3/ Đỏnh giỏ chung:
7.2. Bảo quản sửa chữa.
Trên thực tế hiện nay tại các khu nhà chung c- cao tầng xảy ra hiện t-ợng h- hỏng, xuống cấp trầm trọng. Về phía ng-ời sử dụng, đã mặc sức cơi nới tuỳ theo ý mình dẫn đến kết cấu của hầu hết các khu nhà đều bị phá vỡ, gây ra nứt gẫy cục bộ, dẫn đến thấm dột. Mỗi lần cơi nới nh- vậy họ chỉ mất một khoản chế tài hành chính quá ít ỏi. Về phía ban quản lý nhà chung c-, mỗi khi có báo hỏng, họ không kịp thời xử lý. Ng-ời dân phản ánh rằng họ không hề có kế hoạch duy tu hàng năm.
Theo chúng tôi, “chung c- cao tầng” đã đến lúc cần phải bàn lại khái niệm này trong thời buổi kinh tế thị tr-ờng thì mới tránh khỏi tình trạng xuống cấp của nó...
Theo quy định hiện hành thì việc duy tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc trách nhiệm của ban quản lý. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung c- muốn thực hiện tốt việc bảo d-ỡng, sửa chữa thì nên áp dụng một số biện pháp sau:
1.Đa dạng hoá các loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung c- cho phù hợp với những đăck điểm kỹ thuật, xã hội, không gian của từng khu chung c-, mỗi ngôi nhà, từng nhóm xã hội.
2.áp dụng công cụ hữu ích: Xã hội học bằng cách tuyên truyền giáo dục ý thức bảo vệ tài sản công, ý thức chấp hành pháp luật của ng-ời dân sống trong khu nhà chung c-, giúp họ nâng cao tinh thần trách nhiệm đối với sử dụng nhà chung c-. Khi đã xảy ra sự cố thì ban quản lý nên khuyến khích ng-ời dân tham gia vào tất cả các khâu của quá trình cải tạo, nâng cấp nhà chung c-. Vì nguồn lực to lớn, hiệu quả của sự tham gia va sức sáng tạo mạnh mẽ của ng-ời dân đã đ-ợc chứng minh trong quá trình hoạt động cải thiện điều kiện ở của ng-ời dân Hà Nội trong những năm đổi mới vừa qua.
3.Ban quản lý các khu nhà chung c- đề xuất với nhà n-ớc nên ban hành quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác duy tu nhà ở chung c- cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, để việc xây dựng kế hoạch duy tu và dự trù kinh phí công tác này đ-ợc thực hiện tốt hơn và để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà cũng nh- đảm bảo những quy định của pháp luật vè những sửa chữa nhà ở.
Hiện nay, các quy chuẩn, quy phạm hiện hành ch-a có các điều khoản bắt buộc thời hạn thay thế, sửa chữa công trình cụ thể là bao nhiêu, chẳng hạn nh- thời gian phải
quét vôi, sớm sửa lại; thời gian phải sử chữa hoặc thay thế gạch lát sàn, thay thế cửa, thiết bị vệ sinh... Các nhà sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng cũng không bị ràng buộc về thời hạn phải sửa chữa, thay thế sản phẩm của mình.
Vì vậy, ban quản lý nên đề xuất một số ý kiến về thời gian định kỳ cho công tác quản lý nhà ở chung c- cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật là:
-Đối với công tác quét vôi mặt ngoài nhà: 3 năm 1 lần.
-Đối với công tác duy tu: 5 năm 1 lần. Việc sửa chữa chỉ thực hiện khi có những h- hỏng...
4.Ban quản lý nhà chung c- nên nghiên cứu, soạn thảo nội quy bảo quản nhà ở chung c- để thông qua hội nghị các hộ gia đình trong phạm vi quản lý, đơn độc mọi ng-ời khác thực hiện nội quy đó.
