Hình 4.3 Sơ đồ tổng mặt bằng sử dụng đất
Ý đồ chính về cơ cấu tổ chức không gian
Trung tâm đơn vị ở là công viên cây xanh và các khối trường học làm hạt nhân cho đơn vị ở.
Trung tâm của đơn vị ở luôn đảm bảo bán kính phục vụ tốt nhất cho người dân khu vực là 300m.
Các công trình hành chính đảm bảo lưu lượng phục vụ cho khu ở trong đơn vị ở, ngoài ra cũng đáp ứng được nhu cầu chó các khu vực lân cận.
Trong đơn vị ở không gian trung tâm là công viên cây xanh - thể dục thể thao nằm kết trục theo hướng Nam của khu đất hình thành chuỗi trục cảnh quan cho đơn vị ở
Bảng 4.3 Bảng thống kê sử dụng đất
STT Ký hiệu Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ
(%) Chỉ tiêu (m²/ngƣời) A Đất trong đơn vị ở 37.46 83.56 1 Đất công trình cc 2.7 6.02 4.5 Trường mầm non 0.46 1.03 0.77 Trường tiểu học 0.6 1.34 1 Trường thcs 0.51 1.14 0.85 chợ 0.82 1.83 1.36 Y tế 0.31 0.69 0.51 2 Đất ở 19.83 44.23 33.09 Biệt thự 9.31 20.77 15.54 Chung cư 10.52 23.47 17.55 3 Đất CX - mặt nước 9.46 21.10 15.76 4 Đất giao thông 5.45 12.16 9.08 B Đất ngoài đơn vị ở 7.37 16.44
1 Đất giao thông đối ngoại 2.28 5.09
2 Sông ngòi 3.62 8.07
3 Cây xanh cách ly 1.47 3.28
Tổng cộng 44.83 100 62.43
4.3 Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
Hình 4.4 Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
Cảnh quan sông nước xung quanh khu đất được khai thác tối đa cảnh quan mặt nước. Khu phía tây của khu đất được xây dựng một tiểu đảo với đồi cảnh quan làm điểm nhấn cho đồ án.
Các công trình với vật liệu địa phương, phong cách, hình khối đậm nét khu trung tâm thương mại lân cận khác.
Chƣơng 5. Hệ thống quản lý 5.1. Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị
5.1.1. Cơ sở pháp lý
Luật quy hoạch số 30/2009/QH12 của Quốc hội Khóa XII, kỳ họp thứ 5, ngày 17/6/2009.
Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
Quy chuẩn xây dựng việt nam QCXDVN 01:2008/bxd quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
5.1.2.Nội dung quản lý
Thực hiện đúng theo đồ án quy hoạch đã được duyệt.
Đảm bảo sử dụng đúng các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật của đồ án đã đề ra. Đảm bảo quy hoạch phát triển theo đúng quy hoạch đề ra.
Định hướng công tác quản lý xây dựng, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, môi trường đô thị.
Đảm bảo tính chất và quy mô công trình trong quá trình xây dựng.
5.2. Quản lý hệ thống hạ tầng giao thông 5.2.1.Giao thông 5.2.1.Giao thông
Hệ thống giao thông tuân thủ theo Quy hoạch chung. Thực hiện thiết kế hệ thống giao thông với các mặt cắt đường theo Quy hoạch được duyệt ( hình 5.1)
Hình 5.1. Sơ đồ quy hoạch hệ thống giao thông 5.2.4. Hệ thống mạng lƣới đƣờng
Được thiết kế theo dạng ô vuông. Các trục đường chính là trục cảnh quan dài gần 500m, các tuyến đường cụt đi vào các nhóm ở ( hình 5.2)
5.2.3.Hệ thống giao thông nội bộ
Dựa vào hệ thống đối ngoại và được thiết kế nối với các các đường chính trong khu dân cư. Tất cả hệ thống giao thông được gắn kết đồng bộ với khu lân cận ( hình 5.3).
Hình 5.3. Mặt cắt các tuyến đƣờng
Chỉ giới đỏ của mạng đường được xác định trên cơ sở các trắc ngang điển hình được xác định cụ thể trên bản đồ chỉ giới đỏ và chỉ giới xây dựng.
Lập bản vẽ chỉ giới đường đỏ của các trục giao thông trong khu vực nhằm tạo cơ sở cho việc xác định các tuyến đường ngoài thực tế trên cơ sở các tọa độ tim đường thiết kế và kích thước các mặt cắt ngang của mỗi loại đường. Thứ tự cắm mốc quy hoạch các tuyến đường lớn trước, các tuyến nhỏ sau, các tuyến đường trục chính trước, các tuyến đường nội bộ sau.
