LONG BIấN
01/01/2004. Sự thay đổi về hành chớnh, cỏc xó ven đụ chuyển tớnh chất lờn thành thị, cỏc hoạt động cú liờn quan tới kinh doanh bất động sản ngày một gia tăng. Thờm vào đú là những chuyển biến tớch cực trong hệ thống chớnh sỏch và phỏp luật về đất đai của Nhà nước và của địa phương cũng gúp phần đẩy mạnh sự phỏt triển của TT này.
Thị trường đất đai trờn địa bàn quận Long Biờn khụng thể tỏch rời TT thành phố và TT cả nước. Trong thời gian qua, giỏ đất biến động khỏ phức tạp với những cơn sốt núng, sốt lạnh đan xen. Trong thời kỳ sốt núng gần đõy nhất là giai đoạn 2001-2003, nguồn cung đất đai trong TT khỏ lớn. Cuối năm 2001 việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai diễn ra ồ ạt. Cỏc BĐS cú GCN QSDĐ hoặc quyền sở hữu nhà thỡ việc làm thủ tục sang tờn diễn ra khỏ dễ dàng, ngược lại những thửa chưa cú đầy đủ giấy tờ hợp lệ thỡ gặp một số khú khăn nhất định trong việc sang tờn, đổi chủ. Đú cũng là lý do dẫn tới hiện tượng trờn địa bàn quận việc chuyển nhượng ngầm giữa những người sử dụng đất vẫn diễn ra, gõy thất thoỏt lớn nguồn thu ngõn sỏch Nhà nước. Tuy nhiờn sau cơn sốt này, thị trường bất động sản đi vào trầm lắng cho tới cuối năm 2006. Cỏc giao dịch của TT gần như đúng băng hoàn toàn. Cho tới thời điểm tiến hành đề tài,TT BĐS đó cú sự sụi động trở lại và cú nhiều khởi sắc. Những nhận định này được xem là cú căn cứ dựa vào tớnh chất thu hỳt đầu tư của Việt Nam núi chung và của thủ đụ núi riờng sau khi nước ta chớnh thức gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Cú thể núi trong cỏc loại đất phõn theo mục đớch sử dụng, đất ở tồn tại nhiều vấn đề phức tạp, gõy nhiều bức xỳc tranh cói trong dư luận, thu hỳt sự quan tõm nhiều nhất. Vỡ vậy trờn thực tế, tại cỏc đụ thị như quận Long Biờn mảng giỏ đất được tập trung nghiờn cứu là giỏ đất ở với mối quan hệ tương hụ̃ với đất sản xuất kinh doanh. Bởi tõm lý buụn bỏn nhỏ, phỏt triển kinh tế gia đỡnh vẫn tồn tại đối với đa phần người dõn đụ thị. Cỏc loại đất khỏc vẫn cú sự
biến động nhưng với mức độ nhỏ hơn, quản lý cũng dễ dàng hơn. Mặt khỏc cỏc yếu tố ảnh hưởng tới giỏ đất ở cũng khỏ phức tạp vỡ vậy nội dung của đề tài này chủ yếu tập trung vào đỏnh giỏ, phõn tớch cỏc nhõn tố ảnh hưởng tới giỏ đất ở trờn địa bàn quận Long Biờn.
3. CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT TRấN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIấN 3.1. Giỏ đất quy định chung trong phạm vi cả nước
Trong lịch sử phỏt triển của TT đất đai, Nhà nước đó đưa ra nhiều văn bản phỏp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nõng cao hiệu quả sử dụng đất, cỏc văn bản được liờn tiếp ra đời bổ sung, thay thế nhau. Cho tới thời điểm tiến hành làm đề tài, cỏc văn bản cú hiệu lực thi hành về vấn đề giỏ đất đó được ban hành đầy đủ và được thực thi từ trung ương tới địa phương.
