TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BĐS
Trước khi đề ra những giải pháp quản trị rủi ro, doanh nghiệp cần nhận diện nguồn gốc phát sinh rủi ro và đánh giá đúng mức độ nghiêm trọng mà rủi ro có thể mang lại đối với kết quả thẩm định giá.
2.1. Nhận dạng rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS ở Việt Nam 2.1.1. Rủi ro từ môi trường bên ngoài doanh nghiệp thẩm định giá 2.1.1.1. Rủi ro từ môi trường vĩ mô
a) Rủi ro hành lang pháp lý
(a1) Bất cập chính sách pháp lý quản lý thị trường BĐS và tác động của nó
đối công tác thẩm định giá BĐS
Tính hiệu lực của hợp đồng và sự đảm bảo quyền sở hữu BĐS Ở một số nước trên thế giới, ngay cả khi hợp đồng được thỏa thuận qua lời nói, không có công chứng, đăng ký qua Nhà nước nhưng khi xảy ra tranh chấp, nếu hợp đồng miệng trên được chứng minh đã xảy ra thì tính hiệu lực của hợp đồng vẫn được đảm bảo. Tuy nhiên, do ở Việt Nam hệ thống luật pháp chưa phát triển tốt, nên để đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng, pháp luật qui định hợp đồng phải tuân theo một hình thức nhất định nào đó. Đặc biệt là đối với những loại hợp đồng buộc phải
công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, việc tuân thủ hình thức là một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (khoản 2 Điều 122, Điều 124 Bộ luật Dân sự).
Theo qui định, Hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở), Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự) phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho BĐS mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) phải có hình thức bằng văn bản, các bên phải thực hiện thủ tục công chúng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên trên thực tế, để trốn thuế, giảm thuế, hoặc vì ngại thủ tục hành chính nên các bên ký kết hợp đồng thường làm sai hình thức, làm hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận mức giá khác với giá giao dịch. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng thường bị vô hiệu gây thiệt hại lớn cho cả hai bên.
Do chính sách quản lý của Nhà nước chưa chặt chẽ nên xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư không qui định cụ thể, rõ ràng về phương thức thanh toán, thời gian đóng tiền từng đợt, thời hạn chót giao nhà, các khoản trách nhiệm đền bù của cả người mua lẫn người bán nếu không làm đúng hợp đồng. Ngược lại, nhiều nguời mua-bán trên thị trường BĐS cũng thiếu kiến thức pháp lý, không biết khi thực hiện một giao dịch cần những giấy tờ thủ tục gì. Từ thực trạng đó, rất nhiều trường hợp thông tin về BĐS được thông báo không chính xác, làm cho không ít người mua bị lầm, có nhiều trường hợp dẫn đến mất tiền thiệt hại nặng, nhiều trường hợp phải thưa kiện kéo dài. Những người mua căn hộ trên giấy dễ bị thiệt hại nhất, mất tiền lại không có cơ sở khiếu kiện.
Đối với chính sách thuế
Việc thay đổi liên tục các chủ trương, chính sách của Nhà nước liên quan đến căn cứ để tính thuế làm cho việc xác định mức thuế BĐS trở nên khó khăn hơn. Cụ thể rủi ro về chính sách thể hiện trong Luật đất đai năm 2003 với việc bảng giá
đất thay đổi và được ban hành vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Với chính sách giá đất khác nhau ở mỗi địa phương và thay đổi hàng năm như vậy, việc xác định nghĩa vụ thuế mà chủ sở hữu BĐS phải chịu gây khó khăn cho chuyên viên thẩm định.
Đối với chính sách phí, lệ phí
Việc thu lệ phí trước bạ thời gian qua đối với BĐS không thuần túy là lệ phí hành chính mà mang tính chất của một sắc thuế có tác dụng điều tiết đối với một số loại tài sản, tên gọi lệ phí trước bạ là chưa hợp lý. Mức động viên từ lệ phí trước bạ khá cao, nhưng với danh nghĩa là một khoản lệ phí nên căn cứ pháp lý chưa cao, chưa phù hợp với tính chất của khoản thu. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp mua bán nhà đất chỉ làm giấy viết tay hoặc chỉ cần có xác nhận của chính quyền phường, xã, không chịu làm thủ tục đăng ký trước bạ nhưng việc xử lý sai phạm có nhiều khó khăn vì biện pháp chế tài chưa đủ hiệu lực cần thiết.
Nếu không có qui định rõ ràng nguyên tắc phải đăng ký trước bạ đối với nhà xây dựng mới hoặc nhà sửa chữa lớn mà giá trị tăng đến mức độ nhất định thì Nhà nước không thể nắm được giá nhà thực tế đã có nhiều thay đổi, đặc biệt ở các đô thị lớn, gây thất thu nhiều về tiềm năng lệ phí trước bạ.