5.Bản quản lý nên quy định cụ thể mức đóng góp của mỗi căn hộ cho công tác duy tu bảo d-ỡng. Vì hiện nay ch-a có văn bản ban hành xác định rõ trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu t- và các hộ dân cho việc thực hiện công tác này. Mặt khác, do tính đặc thù của nhà ở, mỗi khu nhà ở chung c- cao tầng có mức trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà khác, chất l-ợng nhà ở khác nhau nên thời gian sửa chữa định kỳ cũng nh- kinh phí cho công tác quản lý duy tu, sửa chữa nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật của mỗi khu nhà rất khác nhau. Vì vậy, mức đóng góp của mỗi căn hộ cần phải đ-ợc xác định cụ thể:
Cơ chế co nhiều cách phân bổ kinh kỳ đóng góp nh-: Phân theo diện tích sử dụng, phân theo số ng-ời thực tế, phân đều theo số căn hộ...
Theo chúng tôi, mức đóng góp kinh phí của các hộ nên phân rõ làm hai loại:
*Kinh phí cho công tác quản lý và vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung nh-: bơm n-ớc, vận hành thang máy, máy phát điện, đèn chiếu sáng hành lang, cầu thang bộ và các thiết bị khác
*Chi phí cho công tác bảo d-ỡng, sửa chữa. Trong đó:
- Kinh phí cho công tác quản lý vận hành các trang thiết bị sử dụng chung đ-ợc thu hàng tháng, tùy theo quy mô nhà chung c- cao tầng và những hộ gia đình ở mà thu khoảng từ 30.000đ đến 50.000đ là phù hợp trong giai đoạn hiện nay.
- Kinh phí cho công tác bảo d-ỡng, sửa chữa các phần chung thì thực hiện theo quyết toán công việc và phân bổ cho các hộ, không thu theo tháng.
Trên thực tế ở một số nơi trong n-ớc, ph-ơng pháp phân bổ đều theo số căn họ tuy ch-a thật công bằng( vì số ng-ời sử dụng thực tế trong mỗi cặn hộ là khác nhau nên việc sử dụng các dụng cụ chung cũng ở mức đọ khác nhau) nh-ng việc theo dõi và tính toán đ-ợc dễ dàng hơn cả.
Về lý, những ng-ời đang trực tiếp ở các căn hộ trong nhà chung c- có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo đảm trang trải cho những chi phí nay. Tuy nhiên trong bối cảnh đời sống kinh tế- xã hội n-ớc ta hiện nay, việc yêu cầu những ng-ời đang trực tiếp ở nhà chung c- phải đóng góp kinh phí để bảo đmr trang trải cho đủ những chi phí nêu trên là những vấn đề hết sức khó khăn vì:
-Đối t-ợng ở nhà chung c- cao tầng là những ng-ời có thu nhập thấp trong xã hội, trong khi thu nhập bình quân đầu ng-ời của n-ớc ta đang là một trong những n-ớc thấp trên thế giới.
-Các dự án xây dựng nhà ở chung c- cao tầng mới đ-ợc Nhà n-ớc chú trọng đầu t- phát triển trong vài ba năm gần đây. các dự án này có đặc điểm th-ờng phải thực hiện trong thời gian dài, theo ph-ơng thức cuốn chiếu, xong đến đâu dân đ-ợc chuyển dần đến đó.
Vì các lý do đó, nên nếu các khoản đóng góp để quản lý và duy tu bảo trì công trình hàng tháng quá lớn thì không khuyến khích đ-ợc ng-ời dân sống trong chung c-.
Vì vậy, ban quản lý nên thu của các hộ theo mức đề xuất ở trên (30.000đ/tháng/hộ 50.000đ/tháng/hộ), và một phần nếu thiếu sẽ đ-ợc bù bằng Ngân sách Nhà n-ớc, nh-ng không quá 30% tổng chi phí theo quy định.
→
Nếu việc quản lý, bảo d-ỡng khu nhà ở chung c- cao tầng ngày một tốt hơn sẽ góp phần làm đẹp bộ mặt của Thủ đô nh-: Tiết kiệm một phần ngân sách thành phố cho việc chỉnh trang đô thị, cho việc sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung.