http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/12/3BA09D27/
19 Ngân hàng th gi i (2003), Báo cáo nghiên c u chính sách đ t đai cho t ng tr ng và xóa đói gi m nghèo, NXB V n hóa Thông tin HƠ N i
h t ng, góp ph n thúc đ y phát tri n kinh t xƣ h i. Nh ng không ph i t t c m i ng i đ u đ c h ng l i nh nhau t nh ng chính sách nƠy. Giá đ t t ng cao lƠ do đ u t công vƠo c s h t ng. Do đó, nh ng n i giá đ t lên cao c n ph i b đánh thu nhi u h n đ NhƠ n c có ngân sách đ u t vƠo nh ng khu v c khác. Tuy nhiên, thu s d ng đ t phi nông nghi p hi n nay ch a b o đ m tính công b ng đ i v i ng i n p thu . Theo s li u kh osát t t 10, khu ph T ng ThƠnh, th tr n t , huy n t , t nh BƠ R a-V ng TƠu đ c nêu m c 3.1, nh quy ho ch, giá tr đ t đơy đƣ t ng 150%, trong khi thu thu nhƠ, đ t theo Lu t thu s d ng đ t phi nông nghi p không đ i t n m 2009 đ n n m 2010 vì giá đ t n m 2009 c ng nh n m 2010 theo quy đ nh v n lƠ 1.575.000 đ ng/m2
. Nh v y, ng i h ng l i t quy ho ch đƣ không ch u thu t ng x ng v i l i ích nh n đ c,
hay s c thu ch a đ m b o đ c công b ng xƣ h i khi xét v khía c nh chi tiêu NSNN.
NgoƠi ra, th c t cho th y ch nh ng ng i giƠu m i s h u đ c nh ng m nh đ t vƠ công trình có giá tr . Do đó, khi b qua thu nhƠ vƠ các công trình g n li n trên đ t lƠ chúng ta đang u đƣi cho ng i giƠu. i u đó đ ng ngh a v i vi c thu s d ng đ t phi nông nghi p s đánh thu su t th c t quá cao vƠo nh ng ch đ t vƠ nhƠ ch t l ng th p so v i nh ng ch đ t vƠ nhƠ ch t l ng cao. ơy c ng lƠ m t nhơn t cho th y s không công b ng c a s c thu nƠy.
3.5. Tínhăkh ăthiăv ăm tăhƠnhăchính
3.5.1. Có quá nhi uăm cătiêukhiăxơyăd ngălu t
Chúng ta d dàng th y rõ tính không kh thi c a Lu t s 48/2010/QH12 b i có quá nhi u m c tiêu đ c đ a ra khi xây d ng Lu t nh : T ng c ng s qu n lỦ NhƠ n c đ i v i
nhƠ, đ t; Khuy n khích s d ng đ t ti t ki m, có hi u qu ; H n ch đ u c nhƠ, đ t; Khuy n khích th tr ng b t đ ng s n phát tri n; Kh c ph c các h n ch c a thu nhƠ, đ t hi n hành; Phù h p v i thông l qu c t ; ng viên đóng góp vƠo NSNN. Nh đƣ trình
bày ph n c s lý thuy t, nhƠ đ t là hàng hóa thi t y u và có h n nên thu nhƠ, đ t ít nh
h ng đ n quá trình phân b ngu n l c xã h i. Trong khi, thu su t thu nhƠ, đ t c a Lu t s 48/2010/QH12 r t th p, ch b ng 0,009-0,09% giá th tr ng, do đó, các m c tiêu khuy n khích s d ng đ t ti t ki m, có hi u qu ; h n ch đ u c nhƠ, đ t; khuy n khích th
3.5.2. D ăth oăthi tăk ăthu ănhƠăbênăc nhăthu ăđ tăkháăph căt p
Theo các phân tích v hi u qu kinh t , công b ng xƣ h i thì Chính ph nên m r ng c s thu đ n nhà. i u nƠy c ng đƣ đ c Chính ph trình Qu c h i nh ng d th o đánh thu nhƠ đƣ không đ c thông qua. Theo dõi các phiên h p c a Qu c h i, ta th y d ki n đánh thu nhƠ g p tr ng i lƠ do Chính ph đang c g ng tách đ nh giá đ t vƠ nhƠ riêng, vƠ c s c a vi c đ nh giá nhƠ ch a khoa h c, không công b ng.
Theo Thông t s 145/2007/TT-BTC ngƠy 06/12/2007, đ t đ c đ nh giá theo 4 ph ng
pháp20: (1) Ph ng pháp so sánh tr c ti p: M c giá đ c đ nh b ng bình quơn m c giá 3-5
th a đ t ch a đ u t xơy d ng li n k có nh ng đ c đi m t ng t đƣ đ c chuy n nh ng thƠnh công trên th tr ng đ lƠm c s . Vi c thu th p các thông tin v nh ng th a đ t l a ch n ph i đ c ti n hƠnh trong kho ng th i gian g n nh t v i th i đi m kh o sát đ đ nh giá. (2) Ph ng pháp thu nh p: tính t ng thu nh p h ng n m thu đ c t th a đ t, khu đ t c n đ nh giá. i v i các th a đ t tr ng ho c đ t có xơy d ng công trình ki n trúc cho thuê thì t ng thu nh p c a th a đ t c n đ nh giá lƠ s ti n thuê đ t ho c s ti n thuê đ t vƠ tƠi s n trên đ t thu đ c h ng n m. M c giá đ t c n đ nh giá s b ng thu nh p thu n túy h ng n m thu đ c t th a đ t chia lƣi su t ti t ki m Vi t Nam đ ng k h n 12 tháng. (3) Ph ng pháp chi t tr : thu th p thông tin trên th tr ng c a ít nh t ba B S (bao g m đ t
và tƠi s n trên đ t) có nh ng đ c đi m t ng t v i th a đ t c n đ nh giá đ c chuy n nh ng thƠnh công. Giá tr hi n t i c a các tƠi s n đ u t xơy d ng trên đ t b ng giá tr xơy m i tr đi giá tr hao mòn. (4) Ph ng pháp th ng d : khi th c hi n ph i xác đ nh m c đích s d ng t t nh t vƠ hi u qu nh t c a khu đ t, c n c theo đ c đi m, l i th , qui ho ch liên quan... Ph ng pháp nƠy th c hi n nh ng tính toán trên c s t ng giá tr phát tri n c a B Str đi t ng chi phí phát tri n (chi phí ng i s d ng xây d ng k t c u h t ng). Công tác đ nh giá đ t nhìn chung r t ph c t p, tiêu t n nhi u công s c, ti n b c c a Nhà
n c trong khi NSNN đang trong tình tr ng thơm h t ngƠy cƠng t ng đ n m c báo đ ng vƠ k t qu đ nh giá đ t hi n nay ch là theo đu i giá th tr ng. Tuy nhiên, khi nhìn tiêu chí
20
B TƠi chính (2007), Thông t s 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007, H ng d n th c hi n Ngh đnh s
188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác đ nh giá đ t và khung giá các lo i
đ t và Ngh đnh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph s a đ i, b sung m t s đi u c a Ngh
gia t ng ngu n thu so v i Pháp l nh thu nhƠ, đ t, vi c giá đ t tính thu d a vƠo giá đ t UBND c p t nh quy đ nhl i c n thi t. Vì v y, nó không g p ph i s ph n đ i m nh m t phía các đ i bi u Qu c h i.
Theo T trình d th o Lu t thu nhƠ, đ t, giá tính thu nhƠ đ c xác đ nh theo t l ph n tr m (do Chính ph quy đ nh, d ki n b ng 50%) trên đ n giá 1m2 nhƠ xơy d ng m i cùng lo i do UBND c p t nh quy đ nh. Quy đ nh nƠy lƠ không công b ng đ i v i nh ng
ngôi nhà đƣ xơy d ng nhi u n m tr c đó vƠ vi c đánh thu nhƠ lƠ không kh thi do chi
phí qu n lỦ c ng nh chi phí tuơn th thu t ng g p đôi trong khi ngu n thu t ng không đáng k . Do đó, vi c đ nh giá nhƠ đƣ g p ph n đ i m nh m t phía ng i thông qua lu t. Nh v y, do tính ph c t p, không công b ng vƠ ch a có nh ng đ xu t kh thi nên d th o đánh thu nhƠ Chính ph trình Qu c h i g p tr ng i.