Giá trị của BĐS làm căn cứ tính lệ phí trước bạ khó hợp lý. Nếu được tính theo giá thị trường tại thời điểm chuyển dịch tài sản, nhưng giá thị trường lại biến động phức tạp, khó xác định; ngược lại nếu tính theo giá qui định của Nhà nước thì phổ biến là thấp, lạc hậu so với giá thị trường. Do đó, trong việc thu lệ phí trước bạ thường phát sinh hai thái cực: mức động viên cao nếu giá tính lệ phí trước bạ bám sát giá thị trường nhưng nếu dựa vào giá qui định thì thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Việc xác định tỷ lệ khấu hao hữu hình và vô hình đối với nhà thường khó khăn vì thiếu những tiêu chuẩn rõ ràng mang tính pháp lý. Tình trạng giá ghi trên hóa đơn rất thấp diễn ra phổ biến nên việc đấu tranh, thuyết phục để xác định giá tính lệ phí trước bạ vừa khó khăn, vừa có nhiều sơ hở.
cơ quan thuế với các cơ quan chức năng, với chính quyền cơ sở trong việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS; về nội dung, giá trị của BĐS đăng ký trước bạ, về xử lý vi phạm không rõ ràng, dẫn đến tình trạng thất thu về lệ phí trước bạ đang xảy ra phổ biến ở hầu hết các địa phương, cả thành thị lẫn nông thôn, kể cả việc qui định khống chế mức thu tối đa 500 triệu đồng/vụ đối với những tài sản có giá trị lớn. Ở nhiều tỉnh, việc thu lệ phí trước bạ thường tập trung ở các thị xã, không tổ chức thu lệ phí trước bạ ở các huyện gây không ít phiền hà cho người có tài sản chuyển dịch ở các vùng nông thôn xa thị xã, một trong những nguyên nhân quan trọng gây thất thu về lệ phí trước bạ.
Do đặc trưng của BĐS là có giá trị lớn và là loại tài sản đem lại nguồn thu lớn nhất cho Nhà nước nên giá trị của nó luôn phải chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các chính sách pháp lý về thuế, phí, lệ phí liên quan như ở trên. Bất kỳ một chính sách có liên quan nào thay đổi đều tạo sự biến chuyển trên thị trường về phía cung lẫn cầu gây ảnh hưởng đến giá cả giao dịch BĐS
Đối với công tác quy hoạch
Vì bản đồ qui hoạch là một phương tịên truyền tải thông tin có tính kỹ thuật nên không thể ai cũng có thể hiểu được khi xem. Thực tế cho thấy, tình trạng không thể đọc nổi bản vẽ vì các bản vẽ không ghi đầy đủ các thông tin địa danh, các ký hiệu vẫn còn tồn tại. Các bản đồ qui hoạch được vẽ, treo trên các bảng đóng ở bên đường vẫn chỉ đạt được mục tiêu là thông báo đã có qui hoạch ở khu vực đó, phần nội dung bên trong thì người dân cũng không thể đọc và hiểu được. Đôi khi những người lập dự án không muốn cung cấp đầy đủ thông tin vì biết rằng sẽ có những vấn đề nếu công bố ra người dân sẽ không đồng tình.
Thực tế đã cho thấy những người thực thi các dự án theo qui hoạch, quản lý qui hoạch coi thông tin về qui hoạch, nhất là những thông tin mới điều chỉnh như một thứ tài sản riêng của mình để trục lợi, đầu cơ. Có thể minh chứng điều này bằng kết quả của một khảo sát đơn giản của Ngân hàng thế giới (WB) năm 2010, họ vào trang Web của các Bộ, gồm: Bộ Kế hoạch & Đầu tư, Bộ Xây dựng và Bộ Tài
nguyên Môi trường để khảo sát về qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch đô thị, qui hoạch phát triển kinh tế xã hội. Đồng thời vào 66 trang web cấp tỉnh và có kết luận là rất nhiều trang Web chỉ có đầu đề không có nội dung. WB cũng khảo sát ở một số huyện, xã về công khai các thủ tục hành chính thì việc này cũng không được công khai đầy đủ, không hướng dẫn đầy đủ cho người dân hay nói cách khác là công khai rất hình thức. Vì thông tin chưa phổ biến nên một số người nắm được định hướng của Nhà nước đã đầu cơ kiếm lời, xảy ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường BĐS. Nhiều người nhanh chóng trở nên giàu có nhờ biết được thông tin qui hoạch và cũng không ít người dân không nắm được thông tin kịp thời dẫn đến những thiệt hại không đáng có.
Một ý kiến khác theo ông Đặng Hùng Võ-Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã nhận định về vấn đề này như sau: “việc xây dựng pháp luật cũng đã cố gắng tạo độ minh bạch cao nhất nhưng tất cả đã không được thực thi một cách đầy đủ, triển khai trên thực tế rất kém. Việc công khai những cái đã có văn bản rồi, qui hoạch được duyệt rồi còn không đựơc đưa lên trang Web, đây là vi phạm luật một cách rất cụ thể thế nhưng cấp địa phương họ cũng coi là chuyện bình thường.”
(nguồn: www.tonghoixaydungvietnam.org )
Vì vậy, các thông tin theo con đường chính thống thường không đầy đủ hoặc không phải là mới với nhiều lý do. Mà một nửa sự thật không phải là sự thật, thông tin cũ hoặc một nửa cũ thì đã không còn giá trị.
