Cú nhiều cỏch phõn loại thị trường bất động sản khỏc nhau. Nếu căn cứ vào khu vực cú bất động sản cú thể chia thành: thị trường bất động sản đụ thị, thị trường bất động sản nụng thụn và thị trường bất động sản giỏp ranh. Nếu căn cứ vào hoạt động trờn thị trường, cú thể chia thành: thị trường mua bỏn chuyển nhượng bất động sản, thị trường đấu giỏ quyền sử dụng, thị trường cho thuờ, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản, thị trường dịch vụ bất động sản.
Trong bài nghiờn cứu này, tụi sẽ tập trung nghiờn cứu thị trường bất động sản dựa trờn cụng dụng của bất động sản là chủ yếu. Tuy nhiờn, vỡ tụi nghiờn cứu tập trung chủ yếu vào tớnh chất thương mại của bất động sản nờn cỏc thị trường bất động sản mang tớnh phi thương mại sẽ khụng được đề cập đến như cỏc cụng trỡnh cụng cộng hoặc bất động sản phi vật thể. Cụ thể, tụi sẽ tập trung nghiờn cứu thị trường cụng trỡnh thương nghiệp, thị trường cụng trỡnh cụng nghiệp và thị trường nhà ở.
Căn cứ theo cụng dụng của bất động sản, thị trường bất động sản chia thành: • Thị trường đất đai: đất nụng nghiệp và phi nụng nghiệp
• Thị trường cụng trỡnh thương nghiệp và cụng trỡnh cụng cộng: Trụ sở, văn phũng, khỏch sạn, trung tõm thương mại, của hàng …; cụng trỡnh giao thụng, thủy lợi, y tế, văn húa…
• Thị trường cụng trỡnh cụng nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu cụng nghiệp, khu chế xuất,…
• Thị trường nhà ở: nhà ở đụ thị và nụng thụn
• Thị trường cụng trỡnh đặc biệt: hàng húa bất động sản là cỏc bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyờn khai thỏc được (kinh doanh du lịch,v.v…) như di sản văn húa, di tớch lịch sử,v.v…
1.2. Sự cần phiết phải thu hỳt FDI vào thị trường Bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, cũng như nền kinh tế thị trường theo định hướng Xó hội chủ nghĩa ở nước ta. Thị trường bất động sản cú liờn quan đến lượng tài sản rất lớn của một quốc gia, tài sản bất động sản chiếm từ 45% đến 75% sự giàu cú của một nước đang phỏt triển. Thị trường Bất động sản cú vai trũ rất lớn trong nền kinh tế quốc dõn, tỏc động trực tiếp đến tốc độ tăng trường kinh tế, tựy thuộc vào từng thời kỳ phỏt triển tỷ trọng đúng gúp của thị trường này ở nước ta chiếm khoảng 30% GDP và chiếm khoảng 60% đến 70% tổng giỏ trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam.
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ cỏc loại thị trường. Thị trường này phỏt triển sẽ thỳc đẩy sự phỏt triển kinh tế – xó hội của đất nước và gúp phần nõng cao đời sống dõn cư. Vai trũ của nú thể hiện như sau:
Thị trường BĐS cú vai trũ thực hiện tỏi sản xuất cỏc yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Trờn thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tỏc động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả món cầu thỡ quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bờn mua. Tuy nhiờn, BĐS được phộp mua đi bỏn lại nhiều lần nờn nguồn hàng hoỏ cung cấp thị trường luụn luụn phong phỳ đa dạng bao gồm cả cũ và mới.
