Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đó phỏt triển được nhiều nhà ở chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dõn cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu
hết cỏc khu chung cư đó phần nào đỏp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dõn, đó hỡnh thành và phỏt triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc
tỏc trụng giữ xe, quản lý vận hành cầu thang mỏy, cung cấp điện, nước giữ
gỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải… đến việc xõy dựng cỏc khu vui chơi giải trớ…
Tuy nhiờn, do chưa cú mụ hỡnh quản lý phự hợp cũng như coi nhẹ cụng tỏc
quản lý sau khi đưa cỏc ngụi nhà vào vận hành khai thỏc sử dụng nờn cú nhiều cụng trỡnh bị xuống cấp nghiờm trọng. Hơn nữa do việc phỏt triển cỏc
hệ thống dịch vụ khụng đũng bộ, chưa được chỳ trọng nờn đó gõy ra tõm lý e ngại của người dõn khi sống ở chung cư.
Cụ thể là:
Trong việc tổ chức thực hiờn cụng tỏc bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư
hiện nay cũn một số tồn tại vướng mắc sau:
Chưa cú quy định về cụng tỏc duy tu bảo dưỡng.
Theo quy định của luật dõn sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở
hữu khu vực cụng cộng. Vỡ vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tớch
trong từng căn hộ rơi vào tỡnh trạng “khụng người quản lý “. Mụ hỡnh quản lý
tự quản vỡ vậy sau khi căn hộ đó được hoỏ giỏ bỏn cho người sử dụng khụng
cú ai chịu trỏch nhiệm về hệ thống kỹ thật cụng cộng, do vậy khi hỏng húc
khụng ai chịu trỏch nhiệm sửa chữa. Kinh phớ sửa chữa do tự nguyện đúng
gúp vỡ vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thỡ việc sửa chữa khú khăn về nhiều mặt.
Ban quản trị trong mụ hỡnh tự quản là cư dõn sống trong chung cư.
Vỡ vậy trong nhiều trường hợp khụng cú đủ thời gian, trỡnh độ, để cú thực
hiện được cụng tỏc quản lý;
Chi phớ tối thiểu thường xuyờn (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong
một thỏng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) khụng kể đến chi
phụ tựng của thang mỏy, mỏy phỏt, mỏy bơm… lại rất cao so với mức thu
nhập của người dõn. Ngoài ra việc thu kinh phớ của người sử dụng sẽ rất khú khăn vỡ tõm lý khụng muốn trả thờm bất kỳ một kinh phỡ bặt buộc nào ngoài tiền nhà đó trả, khụng cú cơ sở phỏp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vỡ thực tế khụng cú quy định của nhà nước về việc này.
Từ những tồn tại trờn đó gõy cản trở lớn đến cụng tỏc quản lý, duy tu, sửa
chữa nhà chung cư, làm cho cụng trỡnh nhanh chúng bị xuống cấp, rỳt ngắn
tuổi thọ cụng trỡnh.
Về cụng tỏc quản lý cư trỳ: hiện nay ở cỏc chung cư mới chỉ cú danh sỏch
tờn những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tõm đến lai lịch của
những người dõn ở đú. Do vậy đõy là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
lý gõy khú khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư.
Về mặt cỏc hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết cỏc khu chung cư đều cú
cỏc dịch vụ trụng giữ xe đạp, xe mỏy, vận hành thang mỏy, giữ dỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư.
Đó xõy dựng cỏc ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như cỏc tiệm cắt túc, tiệm may, cỏc ki-ốt bỏn hang phục vụ sinh hoạt.
Tuy nhiờn cú nhiều dịch vụ chưa được quan tõm đỳng mức như dịch vụ y
tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức khụng gian cụng cộng, cũng như cỏc
hoạt động văn hoỏ khu chung cư, xõy dựng cỏc trường học cho con em đi học.
Hiện nay, cỏc khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự ỏn thường đều cú trường
học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra cỏc nhà đầu tư chủ yếu
chỉ lo xõy dựng nhà bỏn lấy tiền, cũn cỏc dự ỏn khỏc thường tạm bợ, kộo dài
đến cũn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… túm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được một phần chức năng của mỡnh là đú làm nhà ở.
Núi túm lại, cỏc khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đó cú sự phỏt triển tiến
bộ hơn so với cỏc khu chung cư trước đõy về cả mặt số lượng cũng như chất
lượng. Tuy nhiờn trong cụng tỏc quản lý vận hành và dịch vụ chung cư cũn
nhiều hạn chế. Do vậy cần phải cú những định hướng giải phỏp phự hợp để
cho khu chung cư cao tầng được phỏt triển ngày càng bền vững hơn.
CHƯƠNG III: Một số giải phỏp tăng cường quản lý chung cư ở
Hà Nội
Hiện nay và những năm tới đõy, phỏt triển nhà chung cư cao tầng là xu thế
tất yếu trong quy hoạch , phỏt triển đụ thị núi chung và Hà Nội núi riờng.
Thành phố Hà Nội hiện cú trờn 60 dự ỏn phỏt triển nhà ở và khu đụ thị mới.
Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại cỏc dự ỏn phỏt triển nhà hoặc
khu đụ thị mới để xõy dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Để đảm bảo mụi trường lành mạnh cho cư dõn sinh sống trong cỏc khu nhà
ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của cỏc hộ dõn đối với nhà ở
trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất
tại cỏc khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của cụng trỡnh nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trỳc đụ thị, đỏp ứng nhu cầu và tấc độ phỏt
triển đụ thị văn minh và hiện đại. Chỳng tụi xin đề xuất một số giải phỏp để
quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau :
1/ Về quản lý: Xõy dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng là cơ sở phỏp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phự hợp với truyền thống và tõm lý của người dõn trong nền kinh tế thị trường.
2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện cỏc dịch vụ đụ thị trong cỏc khu nhà
chung cư cao tầng bao gồm cỏc dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xó hội, cải tạo sửa chữa cấu trỳc bờn trong cỏc căn hộ ở, vệ sinh mụi trường,
thu gom rỏc thải, vận hành thang mỏy, đồng thời với cỏc dịch vụ tự nguyện khỏc để trỏnh tỡnh trạng tuỳ tiện của cỏc hộ dõn làm ảnh hưởng đến cỏc kết
cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trỳc và mỹ quan đụ thị. Mụ hỡnh bộ mỏy
quản lý chuyờn nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bự chi cú lợi
nhuận hợp lý, giỏ dịch vụ theo quy định Nhà nước kột hợp với thoả thuận của người dõn.
3/ Xõy dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và
người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyờn tắc giải quyết khi tranh chấp
giữa cỏc chủ thể trong nhà ở chung cư liờn quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng
cỏc cụng trỡnh cụng cộng, cú biện phỏp sử lý đối với cỏc trường hợp vi phạm
và cố tỡnh khụng chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
4/ Cần thiết phải cú bộ mỏy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mụ hỡnh quản lý thống nhất. Về mỗi dự ỏn khu đụ thị mới cú số lượng nhà ở chung cư
cao tầng khỏc nhau. Do đú, đ ể bộ mỏy quản lý hoạt động cú hiệu quả cao thỡ
tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mụ của bộ mỏy quản lý. Mụ hỡnh quản lý nhà chung cư sẽ là thớch hợp nếu nú được xõy dựng trờn phương thức
kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đú, một doanh nghiệp quản
lý phải chịu trỏch nhiệm thực hiện cỏc dịch vụ cụng phục vụ cư dõn trong toà
nhà, kinh phớ cho cụng việc này sẽ được huy động từ ưu đói kinh doanh cỏc
dịch vụ phỏt sinh từ nhà chung cư(như cỏc dịch vụ trụng giữ xe, siờu thị vui chơi, giải trớ, bảo đảm an ninh trật tự…). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm
“hai bộ phận” hoạt động độc lập hỗ trợ nhau.
a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trỡnh độ đảm bảo tự mỡnh cú thờ triển khai cụng
tỏc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng cỏc
phần cụng việc thuờ ngoài,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết bị
chuyờn dụng, đào tạo đội ngũ cụng nhõn chuyờn nghiệp phục vụ việc sửa
chữa và bảo dưỡng nhà chung cư để thực hiện cụng việc trong khu vực do
mỡnh quản lý. Kinh phớ cho cụng việc này được doanh nghiệp tự điều tiết từ
khu căn hộ,… trờn địa bàn thành phố và nguồn lói do bộ phận kinh doanh
thực hiện. Tớnh cạnh tranh của doanh nghiệp đạt được hay khụng phụ thuộc
vào cỏch tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả năng đầu tư thiết bị chuyờn ngành,
tay nghề và kỷ luật lao động của cụng nhõn cũng như trỡnh độ của cỏn bộ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
quản lý.
b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện cụng việc kimh doanh cỏc dịch vụ
mang tớnh xó hội, khụng bắt buộc và quản lý, khai thỏc cỏc diện tớch cụng
cộng được nhà nước ưu đói, cho thuờ hoặc cho sử dụng như trụng giữ xe đạp,
xe mỏy, giữ gỡn an ninh trật tự, vui chơi giải trớ, phục vụ ăn uống, tổ chức
mạng lưới hoạt động cửa hàng, siờu thị…
Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được
giao quản lý cụng ty sẽ phải cú một “ tổ quản lý” nằm ngay trong khu nhà hoặc khụng quỏ xa để quản lý cụng việc kinh doanh của mỡnh và tiếp nhận,
xử lý một cỏch tức thời những hỏng húc kỹ thuật nhỏ hoặc đỏp ứng cỏc yờu cầu sửa chữa ngoài trỏch nhiệm của mỡnh theo yờu cầu của người sử dụng. Về
nguyờn tắc, mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thỡ hiệu suất lao động
càng cao, Giải được bài toỏn này một cỏch tối ưu nhất sẽ đỏp ứng yờu cầu của
khỏch hàng về thời gian và giảm giỏ thành phục vụ.
Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thỡ người sử dụng nhà
chung cư sẽ được hưởng cỏc tiện nghi gần như miễn phớ, nhà nước quản lý được kiến trỳc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ cụngtrỡnh, tiết kiệm ngõn sỏch nhà nước.
Qua khảo sỏt, chỳng tụi thấy mụ hỡnh quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo
phương thức đấu thầu như đó đề cập trờn đõy sẽ là thớch hợp nhất, khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay. Theo mụ hỡnh quản lý này thỡ người quản lý nhà sẽ
được lợi ớch của ba bờn ( Nhà nước, người sử dụng nhà và tổ chức kinh doanh
) thỡ cần xỏc định rừ những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh, những
hoạt động nào mang tớnh chất là dịch vụ cụng. Trờn cơ sở đú xỏc định trỏch
nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức kinh doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế,
bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng cỏc cụng trỡnh cụng cộng…), trỏch
nhiệm của tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự trong sinh hoạt đi lại …).
5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương ỏn quản lý cho phự
hợp với sự phỏt triển ngày nay. Chỳng tụi cho rằng, một mụ hỡnh quản lý hiệu
quả thỡ cần đỏp ứng cỏc tiờu chớ sau:
- Bảo đảm cho ngụi nhà cú được độ bền tối đa .
- Bảo đảm cỏc điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà
chung cư một cỏch thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phớ cho cỏc dịch
vụ này thấp nhất.
- Khai thỏc và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Hoà hợp giữa lợi ớch của nhà nước và lợi ớch của người quản lý.
6/ Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xó hội hoỏ bằng cỏch huy động sự
tham gia tớch cực của cộng đồng cỏc chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử
dụng căn hộ. Sự tham gia đú là trỏch nhiệm bắt buộc chứ khụng phải là tự
nguyện, đồng thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ớch của người chủ
sở hữu:
7/ Ban quản lý nhà chung cư nờn đi sõu đi sỏt, quan tõm tới cỏc hoạt động
phổ biến trong đời sống người dõn tại cỏc khu chung cư: