Kinh nghiệm của Anh, Phỏp, Mỹ.

II- NHỮNG THỦ ĐOẠN CỦA NHÀ ĐẦU CƠ NHẰM TRỤC LỢI.

3.Kinh nghiệm của Anh, Phỏp, Mỹ.

Để trỏnh lóng phớ đền bự giải phúng mặt bằng cỏc nước này khụng mở rộng lộ

giới nội đụ mà xõy dựng hẳn cỏc cụm thành phố vệ tinh mới. Tiền mở rộng một con đường nội đụ cú thể xõy dựng được 10 con đường và hạ tầng cơ sở ở thành phố vệ tinh mới. Sau khi san lấp và trước khi xõy đường, giỏ đất ở cỏc khu đụ thị

mới sẽ tăng, Nhà nước tổ chức bỏn đấu giỏ đất hay xõy nhà chung cư bỏn giỏ cao

để lấy vốn. Như vậy, vừa phỏt triển được thành phố vừa khụng phải bỏ vốn lại hạn chếđược nạn đầu cơ.

I. 4. BÀI HỌC HÀN QUỐC

Tại Hàn Quốc giỏ đất đó tăng vựn vụt vào những năm 1980 đe doạ đến những vấn đề xó hội và chớnh trị, tớnh nguyờn vẹn của quốc gia. Theo ước tớnh chỉ một mỡnh lói vốn cú được từ việc gia tăng giỏ đất năm 1989 đó nhiều hơn 35% tổng thu nhập do toàn thể người lao động đụ thị trong năm đú.

Mặt khỏc, giỏ đất làm cho chi phớ đền bự đất đai cho xõy dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phớ xõy dựng đường xỏ tốn kộm như 1970 – 1972 chi phớ 900- 100 triệu Won/km, năm 1993 chi phớ 27.000 Won/km gấp 270 lần, tạo nờn sự bất

Khủng hoảng BĐS vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vụ cựng nghiờm trọng, đặc biệt vỡ lạm phỏt giỏ đất ở mức quỏ cao khiến nếu khụng kiểm soỏt được giỏ, thỡ tăng trưởng kinh tế bị giảm và phỳc lợi cụng dõn bịảnh hưởng. Cuối những năm 80 xung đột bạo động xảy ra dai dẳng. Mặc dự, mức lương tăng nhanh, cụng nhõn nhận thấy dự lương của họ bắt kịp giỏ nhà và tiền thuờ gia tăng. Chớnh quyền nhận thấy rằng nếu khụng giải quyết đỳng đắn vấn đề phõn phối của cải xó hội cụng bằng thỡ khụng những chỉ làm xỏo trộn nền chớnh trị mà cũn làm cản trở phỏt triển kinh tế của đất nước. Chớnh phủ đó đề ra cỏc biện phỏp nhằm giảm đỏng kể

những lợi nhuận tạo ra đầu cơ BĐS.

Chớnh phủ đó vạch ra chớnh sỏch mới chủ yếu tập trung phạt những hộ giữ đất quỏ nhiều hay khụng cần thiết. Cỏc biện phỏp cấm đầu cơ và ổn định giỏ đất những năm 1978 được thực hiện bằng cỏch tăng thuế đối với lói vốn từ việc bỏn đất và sở

hữu nhà nhàn rỗi, chớnh phủ đưa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mụ

đất, gia tăng gỏnh nặng thuế lờn vai người sở hữu đất quy mụ lớn, sau đú ban hành thuế lượng ra giỏ trị của đất đỏnh vào đất nhàn rỗi với mục đớch đầu cơ, là cụng cụ

quan trọng trong việc giảm đầu cơ đất. Đồng thời chớnh phủ quy định mức trần diện tớch đối với đất thổ cư đụ thị/hộ buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế

dư thừa ở mức đến 11% giỏ trị thị trường của đất dư thừa. Ngoài ra đưa ra lệ phớ

đầu tưđỏnh vào đất phỏt sinh lợi nhuận nhờ đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ.

II. 5. BÀI HỌC MALAYSIA

Những chớnh sỏch đất đụ thị nhỡn chung thực sự thành cụng trong việc thỳc đẩy phỏt triển nền kinh tế xó hội của đất nước. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm là bằng chứng rừ ràng.

Mục tiờu chủ yếu của Malaysia là, tăng trưởng cựng với cụng lý và cụng bằng xó hội. Cỏc chớnh sỏch đất đụ thịđó được soạn thảo để giỳp đạt được mục tiờu kộp tỏi cơ cấu xó hội và giảm nghốo.

Vỡ những diện tớch lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nờn trong nhiều trường hợp chớnh phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự

ỏn quy mụ lớn. Malaysia cú những luật thu hồi đất đai rất mạnh khụng những cho những dự ỏn cụng cộng mà cũn để bỏn lại cho tư nhõn. Chớnh phủ can thiệp vào phỏt triển đất đai thụng qua việc kiểm soỏt quy hoạch và kiểm soỏt đất đai. Khụng ai cú thể tiến hành bất kỳ hỡnh thức phỏt triển nào nếu khụng được sự cho phộp của chớnh quyền địa phương.

Để ngăn chặn việc tớch tụ đất của những người mua được đất rẻ để xõy nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phỏt triển trong vũng hai năm kể từ

khi chuyển quyền sở hữu.

Để ngăn chặn những người mua được đất bỏn lại để thu lợi nhuận nhanh chúng, cỏc lụ nhà phải kốm theo điều kiện là chỳng khụng thể được bỏn hoặc chuyển nhượng nếu khụng cú được chớnh quyền tiểu bang cho phộp.

Chớnh quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dựng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Chớnh sỏch yờu cầu chủ đầu tư tư nhõn phải dành một phần cỏc toà nhà mới xõy cho một nhúm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trờn lý luận cho rằng nếu để mặc cho tỏc động của thị trường thỡ nhiều nhúm kinh tế xó hội cú thể bị tớnh giỏ cắt cổ trờn thị trường đất, Nhà nước yờu cầu cỏc nhà đầu tư đất đai tư nhõn phải dành một phần đất nhất định trong cỏc kế hoạch phỏt triển của họ cho những người nghốo, chỉ tiờu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giỏ bỏn trờn giỏ quảng cỏo 5-15%. Chớnh phủ cũng yờu cầu những nhà đầu tư tư nhõn phải xõy dựng một tỷ lệ 30% nhất định những căn hộ giỏ rẻ trong chương trỡnh xõy nhà của họ.

III. 6. BÀI HỌC THÁI LAN.

Tỡnh hỡnh ở Thỏi Lan thỡ khỏc, khu vực tư nhõn đúng một vai trũ quan trọng hơn trong phỏt triển đất đai. Kinh doanh BĐS liờn quan đến đất đai hầu như nằm trong tay tư nhõn. Thị trường đất đụ thị tại Thỏi Lan đặc biệt là sử dụng đất nhà ở cho người bỏn và nhà đầu tư kiểm soỏt, chứ khụng phải do người tiờu dựng. Thị trường BĐS chỉ tỏc động đến số ớt dõn chỳng, những tầng lớp cú thu nhập trung bỡnh và cao, cũn phần lớn cư dõn nghốo khụng cú khả năng mua căn hộ rẻ nhất trờn thị

trường tự do. Cơ chế tài trợ xõy dựng cho người nghốo, cuối cựng kớch thớch thị

trường đầu cơđất đai, làm tăng sức ộp buộc dõn nghốo phải di dời.

Thị trường đất đai sụi động đó đẩy giỏ đất đạt mức chưa từng cú và thu nhập từ

những giao dịch này rất cao, đầu tư vào cỏc chứng khoỏn BĐS đứng thứ ba trong số cỏc loại cổ phiếu và tài khoản, trước khi mở đầu khủng hoảng kinh tế tài chớnh của Thỏi Lan trước đõy, rồi lan ra cỏc nước khỏc như Indonesia, Philippines, cũng cú tỡnh hỡnh như vậy, như chỳng ta đó biết.