Để thi hành Luật đất đai năm 2003, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất ỏp dụng trong cả nước; trong đú 9 bảng khung giỏ cỏc đất. Đối chiếu với cỏc loại đất hiện cú theo bảng thống kờ đất năm 2007, chỳng ta cựng tỡm hiểu khung giỏ cỏc loại đất này trong cả nước theo cỏc bảng trong Nghị định 188 như sau:
Bảng 1: Khung giỏ đất trụ̀ng cõy hàng năm
(theo Nghị định sụ́ 188/2004/NĐ-CP)
Đơn vị tớnh: Nghỡn đồng/m2
LOẠI XÃ Xó đồng bằng Xó trung du Xó miền nỳi
Mức giỏ Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa 4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5
Bảng 2: Khung giỏ đất trụ̀ng cõy lõu năm
(theo Nghị định sụ́ 188/2004/NĐ-CP)
LOẠI XÃ Xó đồng bằng Xó trung du Xó miền nỳi Mức giỏ Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
Bảng 3: Khung giỏ đất nuụi trụ̀ng thủy sản
(theo Nghị định sụ́ 188/2004/NĐ-CP)
Đơn vị tớnh: Nghỡn đồng/m2
LOẠI XÃ Xó đồng bằng Xó trung du Xó miền nỳi
Mức giỏ Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa 3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
Bảng 4: Khung giỏ đất ở tại đụ thị
(theo Nghị định sụ́ 188/2004/NĐ-CP) Đơn vị tớnh: Nghỡn đồng/m2 Loại đụ thị Đặc biệt I II III IV V Mức giỏ G.tối thiểu G.tối đa G.tố i thiể u G.tối đa G.tố i thiể u G.tối đa G.tố i thiể u G.tối đa G.tố i thiể u G.tối đa G.tố i thiể u G.tối đa 1.500 67.50 0 400 42.50 0 150 30.00 0 120 19.50 0 50 13.35 0 30 6.70 0
Bảng 5: Khung giỏ đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp tại đụ thị
(theo Nghị định sụ́ 188/2004/NĐ-CP)
Đơn vị tớnh: Nghỡn đồng/m2
Loại đụ
Mức giỏ G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 1.000 47.810 250 29.500 100 20.000 50 13.500 40 8.500 15 4.500
Sự ra đời của Nghị định này đó gúp phần hướng dẫn chi tiết việc quy định giỏ cụ thể tại từng địa phương trong đú cú thành phố Hà Nội.
Để làm rừ cỏc nội dung trong Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ngày 14/11/2004 Bộ tài chớnh đó ban hành Thụng tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn về thực hiện Nghị định số 188. Trong đú, Thụng tư làm rừ hai phương phỏp xỏc định giỏ đất, phương phỏp so sỏnh trực tiếp và phương phỏp thu nhập với cỏc điều kiện ỏp dụng cỏc phương phỏp này. Đồng thời việc định giỏ đất cụ thể tại địa phương cũng được hướng dẫn chi tiết.
Tình hình giỏ đất tại cỏc địa phương sau nghị định số 188/2004ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất đờ̉ xõy dựng khung giỏ cỏc loại đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
-cỏc doanh nghiệp phỏt Đất trồng cõy hàng năm đất trồng cõy lõu năm:Mức giỏ phổ biến từ 30-60% so với khung giỏ do chớnh phủ quy định. Một số tỉnh quy định mức giỏ thấp nhất chỉ bằng 9-18%.Cỏ biệt thành phố Cần Thơ quy định mức giỏ cao nhất cũng chỉ bằng khung giỏ do chớnh phủ quy địnhvà phần cho phép vượt 20%
-Đất nuụi trồng thuỷ sản mức giỏ phổ biến từ 20-50%so với khung giỏ chớnh phủ quy định.Một số tỉnh quy định mức giỏ thấp nhất chỉ bằng 6- 14%.Cac biệt cú một số nơi quy định mức giỏ cao nhất cũng chỉ bằng 100% khung giỏ chớnh phủ quy định ( chưa phải tớnh phần cho phép vượt 20% )
-Đất làm muối: Mức giỏ thấp nhất tỉnh Quảng Trị quy định bằng 9%so với khung giỏ chớnh phủ quyđịnh. Bà rịa Vũng Tàu, thành phố Hồ Chớ Minh quy định mức giỏ cao nhất bằng100% khung giỏ Chớnh phủ quy định.
-Đất rừng sản xuất: Mức giỏ phổ biến từ 20-43%so với khung giỏ chớnh phủ quy định . Một số quy định mức giỏ thấp nhất chỉ bằng 5-9%.Cac biệt thành phố Cần Thơ quy định mức giỏ cao nhất băng 120% cũng chỉ bằng khung giỏ do chớnh phủ quy định và phần cho phép vượt 20%
-Đất ở tại nụng thụn: Mức giỏ phổ biến từ 24-71%so với khung giỏ o chớnh phủ quy định . Một số tỉnh quy định mức giỏ thấp nhất chỉ bằng 6-10%. Một số tỉnh quyđịnh mức giỏ cao nhất cũng chỉ bằng 97% Khung giỏ chớnh phủ quy định.