Nút giao thông và bãi đậu xe
Nút giao thông cắt giữa đường QL51 và đường khu quy hoạch có bán kính 37m nhằm điều tiết giao thông từ khu quy hoạch sang khu dân cư.
Thiết 2 bãi đậu xe đặt ở ngay sát khu công viên cây xanh tập trung của khu ở. Mục đích nhằm để hạn chế tối đa lưu lượng xe cộ lưu thông trong khu trung tâm, đảm bảo an toàn cho người dân khi đi vui chơi, mua sắm… tại khu trung tâm.
Thiết kế cắt dọc tim đường. Xác định cốt đỏ mặt đường
Căn cứ cao độ nền hiện hữu (theo bản đồ đo đạc địa hình – Hệ cao độ quốc gia Hòn Dầu).
Căn cứ vào cao độ ngập lụt Hngl = 2.20m (mặt nước đo được tại Cầu Long Hương năm 2002)
Căn cứ vào cao độ ngập lụt Hngl = 2.20m (mặt nước đo được tại Cầu Long Hương năm 2002)
Căn cứ cao độ xây dựng Hxd =3.00m.
Sẽ chọn cốt thiết kế mặt đường đảm bảo không ngập nước trong mùa mưa: Độ dốc dọc mặt đường thiết kế: id =0.4%.
Độ dốc ngang mặt đường: ing =2%. Bán kính bó vỉa
Bán kính bó vỉa tại các ngả, ngã 4… được chọn là: R = 20m (đối với đường chính đô thị).
R = 12m (đối với đường khu vực, đờng phân khu vực). R = 8m (đối với đường nội bộ nhóm nhà ở).
Bảng 5.1. Bảng thống kê mạng lƣới giao thông
STT Tên đƣờng Vỉa hè (m) Lòng đƣờng (m) Dải phân cách (m) Kí hiệu Lộ giới (m) Chiều dài (m) Diện tích (m²) Đƣờng trục chính 1 Đường số 6 8 31.5 0 1_1 47.5 503.30 15853.94 2 Đường số 2 4.5 14 0 2_2 23 377.65 5287.07 Đƣờng phân khu 1 Đường D1 4.5 14 0 3_3 23 368.21 5154.89 2 Đường D2 4.5 14 0 3_3 23 387.82 5429.41 3 Đường D3 3 7 0 4_4 13 446.64 3126.49 Đƣờng nội bộ
STT Tên đƣờng Vỉa hè (m) Lòng đƣờng (m) Dải phân cách (m) Kí hiệu Lộ giới (m) Chiều dài (m) Diện tích (m²) 1 Đường N1 3 7 0 4_4 13 74.08 518.54 2 Đường N2 3 7 0 4_4 13 247.65 1733.55 3 Đường N3 3 7 0 4_4 13 74.08 518.54 4 Đường N4 3 7 0 4_4 13 74.80 523.62 5 Đường N5 3 7 0 4_4 13 733.51 5134.56 6 Đường N6 3 7 0 4_4 13 100.95 706.64 7 Đường N7 3 7 0 4_4 13 81.34 569.38 8 Đường N8 3 7 0 4_4 13 116.93 818.48 9 Đường N9 3 7 0 4_4 13 81.34 569.38 10 Đường N10 3 7 0 4_4 13 177.93 1245.51 11 Đường N11 3 7 0 4_4 13 84.24 589.71 12 Đường N12 3 7 0 4_4 13 446.64 3126.49 13 Đường N13 3 7 0 4_4 13 225.86 1581.04 14 Đường N14 3 7 0 4_4 13 110.39 772.73 15 Đường N15 3 7 0 4_4 13 177.20 1240.43
Tổng diện tích giao thông trong đơn vị ở 54500.36
Các chi tiê kinh tế kỹ thuật áp dụng
Kết cấu đường BT nhựa nóng, nền đường đất sỏi đỏ hỗn hợp lu lèn chặt, đạt độ chặt ≥0,98, lớp kế tiếp là 4 x 6 macadam (SKN).
Vỉa hè sử dụng lát gạch, trên vỉa hè có bố trí cây xanh, và các hệ thống cấp thoát nước, điện và các hệ thống công trình ngầm khác.
