- Ở cấp độ vi mụ, nghiờn cứu marketing bất động sản, phục vụ hoạch định chiến lược kinh doanh của cỏc tổ chức kinh tế, do những hạn chế nờu trờn được thực hiện tỏch rời khỏi bối cảnh thị trường vĩ mụ và phần lớn chỉ tập trung vào phõn khỳc thị trường thu nhập cao, vào thành phần khỏch hàng cơ động nhất trong xó hội, vào những khu “đất vàng” ở trung tõm thành phố hay những khu đụ thị mới33. Cỏc doanh nghiệp ớt quan tõm đến phỏt triển, nõng cấp nhà ở cho phõn khỳc thu nhập trung bỡnh thấp và thấp trong cỏc khu đụ thị cũ, khu xập xệ trong thành phố bởi sự phức tạp về thành phần xó hội dõn cư của cỏc phõn nhúm này và sự khụng chắc chắn về tỷ suất lợi nhuận đầu tư, mặc dự nhu cầu về nhà ở trong cỏc phõn khỳc thị trường này là rất lớn34.
- Trong cỏc nghiờn cứu marketing nhận diện khỏch hàng mục tiờu và định vị sản phẩm nhà ở, thường phõn nhúm khỏch hàng mục tiờu theo cỏc tiờu chớ về tuổi tỏc, giới tớnh, tỡnh trạng hụn nhõn, gia đỡnh, nghề nghiệp, thu nhập và đồng thời nghiờn cứu cỏc yếu tố quan tõm trong việc ra quyết định chọn mua nhà ở của cỏc phõn nhúm này. Cụ thể, cỏc yếu tố mà người mua quan tõm được đề xuất nghiờn cứu gồm 3 nhúm tiờu chớ về vị trớ nơi ở, chất lượng và mức giỏ nhà ở35. Cú thể khẳng định những nghiờn cứu này chỉ làm rừ được mong muốn “sống ở đõu”, nhưng vẫn chưa đề cập đến vấn đề “sống
với ai”, mà vai trũ của mối quan hệ lỏng giềng (neighbourhood) này trong việc ra quyết
định vị trớ cư trỳ đó được chứng minh36.
Từ những hạn chế nờu trờn, cho thấy hiện nay chưa cú một phương phỏp luận khỳc triết trong nghiờn cứu marketing bất động sản cú khả năng tớch hợp nghiờn cứu marketing vĩ mụ với marketing vi mụ, tiếp cận thị trường từ tổng thể đến từng phõn khỳc với cỏc sản phẩm nhà ở cú tớnh dị biệt cao về cỏc thuộc tớnh thỏa món cỏc nhu cầu “physical” và “social” của người tiờu dựng.
Trước khi đề cập đến nội dung nghiờn cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng nhất thiết phải làm rừ sự khỏc biệt cơ bản giữa nghiờn cứu marketing truyền thống và marketing ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng trong lĩnh vực bất động sản. Với một mức độ đơn giản húa, cú thể núi rằng, với những lý giải thuyết phục về động học cỏc khu dõn cư đụ thị, lý thuyết vị thế - chất lượng là một bổ sung chiến lược thay thế lý thuyết lựa chọn chi phớ đi lại/chi phớ nhà ở (hay cỏc lý thuyết khỏc cú thể) trong nghiờn cứu hành vi lựa chọn vị trớ cư trỳ đụ thị - hành vi xó hội cơ sở
của cỏc mụ hỡnh thị trường nhà ở đụ thị, khắc phục được những hạn chế trong nghiờn
cứu marketing bất động sản hiện nay như đó nờu ở trờn.