Khi giao dịch BĐS thành cụng thỡ lỳc đú vốn từ hỡnh thỏi hiện vật chuyển sang hỡnh thỏi giỏ trị. Tốc độ chuyển hoỏ vốn như trờn phụ thuộc vào nhiều nhõn tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toỏn... Sự tồn tại của cỏc Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xõy dựng nhà ở để bỏn, muốn tỏi sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thỡ Doanh nghiệp này phải bỏn được nhà để trang trải cỏc khoản như: trả lói tiền vay, chi phớ quản lý, tiền mua nguyờn vật liệu (như cỏt, xi măng, sắt thộp)...Để kinh doanh thành cụng nhà kinh doanh cũng phải cú năng lực dự đoỏn xu hướng biến động của thị trường, tớnh toỏn thời điểm nào thỡ đầu tư, tớnh toỏn nờn xõy dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiờu?...
Quỏ trỡnh tiờu thụ sản phẩm trờn thị trường giỳp giỏ trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phúng và đú là điều kiện giỳp cho nhà kinh doanh BĐS cú thể hoàn trả lói tiền vay, trả lương cho cụng nhõn...
Thị trường BĐS như đó núi là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ cỏc loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phỏt triển sẽ gúp phần phỏt triển đồng bộ cỏc loại thị trường và đú là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phỏt huy tỏc dụng.
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiờu dựng, giữa xõy dựng BĐS và mua bỏn BĐS. Cỏc nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoỏ với mục đớch đem bỏn. Cũn người mua thỡ cú nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vỡ vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chớnh là thị trường BĐS. Tại đõy, người mua và người bỏn sẽ thực hiện hành vi mua bỏn. Nhà kinh doanh BĐS bỏn được sản phẩm của mỡnh và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quỏ trỡnh sản xuất diễn ra bỡnh thường và điểm hẹn luụn là thị trường BĐS.
Thị trường BĐS thỳc đẩy việc ỏp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới cụng nghệ, nõng cao chất lượng của hàng hoỏ BĐS, bảo vệ và nõng cao hiệu quả sử dụng tài nguyờn đất đai – tài nguyờn quốc gia vụ cựng quý giỏ. Do trờn thị trường cú nhiều nguồn cung hàng hoỏ BĐS, cú nhiều nhà cung cấp vỡ thế, luụn luụn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bỏn. Mặt khỏc, cũng cú nhiều người cựng muốn mua một BĐS tức là cũng cú cạnh tranh mua. Vỡ vậy, cỏc nhà kinh doanh BĐS phải khụng ngừng cải tiến mẫu mó và chất lượng hàng hoỏ nhằm nõng cao sức cạnh tranh trờn thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
Thị trường BĐS cú mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chớnh sỏch quản lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị trường BĐS sẽ phỏt ra tớn hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xỳc tỏc nào cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường BĐS cú xuất hiện tỡnh trạng đầu cơ đất, trốn thuế... Nhà nước lập tức cú biện phỏp điều chỉnh bằng cỏch ra cỏc văn bản phỏp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoỏ thị trường, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước. Thị trường được điều chỉnh được hoàn thiện lại gúp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ cỏc loại thị trường, phỏt huy những ưu thế của kinh tế thị trường. Nhưng thị trường BĐS phỏt triển lờn một bước mới và vượt qua tầm kiểm soỏt của Nhà nước đũi hỏi Nhà nước lại phải đổi mới cụng tỏc quản lý.
BĐS thường là những tài sản cú giỏ trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soỏt được thị trường BĐS thỡ nếu thị trường này càng sụi động thỡ Nhà nước càng thu được nhiều ngõn sỏch từ BĐS.
Thị trường BĐS cú liờn quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xõy dựng, ngõn hàng, mụi trường... nờn việc mở rộng và phỏt triển thị trường BĐS sẽ gúp phần tăng cường quan hệ hợp tỏc giữa cỏc ngành. Đồng thời nõng cao trỡnh độ xó hội hoỏ trong sản xuất kinh doanh. Trờn thị trường mọi chủ thể tham gia cú điều kiện tiếp xỳc và mở rộng mối quan hệ với cỏc chủ thể thuộc cỏc ngành, cỏc lĩnh vực khỏc.
Trong ngành kinh doanh BĐS núi chung đũi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phỏt triển cú vai trũ nõng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của cỏc chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc cỏc lĩnh vực cú liờn quan đến thị trường BĐS cũng phải khụng ngừng tự nõng cao trỡnh độ của mỡnh để bắt kịp với sự phỏt triển của thị trường.
Mặt khỏc, thị trường BĐS phỏt triển thỡ khả năng thu hỳt vốn đầu tư của cỏc nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tớch luỹ của cỏc tầng lớp dõn cư tăng lờn tạo điều kiện mở rộng quy mụ sản xuất kinh doanh, đổi mới cụng nghệ, nõng cao hiệu quả của đồng vốn...
Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ớch giữa cỏc tầng lớp dõn cư đú là lợi ớch cỏ nhõn, lợi ớch tập thể và lợi ớch của toàn xó hội.
Thị trường này phỏt triển sẽ gúp phần xoỏ bỏ tỡnh trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trỏi phỏp luật BĐS gúp phần vào tăng nguồn thu ngõn sỏch cho Nhà nước.
Chớnh vỡ những tỏc động to lớn của thị trường Bất động sản đối với sự phỏt triển của nền kinh tế quốc dõn mà việc Chớnh phủ cú những chớnh sỏch hỗ trợ, khuyến khớch dũng vốn FDI là hết sức quan trọng trong bối cảnh thị trường Bất động sản đó đúng băng trong một thời gian dài.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1. Phõn tớch thực trạng hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam
2.1.1. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999
Trong giai đoạn từ năm 1993 đến hết năm 1999, vốn đầu tư nước ngoài cú xu hướng tăng lờn nhờ sự ra đời của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 và sửa đổi năm 1992. Luật này đó bổ sung và chi tiết hoỏ cỏc lĩnh vực cần khuyến khớch kờu gọi đầu tư cho phự hợp với hoàn cảnh mới, đó tạo mụi trường phỏp lý cao hơn để thu hỳt vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Thời kỳ 1999-1995, số vốn đầu tư nước ngoài tăng thờm đạt 2,13 tỷ USD (đạt 1409 dự ỏn với tổng vốn đăng ký cấp mới 18,3 tỷ USD). Thời kỳ 1991-1996 được xem là thời kỳ “bựng nổ” đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, việc bước đầu thu hỳt được sự quan tõm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài cú tỏc động tớch cực đến tỡnh hỡnh kinh tế- xó hội đất nước. Đõy là giai đoạn mụi trường đầu tư- kinh doanh tại Việt Nam đó bước đầu hấp dẫn cỏc nhà đầu tư nước ngoài do chi phớ thấp so với một số nước trong khu vực; lực lượng lao động dồi dào; nhõn cụng giỏ rẻ; thị trường mới. Vỡ vậy, đầu tư nước ngoài tăng trưởng nhanh chúng, tập trung chủ yếu vào cỏc dự ỏn thuộc lĩnh vực sản xuất cụng nghiệp và xõy dựng; chủ yếu từ cỏc nhà đầu tư chõu Á (59%) (Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Mặc dự đõy là thời kỳ “bựng nổ” đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nhưng lượng vốn FDI vào lĩnh vực Bất động sản lại khụng đỏng kể. Giai đoạn 1993-1999, thị trường Bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn bựng phỏt sơ khởi, tuy vậy vẫn chưa hấp dẫn được cỏc nhà đầu tư nước ngoài. Vỡ Luật Đầu tư của nước ta chưa hoàn thiện, Luật Đất đai 1993 mới chỉ tập trung chủ yếu vào đất nụng nghiệp. Hơn nữa, tỡnh hỡnh thế giới diễn biến khỏ phức tạp vỡ năm 1997-1999 xảy ra khủng hoảng tài chớnh chõu Á, dẫn đến tỡnh trạng đúng băng của rất nhiều thị trường Bất động sản như Indonesia, Hàn Quốc, Thỏi Lan,… chớnh vỡ vậy đó kộo theo tỡnh trạng cỏc nhà đầu tư rỳt vốn khỏi thị trường Việt Nam làm ảnh hưởng khụng nhỏ đến thị trường trong giai này.
