thư định giá và thuyết minh định giá của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
2. Bùi Ngọc Tuân - Giáo trình định giá đất và bất động sản khác;
3. Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường - NXB KHKT năm 2000;
4. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản - Bộ Tài chính 2001;
5. GSTSKH Lê Đình Thắng (Chủ biên), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất. NXB Chính trị quốc gia năm 2000;
6. GSTSKH Lê Đình Thắng, Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. NXB Chính trị quốc gia năm 2000;
7. Luật đất đai năm 2003 - Nhà xuất bản Chính trị quốc gia; 8. Luật kinh doanh bất động sản năm 2007;
9. Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản;
10. Những tài liệu định giá quốc tế năm 2002 - NXB TPHCM năm
2002;
11. PGS. TS. Hoàng Văn Cường, GS. TS. Hoàng Ngọc Việt. Bình ổn thị giá đất đô thị, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2008;
12. PGS. TS. Hoàng Văn Cường. Thị trường bất động sản, Nhà
xuất bản Xây dựng;
13. Phạm Sỹ Liêm. Chuyên đề thị trường bất động sản - Hội khoa học kĩ thuật và xây dựng Việt Nam, Hà Nội 2001;
14. Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài chính -
Trường cao đẳng tài chính quản trị kinh doanh;
15. Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề về định giá bất động sản”;
16. Tạp chí bất động sản;
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU...1
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...3
I Định giá bất động sản...3
1.Sự cần thiết của định giá bất động sản...3
2.Cơ sở giá trị Định giá bất động sản:...5
2.1. Giá thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản:...5
2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản:...5
II.Các nguyên tắc sử dụng trong định giá bất động sản:...6
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất...6
2.Nguyên tắc phù hợp:...6
3.Nguyên tắc thay đổi:...7
4.Nguyên tắc thay thế:...7
5. Nguyên tắc cân đối...7
6. Nguyên tắc đóng góp:...8
7. Nguyên tắc cung cầu...8
8. Nguyên tắc cạnh tranh...8
9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi...9
10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất...9
11. Nguyên tắc ngoại ứng...9
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX) ...10
I. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam...10
1 Giới thiệu tổng quan về công ty...10
2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty:...12
3. . Thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam...13
4. Thực tế hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam qua một hợp đồng định giá cụ thể...17
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM...30
1.Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới
...30
2. Một số kiến nghị...31
KẾT LUẬN...34