Thiết kế trắc dọc tuyến: Trắc dọc tuyến được thiết kế bám theo phương án san nền, đảm bảo mức độ hài hòa, độ dốc dọc phù hợp với thoát nước mưa, mặt nước nhanh nhất. Độ dốc luyện i =2% độ dốc dọc lớn nhất là 0,09%.
Thiết kế mặt đường: toàn bộ hệ thống gia thông nội bộ chỉ sử dụng trong phạm vi nội khu, do đó kết cấu mặt đường được tính toán theo lưu lượng xe trong nội bộ khu dân cư. ( hình 5.4)
Đường nội bộ:
Căn cứ thành phần xe chạy. Căn cứ vào cừng đọ xe chạy. Căn cứ vào tốc độ thiết kế.
Chọn kết cấu mặt đường: Mặt đường kết cấu hai lớp: lớp trên là lớp BT nhựa nóng hạt mịn dày 5cm (SKN); lớp dưới lớp đá 4x6 dày D=20cm (SKN); nền đường sử dụng đất, sỏi đỏ đạt độ chặt K ≥0,98, D=30cm (SKN).
Nền đường sử dụng đất sỏi đỏ đạt độ chặt K=0,98.
Hình 5.4 Ngã tƣ đƣờng
5.2.5. Thoát nƣớc mƣa và thoát bẩn
Hệ thống thoát nước mưa và nước bẩn theo đường ống riêng, hệ thống thu nước mưa theo lưu vực chính hướng về phía hồ lớn ở trung tâm. Hệ thống thu nước bẩn bố trí theo đường ống riêng, theo lưu vực chính đưa về trạm bơm nước thải sinh hoạt ở khu vực, từ đây nước bẩn được bơm vào tuyến cống nước thải theo Quy hoạch chung của thành phố và đưa về trạm xử lý nước thải sinh hoạt để xử lý đạt yêu cầu theo đúng quy chuẩn Việt Nam trước khi xả vào hệ thống thoát nước chung của thành phố .
Nước cấp sinh hoạt: qsh = 150 l/người ngày. Nước cấp dịch vụ công cộng: qcc = 20%. Nước cấp tưới đường, cây qt = 10%qsh.
Hệ số dùng nước không điều hòa người ngày: Kngày = 1.3, Kgiờ = 1.6.
Lưu lượng cấp nước chữa cháy qcc = 15 l/s cho đám cháy, số đám cháy xảy ra đồng thời một lúc là hai đám cháy theo TCVN 2622 – 1995 (Bảng 5.2).
Bảng 5.2. Bảng thống kê nhu cầu dùng nƣớc
STT Mục đích dùng nƣớc Tiêu
chuẩn
Quy mô Lƣu lƣợng
m3/ngày
1 Cấp nước sinh hoạt 150 l/người
19600 người 3822
2 Cấp nước dịch vụ 20% Qsh 764
3 Cấp nước tưới đường, cây
10% Qsh 382
4 Nhu cầu dùng nước 4968
5 Nước chữa cháy 15 l/s 1 đám cháy trong 3 giờ 162 6 Tổn thất 15 % 728 7 Tổng nhu cầu dùng nước 5858 Nguồn: TCVN 2622, 1995 5.2.6. Hệ thống cấp điện
Tuân thủ theo các yêu cầu, Quy chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn xây dựng VN. Căn cứ theo các nhu cầu tiêu thụ điện của khu đất, chủ đầu tư liên hệ với ngành điện để để có giải pháp thiết kế, thi công và xác định dung lượng thuê bao của toàn dự án. Xử lý giải pháp cấp điện ngầm nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị.
5.2.7. Hệ thống thông tin liên lạc
Là hệ thống đấu nối vào mạng Bưu chính viễn thông của khu vực. Chủ đầu tư liên hệ với ngành Bưu chính viễn thông để thỏa thuận giải pháp thiết kế, thi công và xác định dung lượng thuê bao của toàn dự án.
5.3 Quản lý các khu chức năng 5.3.1. Các khu chức năng 5.3.1. Các khu chức năng
Các khu vực xây dựng nhà ở ( hình 5.5)
Hình 5.5. Khu nhà liên kế
Các khu vực xây dựng các công trình dịch vụ gồm: trường mầm non ( hình 5.6) giáo dục phổ thông, dạy nghề ( hình 5.7) y tế, văn hóa, TDTT, thương mại, du lịch, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu chính, viễn thông, tin học, văn phòng…;
Các khu vực xây dựng các khu cây xanh công viên, vườn hoa đô thị ( hình 5.8)
Các khu vực xây dựng các công trình giao thông, bao gồm: giao thông nội bộ và giao thông đối ngoại (mạng lưới đường giao thông, bến xe bus) ( hình 5.9).
Các khu vực cây xanh cách ly ( hình 5.10).
Hình 5.7. Công trình trƣờng mầm non
Hình 5.9. Công viên mặt nƣớc
Hình 5.10. Bãi đỗ xe ô tô
Các khu vực xây dựng các công trình giao thông, bao gồm: giao thông nội bộ và giao thông đối ngoại (mạng lưới đường giao thông, bến xe bus) ( hình 5.9).
Hình 5.11. Công viên cây xanh
1.1.1 5.3.2. Các yêu cầu đối với quy hoạch các khu chức năng
Quy hoạch các khu chức năng cần đảm bảo tính hệ thống, đồng thời đảm bảo yêu cầu bố trí hỗn hợp nhiều loại chức năng khác nhau trong từng khu vực cụ thể một cách hợp lý để đảm bảo tính hiệu quả, linh hoạt và bền vững cho từng khu vực, tuân thủ theo cấu trúc chiến lược phát triển chung;
Khu chức năng phải ở vị trí phù hợp, đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ cảnh quan, phòng chống cháy và phải được liên hệ thuận tiện với nhau bằng hệ thống giao thông hợp lý và an toàn, đảm bảo bán kính phục vụ của các công trình công cộng, dịch vụ và công viên cây xanh;
Phân khu chức năng đô thị phải tận dụng địa hình tự nhiên, hiện trạng kinh tế, xã hội và công trình xây dựng để tổ chức không gian và bố trí hệ thống kỹ thuật đạt hiệu quả cao về thẩm mỹ, về đầu tư và khai thác sử dụng;
Quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng phải được xác định trên cơ sở các điều kiện cụ thể của từng khu vực: mục tiêu quy hoạch; điều kiện tự nhiên và hiện trạng; quỹ đất phát triển...; đảm bảo môi trường sống và làm việc thuận lợi cho người dân, nâng cao hiệu quả quỹ đất hướng tới phát triển bền vững;
Ngoài các nhu cầu của bản thân khu vực quy hoạch, quy mô các khu chức năng đô thị phải tính đến việc đáp ứng nhu cầu của khách vãng lai và các khu vực lân cận cũng như toàn đô thị phù hợp với tính chất của khu vực quy hoạch đã được xác định trong cấu trúc chiến lược chung.
5.4 Quản lý khu đơn vị ở
5.4.1 Yêu cầu đối với khu đơn vị ở
Quy hoạch các đơn vị ở phải đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu hàng ngày (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, chợ, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) của người dân trong bán kính đi bộ không lớn hơn 500m nhằm khuyến khích sử dụng giao thông công cộng và đi bộ ( hình 5.11).
Hình 5.12 Dãy nhà phố
Quy hoạch xây dựng mới các đơn vị ở cần đảm bảo đường giao thông từ cấp đường chính đô thị trở lên không chia cắt đơn vị ở.
Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải được lựa chọn trên cơ sở dự báo về nhu cầu đối với các loại hình ở khác nhau trong đô thị, đảm bảo đáp ứng cho các đối tượng khác nhau trong đô thị và trên cơ sở giải pháp tổ chức không gian theo các cấu trúc chiến lược phát triển đô thị ( hình 5.12)
Hình 5.13 Khu biệt thự
5.4.2. Quản lý sử dụng đất đơn vị ở
Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ tiêu nhà ở, đất ở được lựa chọn. Hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trí dân cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch và mô hình, chỉ tiêu nhà ở phù hợp.
Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ (tính theo đường tiếp cận thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m.
Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đất ở là diện tích chiếm đất của các khối nhà chung cư với mật độ xây dựng tối đa 40% (mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình).
Đối với nhóm nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích lô đất xây dựng nhà ở của các hộ gia đình.
Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tính toán cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉ tiêu trung bình.
Các quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau:
Diện tích đất đơn vị ở tối thiểu là 8m2/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của tòan đô thị phải không lớn hơn 50m2/người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch, đô thị
miền núi, đô thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt...) phải có luận cứ để lựa chọn chỉ tiêu thích hợp;.
ất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m2/người, trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người;
Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7 m2/người. Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh), được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng. Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở xã hội, chỉ