Bảng 2.1. Cỏc dự ỏn văn phũng đang thực hiện đó được cấp phộp tại Hà Nội 1993-1999
Tờn dự ỏn Ngày cấp Vốn đầu tư (USD)
CTLD TNHH Trung tõm thương mại OPERA 09/08/1997 6000000 Cụng ty TNHH Cao Ốc Vietcombank 198 30/05/1996 49.788.585 CTLD VINAPON 22/07/1995 22.635.019 CTLD phỏt triển Tổ hợp Thỏp VP Hoa
Anh Đào Hà Nội
28/06/1995 35.662.500 CTLD Mặt trời Sụng Hồng 26/05/1995 30.000.000 Cụng ty TNHH Thương mại Tràng Tiền
XD VP cho thuờ 14/03/1995 10.128.000 CTLD Đoàn kết quốc tế 01/10/1994 24.305.000 Cụng ty TNHH BIC – Tungshing 01/06/1994 19.168.265 Cụng ty TNHH phỏt triển đệ nhất trung tõm thương mại 04/05/1994 15.000.000 CTLD Nguyễn Du, XD nhà cho thuờ 04/05/1994 3.322.900 CTLD Hanoi Lake View Sport, XD KS
4 sao
18/01/1994 24.151.551 CTLD Khỏch sạn hữu hạn Á chõu 23/12/1993 2.625.000 Cụng ty TNHH Trung tõm thương mại
Ever- Fortune
28/10/1993 29.680.000 Cụng ty TNHH Tũa nhà Trung tõm 24/08/1993 9.956.837 CTLD Olimpia Dịch vụ bỏo chớ và văn
húa
31/03/1993 6.569.400 Cụng ty TNHH Thỏp Trung tõm Hà Nội 08/02/1993 67.500.000
Nguồn: Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội
Trong giai đoạn này, hỡnh thức đầu tư phổ biến nhất là liờn doanh giữa nhà đầu tư Bất động sản nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Cỏc dự ỏn đang thực hiện được cấp phộp giai đoạn 1993-1999, chỉ cú duy nhất một dự ỏn 100% vốn của nhà đầu tư Đài Loan đầu tư xõy dựng cụng ty TNHH Trung tõm thương mại Ever-Fortune, thuộc lĩnh vực văn phũng. Cỏc nhà đầu tư Bất động sản chủ yếu trong giai đoạn này là cỏc nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản, Hồng Kụng. Ngoài ra cũn cú cỏc dự ỏn Bất ðộng sản của cỏc nhà ðầu tý Thỏi Lan, Úc, éài Loan, Hàn Quốc, Luxembourg,…
Biểu đồ 1.1: Số lượng căn hộ cho thuờ, cũn trống và tỉ lệ sử dụng Bất động sản tại TP.HCM (Nguồn: CBRE)
Biểu đồ trờn cho thấy số lượng khụng gian sống, được thuờ và tỉ lệ văn phũng tại TP.HCM. Dựa vào biểu đồ trờn ta cú thể thấy, mặc dự lượng cung về văn phũng trong giai đoạn này khụng cao nhưng tỉ lệ văn phũng được thuờ những năm này đạt mức 100%. Điều này cũng cho thấy nhu cầu trong giai đoạn này cao hơn lượng cung của thị trường. Đặc biệt trong những năm 1995-1996, lượng cung căn hộ cho thuờ tăng đột biến gấp 2 đến 3 lần, chủ yếu là do lượng đầu tư nước ngoài vào thị trường Bất động sản Việt Nam trong thời kỡ này tăng lờn sau khi Việt Nam mở cửa.
2.1.2. Giai đoạn từ năm 2000 đến 2006