III. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀN ƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS.
II.TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀN ƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
Thơng qua việc sử dụng các cơng cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trị quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung – cầu, hàng hố, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã cĩ sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm sốt, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến khích các thành p hần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ…
Tuy nhiên trong cơng tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS cịn đang gặp phải một số hạn chế nhất định. Trước tiên ta thấy đĩ là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS cĩ trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa.
Hoạt động quản lý thị trường BĐS hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều nghành từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp tới Bộ, ban, nghành,…Trong khi đĩ vai trị của cơ quan chuyên trách về thị trường BĐS cịn quá mờ nhạt. Các cơ quan địa chính trên danh nghĩa khơng cĩ thực quyền mà chỉ cĩ chức năng tham mưu. Hầu hết mọi cơng việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,…đều khơng thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Đây là một bất hợp lý, khơng phù hợp với thực tế Việt Nam.
Tiếp đến là việc hợp thức hố các quyền BĐS diễn ra quá chậm chạp. Điều kiện cho sự tồn tại của một thị trường BĐS chính quy là Nhà nước phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những người chủ BĐS, đĩ là: Quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thơng qua các giao dịch dân sự ( như bán, cho thuê, thừa kế).
KILOB OB OO KS .CO M Theo kế hoạch của Tổng cục Địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( GCNQSDD) sẽ hồn thành trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện Nghịđịnh 60/ CP của chính phủ về quyền sử hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy Nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng BĐS nhưng họ rất khĩ hợp thức hố được những quyền đĩ. Tiến độ cấp GCNQSDD chậm hơn rất nhiều so với dự kiến. Cĩ lẽ phải mất đến 20 năm và tốn kém hàng nghìn tỷ đồng để hồn thành việc cấp GCNQSDD nếu như các quy trình, thư mục khơng được cải tiến. Một số chuyên gia dự tính, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội mất 19 năm nữa mới cĩ thể hồn thành việc cấp GCNQSDD ( chưa kể việc cấp các GCN mới nảy sinh do các giao dịch của thị trường BĐS). Trong 6 tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được 12.340 GCNQSDD, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các GCN cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai về thẩm quyền giao đất thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Tỉnh và Huyện. Do việc cấp GCNQSDD mới đựoc chú trọng sau một thời gian dài buơng lỏng nên cơng việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND đã mất rất nhiều thời gian cho cơng việc này trong khi khơng nắm bắt được đầy đủ các thơng tin về thửa đất.
Thứ hai, thủ tục cấp GCNQSDD cịn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn cĩ tờ giấy chứng nhận phải mất quá nhiều thời gian, cơng sức và tiền của.
Thứ ba, hiện trạng nhà đất ở đơ thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng khơng phép, mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khĩ cĩ thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã khơng lường trước những khĩ khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện nên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện nay, cĩ khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đơ thị thuộc diện chưa cĩ hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ. Một nguyên nhân quan trọng là các hộ được hợp thức hố nhà,
KILOB OB OO KS .CO M
đất khơng cĩ khả năng hoặc khơng muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính ( khá lớn) cho cơng việc đĩ. Xét về lợi ích, người sử dụng đất khơng cĩ động lực lớn để đăng ký nhận GCNQSDD. Cho dù khơng cĩ GCNQSDD thì vẫn được sử dụng mảnh đất đĩ và nếu cần thiết vẫn dễ dàng bán đựơc cho người khác.
Trong các hạn chế của cơng tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS cĩ một bất cập nữa là nguyên tắc định giá đất đai cịn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả cịn thiếu nhất quán. Trong thời gian qua, hầu hết những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng trong cả nước ít nhiều đều gặp vướng mắc ở khâu đền bù giải phĩng mặt bằng. Như ở Hải Phịng vướng ở dự án cảng Chùa Vẽ, Hà Nội cĩ các dự án Hồ Ba Mẫu, đường Cầu Giấy, Ngọc Khánh,… Thành phố Hồ Chí Minh gặp khĩ khăn tại các dự án đường Bình Thạnh, xa lộ Hồ Chí Minh,…
Hiện nay khâu định giá BĐS là vấn đề gây nhiều khĩ khăn nhất trong qúa trình đền bù giải phĩng mặt bằng. Điều 23 trong Hiến pháp Việt Nam năm 1992 đã quy định việc trưng mua hoặc trưng dụng cĩ bồi hồn theo thời giá thị trường. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khung giá đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là khơng hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của nước ta và càng khơng thể đáp ứng được trước những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trường.
Tĩm lại thị trương BĐS phi chính quy ở nước ta đang phát triến khá rộng với độ bất trắc khá lớn. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, thì cơng việc đổi mới, kiện tồn cơng tác quản lý Nhà nước cĩ vai trị quan trọng hàng đầu.