3.5.3. Chi phí qu nălỦvƠătuơnăth ăLu tăs ă48/2010/QH12 khá cao
Theo quy đ nh c a Lu ts 48/2010/QH12, đ t phi nông nghi p đ c phơn lo i g m đ t nông thôn, đ t đô th vƠ đ t SXKD phi nông nghi p v i các m c thu su t khác nhau,
bao g m thu su t trong vƠ ngoƠi h n m c đ i v i đ t nông thôn vƠ đô th , thu su t s d ng đúng m c đích, ch a s d ng vƠ s d ng không đúng m c đích đ i v i đ t SXKD. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Vi c phơn lo i nƠy lƠ không c n thi t vì m t m t s lƠm t ng chi phí qu n lỦ vƠ tuơn th thu , m t khác s lƠm xói mòn c s thu do vi cche d u ho t đ ng, khai sai m c đích,… c a ng i dơn.NgoƠi ra, m i lo i đ t vƠ các công d ng g n li n đ u th hi n giá tr m nh đ t vƠ các công trình g n li n trên đ t. Vi c đánh thu đ ng nh t theo giá tr m nh đ t s đ m b o nh ng m nh đ t vƠ nhà có giá tr cao h n ch u m c thu su t th c t l y ti n so v i nh ng m nh đ t vƠ nhƠ có giá tr th ph n.
Lu t s 48/2010/QH12 quy đ nh giá tính thu đ t phi nông nghi p đ c n đ nh trong 5 n m. i u nƠy m t m t lƠm gi m s thu thu th c d i tác đ ng c a l m phát, m t khác gơy tơm lỦ khó ch u cho ng i đóng thu . Vì khi giá nhƠ đ t c a th tr ng t ng cao và
trong 5 n m21. Do đó, vi c c đ nh giá tr tính thu nhƠ, đ t trong th i gian 5 n m nh hi n nay lƠ không phù h p.
3.5.4.ăL aăch năph ngăánăđ nhăgiáăvƠătƠiăs năch uăthu ăkh ăthiănh t
tìm ph ng án đ nh giá vƠ tƠi s n ch u thu kh thinh t, tác gi th c hi n phơn tích các k ch b n thu thu theo 03 ph ng án đ nh giá c a Ngơn hƠng th gi i vƠ 02 l a ch n tƠi s n ch u thu lƠ ắđ t” hay ắnhƠ vƠ đ t”(B ng 3.7).
B ngă3.7.ăS ăthu ăthuăđ cătheoăcácăph ngăán Ph ngăán* Giáătínhăthu ăsoăv iă
giáăth ătr ng
TƠiăs năch uthu
t tăvƠ Nhà
(1) nh giá theo m2
30 ậ 60% (20-50%)A (30-60%)%A
(2) nh giá theo k
thu t hi n đ i 100% (80-90%)A A** (3) nh giá 50%giá tr
khai báo 50% 40%A 50%A
* 03 ph ng án đ nh giá đ t theo Ngơn hƠng th gi i (2003), Báo cáo chính sách đ t đai cho t ng tr ng vƠ xóa đói gi m nghèo, NhƠ xu t b n V n hóa Thông tin d ch vƠ xu t b n tháng 6/2004
**A lƠ s thu thu đ i v i k ch b n t i u (thu thu đ i v i c nhƠ vƠ đ t v i giá đúng b ng giá th tr ng) ậ s thu thu ti m n ng
Ngu n: Tác gi t tính toán vƠ t ng h p
Ph ng án 1 th c hi n đ nh giá B S theo đ n v 1m2. Ph ng án nƠy đòi h i NhƠ n c ph i tiêu t n nhi u chi phí đ đ nh giá trong khi s thu thu đ c v n r t th p, ch đ t 20- 50% s thu ti m n ngn u đ i t ng ch u thu lƠ đ t và 30-60% s thu ti m n ng n u đ i t ng ch u thu lƠ nhƠ vƠ đ t.
Lu t thu s d ng đ t phi nông nghi p ch thu thu đ t vƠ giá tính thu đ tđ c th c hi n theo ph ng án 1 nên hƠng n m NSNN ch thu đ c 20-50% ngu n thu ti m n ng trong khi ph i tiêu t n nhi u chi phí đ th c hi n công tác đ nh giá đ t. Do đó, s thu ngơn sách ròng theo Lu t thu s d ng đ t phi nông nghi p hƠng n m s r t th p.
D th o Lu t thu nhƠ, đ t d ki n đánh thu nhƠ bên c nh thu đ t vƠ giá tính thu nhà và
đ t đ c th c hi n theo ph ng án 1. Theo d th o thì nhƠ vƠ đ t đ c đ nh giá riêng vƠ công tác đ nh giá nhƠ khá ph c t p nh công tác đ nh giá đ t. Nh v y, thu ngơn sách ròng
hƠng n m theo d th o s th p h n theo Lu t s 48/2010/QH12 do thu NSNN khi nƠy t ng
10% s thu ti m n ng trong khi chi phí đ nh giá tính thu đƣ t ng g p đôi so v i Lu t s
48/2010/QH12. M t l n n a cho th y d th o đánh thu nhƠ đ c Chính ph trình Qu c h i lƠ không kh thi.
Ph ng án 2 th c hi n đ nh giá B S d a trên các giao d ch t ng đ ng, chi phí kh u hao ho c thu nh p t ti n thuê. Ph ng án này th m đ nh giá đ t theo t ng th a đ t, lô đ t d a trên h th ng d li u đ t đai, b n đ và ngd ng k thu t hi n đ i th m đ nh đ i trƠ. V c b n, ph ng án nƠy t o đ c ngu n thu ngơn sách ròng l n nh t vì chi phí b ra ban đ u r t l n nh ng đ c áp d ng trong m t th i gian dƠi v i ngu n thu r t l n. Tuy nhiên, ph ng án nƠy đòi h i ph i có m t th tr ng m nh vƠ NhƠ n c ph i đ t m t trình đ k thu t cao trong công tác đ nh giá. i u ki n n c ta hi n nay ch a th th c hi n theo
ph ng án nƠy.
Ph ng án 3 th c hi n thu thu theo m t t l giá tr khai báo c a ng i đóng thu . đơy, tác gi ch n thu theo t l 50% giá tr khai báo vì hi n nay Vi t Nam đang th c hi n đ nh giá theo ph ng án 1, t n nhi u chi phí nh ng thu NSNN ch đ t 20-50% ngu n thu ti m n ng, do đó, khi ch n th c hi n đ nh giá 50% giá tr khai báo thì thu NSNN theo ph ng
án 3 s đ t m c cao nh t c a ph ng án 1. Ph ng án nƠy th c hi n thu thu theo giá tr khai báo c a ng i dơn nên s ít t n chi phí. Do đó, ph ng án nƠy s t o thu ngơn sách ròng l n h n ph ng án 1.
T 03 ph ng án đ nh giá trên cho th y, ph ng án 3 có s thu ngân sách ròng không cao (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
hi n nay vƠ lƠ c s đ ti n lên th c hi n lơu dƠi ph ng án 2. Nh v y, tr c m t nên l a ch n đ nh giá theo ph ng án 3 vƠ v lơu dƠi lƠ ph ng án 2.
V n đ lƠ l a ch n tƠi s n ch u thu nh th nƠotheo các ph ng án đƣ ch n?
T các k ch b n thu thu c ng nh các phơn tích trên, giá tr c ng nh di n tích nhƠ vƠ công trình g n li n trên đ t ngƠy cƠng t ng theo giá tr m nh đ t s lƠ ngu n thu l n vƠ công b ng n u NhƠ n c bi t t n d ng. Nh ng v n đ chúng ta g p ph i trong vi c thu thu nhƠ lƠ n l c tách giá tr m nh đ t v i nhƠ trong khi đi u nƠy lƠ không c n thi t. Ta
th y, giá tr đ t ph thu c vƠo v trí đ t, ch t l ng đ t, đi u ki n kinh t - chính tr vƠ xƣ h i khu đ t,… vƠ giá tr nhƠ ph thu c vƠo v trí đ t, đi u ki n kinh t - chính tr vƠ xƣ h i khu đ t, ch t l ng ngôi nhƠ, s t ng, th i gian s d ng… Do đó, vi c đ nh giá đ t vƠ nhƠ s có m t s đi m trùng l p, khó đánh giá, ki m soát quá trình kê khai thu . H n n a, th c