-Đất ở tại đụ thị: Mức giỏ phổ biến từ 40-71% so với khung giỏ do Chớnh phủ quy định. Một soú Tỉnh quy định mức giỏ thấp nhất chỉ bằng 4- 10%. Thỏi Bỡnh quy định mức giỏ cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giỏ do Chớnh phủ quy định
-Giỏ đõt ở và đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệpcú điốu chỉnh tăng chủ yếu chủ yếu là những tuyến đường mới mở được nhà nước đầu tư hạ tầng, ven trục đường giao thụng chớnh, khu đo thị mới , khu cụng nghiệp…hoặc điều chỉnh giảm đối với những vị trỉtước đõy quy định chưa phự hợp hoặc khuyến khớch cho triển ra ngoại thành
3.2. Giỏ đất quy định cụ thờ̉ cho thành phố Hà Nội và quọ̃n Long Biờn
Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Thụng tư 114/2004/TT-BTC, UBND Thành phố Hà Nội đó ỏp dụng chi tiết trờn địa bàn thành phố. Theo Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001, cựng với thành phố Hồ Chớ Minh, Hà Nội là đụ thị loại đặc biệt. Thực hiện theo đỳng quy định của Luật đất đai 2003, giỏ đất do UBND thành phố Hà Nội được cụng bố vào đầu năm để làm cơ sở thực hiện những giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Quyết định đang thi hành hiện nay là quyết định 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007.
Đối với đất nụng nghiệp, giỏ đất được ỏp dụng đồng nhất cho xó theo từng mục đớch sử dụng. Tại điều 3 của quyết định quy định về giỏ đất nụng nghiệp:
1. Giỏ đất nụng nghiệp trồng cõy hàng năm, đất mặt nước nuụi trồng thủy sản, đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất, rừng phũng hộ, rừng đặc dụng tại khu vực cỏc xó, thị trấn thuộc cỏc huyện được xỏc định căn cứ mục đớch sử dụng khi giao, cho thuờ và hạng đất tớnh thuế sử dụng đất nụng nghiệp và được phõn theo khu vực (xó đồng bằng, xó trung du), quy định tại bảng.
2. Giỏ đất nụng nghiệp tại khu vực cỏc quận nội thành được xỏc định bằng 2 lần giỏ đất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm cú cựng hạng đất.
3. Giỏ đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nụng thụn, cỏc thị trấn nhưng khụng được cấp cú thẩm quyền cấp GCN QSDĐ ở hoặc khụng đủ điều kiện được cấp GCN là đất ở được xỏc định bằng 1,5 lần giỏ đất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm cựng hạng đất nhưng khụng cao hơn giỏ đất ở liền kề”.
Bảng 6: Đất trụ̀ng cõy hàng năm, đất nuụi trụ̀ng thủy sản
(theo quyờ́t định 150/2007/QĐ-UBND của UBND thành phụ́ Hà Nội) Đơn vị tớnh: nghỡn đồng/m2 Hạng Xó đồng bằng Xó trung du 1 108 84 2 90 71,5 3 72 60 4 54 50 5 45 42 6 38 36
Bảng 7: Đất trụ̀ng cõy lõu năm
(theo quyờ́t định 150/2007/QĐ-UBND của UBND thành phụ́ Hà Nội) Đơn vị tớnh: nghỡn đồng/m2 Hạng Xó đồng bằng Xó trung du 1 126 78 2 108 66,5 3 84 53,5 4 63,6 42,5 5 48 31,5
Như vậy, giỏ quy định của UBND thành phố Hà Nội cú mức giỏ tối đa cao hơn 20% so với mức giỏ tối đa trong khung giỏ. Điều này vận dụng đỳng quy định như tại khoản 2 điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP, căn cứ giỏ chuyển nhượng QSDĐ thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giỏ cỏc loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thờm khụng quỏ 20% so với mức giỏ tối đa.
Giỏ đất ở tại đụ thị được xỏc định cụ thể cho từng đường, phố và từng vị trớ. Trong đú, nguyờn tắc cụ thể khi định giỏ cỏc loại đất theo điều 2 của quyết định: “Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cỏch tới đường giao thụng, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, cỏc VT được xỏc định theo nguyờn tắc: VT 1 cú khả năng sinh lợi cao nhất cú điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thụng nhất, cỏc VT 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn”.
3.3. Mức độ thực thi cỏc văn bản phỏp luọ̃t quy định về giỏ đất
Hệ thống văn bản phỏp luật thống nhất từ trung ương đến địa phương cú mục đớch quản lý mức giỏ do Nhà nước quy định. Điều này được thể hiện rừ trong quy định về phạm vi ỏp dụng của giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008 trong quyết định 150/2007/QĐ-UBND:
“Điều 1: Phạm vi ỏp dụng
1. Giỏ cỏc loại đất quy định tại quyết định này được xỏc định làm căn cứ tớnh:
a. Tớnh thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật;
b. Tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất khi giao đất, cho thuờ đất khụng thụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất cho cỏc trường hợp quy định tại Điều 34, Điều 35 của Luật đất đai 2003;
c. Tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất khi giao đất khụng thu tiền sử dụng đất cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong cỏc trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật đất đai 2003;
d. Xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất để tớnh vào giỏ trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần húa, lựa chọn hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 59 của Luật đất đai 2003;
đ. Tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất để thu lệ phớ trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật;
e. Tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hụ̃ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng và phỏt triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật đất đai 2003;
g. Tớnh tiền bồi thường đối với người cú hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai mà gõy thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của phỏp luật. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuờ đất theo hỡnh thức đấu giỏ quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất, thỡ mức giỏ trỳng đầu giỏ quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất khụng được thấp hơn mức giỏ do UBND thành phố qu định tại quyết định này.
3. Quy định này khụng bắt buộc ỏp dụng đối với trường hợp người cú quyền sử dụng đất thỏa thuận về giỏ đất khi thực hiện cỏc quyền chuyển
nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Cú thể núi với hệ thống cỏc cơ quan thống nhất từ thành phố đến cỏc phường, phạm vi thực hiện của cỏc văn bản phỏp luật về giỏ đất ngày càng được tăng cường thực hiện một cỏch triệt để và nõng cao hiệu quả.
Tuy nhiờn vấn đề đặt ra đú là phản ứng của người dõn trong việc thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh đối với Nhà nước khi tham gia vào cỏc giao dịch đất đai. Sự chờnh lệch giữa mức giỏ quy định và giỏ chuyển nhượng thực tế rất dễ nhận thấy là khỏ lớn. Tuy nhiờn người dõn thường kờ khai thấp hơn mức giỏ thực tế hoặc thậm chớ bằng giỏ quy định (mà thực tế khụng thể xảy ra trờn TT) nhằm giảm tối thiểu khoản nghĩa vụ tài chớnh phải nộp cho Nhà nước. Đõy khụng phải là vấn đề mới mẻ nảy sinh do quy định của Nhà nước và mặc dự đó đưa ra nhiều giải phỏp và những điểm thay đổi trong cỏc văn bản phỏp luật để hạn chế nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Nguyờn nhõn sõu xa của tỡnh trạng này là những mõu thuẫn về lợi ớch giữa Nhà nước và người sử dụng đất dẫn tới cỏch hành xử trỏi ngược nhau. Vỡ vậy để tỡm hiểu cỏc yếu tố ảnh hưởng tới giỏ đất mà phức tạp nhất là giỏ đất ở trờn địa bàn quận Long Biờn, việc làm cần thiết là cần tiến hành một cuộc khảo sỏt điều tra giỏ đất ở thực tế trờn một số đoạn đường, phố điển hỡnh đưa ra những đề nghị phự hợp.
4. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TRấN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG PHỐ CỦA QUẬN LONG BIấN
4.1. Cỏc tuyến đường chọn đờ̉ điều tra
Theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND, giỏ đất của quận Long Biờn được quy định cụ thể cho 34 đường phố theo tờn gọi (phụ lục 2 bảng giỏ đất thuộc địa bàn quận Long Biờn kốm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND). Dựa vào vị trớ của cỏc tuyến đường, mức độ phỏt triển và vai trũ của chỳng,