Có thể tổng kết toàn bộ nội dung của những bất cập trên của công tác Qui
hoạch bằng một lời nhận xét trong một bài báo Những điểm sáng, tối của thị trường BĐS ở TPHCM được đăng trên Tạp chí BĐS của TS.Nguyễn Ngọc Vinh như sau:
“Công tác qui hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi người đều biết rằng công tác qui hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình BĐS, không thể có dự án rồi mới có bản đồ qui hoạch sau. Thế nhưng ở TP chúng ta công tác qui hoạch vẫn chưa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trường BĐS, bản đồ qui hoạch TP vẫn có hình da beo, tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều
dự án vừa mới triển khai. Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trường, thường xuyên điều chỉnh qui hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi, gây mất ổn định thị trường”.
Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS: trong các yếu tố tác động đến giá BĐS, thông tin về qui hoạch là một yếu tố quan trọng có mức độ ảnh hưởng rất lớn, BĐS không phù hợp với qui hoạch thì giá trị của nó sẽ bị giảm sút. Nếu thông tin về qui hoạch được công khai nhưng không kịp thời sẽ gây rủi ro không nhỏ cho công tác thẩm định giá BĐS. Có thể ví dụ trường hợp Công ty thẩm định giá Miền Nam như sau: Năm 2006, công ty có nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định một khu đất trống cho mục đích đấu giá. Căn cứ vào chính sách qui hoạch vào thời điểm thẩm định giá (mật độ xây dựng tối đa: 60%, số tầng tối đa: 15 tầng), thẩm định viên sử dụng phương pháp thặng dư và đưa ra mức giá 280 tỷ VND. Ngay sau đó, chính sách qui hoạch thay đổi (mật độ xây dựng tối đa: 40%, số tầng tối đa: 8 tầng), thẩm định viên phải tiến hành tái thẩm định khu đất và đưa ra giá trị 175 tỷ VND – mức giá chỉ tương đương 60% mức giá ban đầu, sau đó thẩm định viên đã rất khó khăn khi giải trình cho khách hàng thỏa mãn. Như vậy, chính sách về qui hoạch chậm trễ có thể gây rủi ro lớn cho kết quả thẩm định giá.
Tóm lại, thông tin qui hoạch chậm trễ, kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụng ngắn hạn, qui định mập mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũng của ta hiệu quả chưa cao,… tất cả các yếu tố đó nếu không được nhận dạng một cách đầy đủ sẽ gây ra rủi ro cho công tác thẩm định giá trị BĐS ở Việt Nam.
(a2) Bất cập chính sách pháp lý quản lý công tác thẩm định giá BĐS và tác động của nó đối với công tác thẩm định giá BĐS
Môi trường pháp lý về thẩm định giá chưa chặt chẽ và thống nhất, đặc biệt là những qui định về thẩm định giá của Pháp lệnh giá và Định giá BĐS của Luật kinh doanh BĐS. Dịch vụ định giá BĐS theo quy định tại Luật kinh doanh Bất động
sản (Luật KDBĐS) dường như tách bạch và không chịu sự điều chỉnh của các văn bản qui phạm pháp luật về Thẩm định giá như Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của Ủy ban thường vụ quốc hội, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp Thẩm định giá nhiều loại hình tài sản khác nhau nhưng trong đó loại hình tài sản chiếm đa số vẫn là bất động sản. Như vậy, một vấn đề đặt ra là, doanh nghiệp thẩm định giá hay các chuyên gia có Tthe3 Thẩm định viên thì nên tuân theo cả hai hay chỉ một trong hai qui định của “định giá Bất động sản” của Luật KDBĐS hay theo “thẩm định giá Bất động sản” của Pháp lệnh giá?
Nếu xét về cấp độ hiệu lực của văn bản thì Luật KDBĐS là một đạo luật nên có giá trị pháp lý cao hơn Pháp lệnh Giá và các văn bản hướng dẫn thi hành pháp lệnh Giá. Nhưng, xét cho cùng thì định giá BĐS và thẩm định giá BĐS đều là công việc chủ yếu của nghề thẩm định giá, kết quả thẩm định cùng là mang tính chất tư vấn. Vì vậy, việc nêu ra các khái niệm với những hệ thống qui định khác nhau gây khó khăn cho chuyên viên thẩm định trong việc áp dụng.
Tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí của loại hình dịch vụ tư vấn do đó cũng gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan.
Về mặt quản lý nhân lực trong ngành thẩm định giá, hiện nay đang có hiện tượng “đường ai nấy đi” trong việc đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề đối với hai loại hình dịch vụ này. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 55, có quy định: Chứng chỉ định giá bất động sản do UBND cấp tỉnh cấp, trong khi theo quy định hiện hành cũng như dự thảo Luật Giá thì quy định Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính tổ chức thi và cấp. Thêm nữa, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thành lập các loại hình doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, miễn là có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá bất động sản. Quy
định này khác nhiều về nội dung và tinh thần so với dự thảo Luật Giá. Chính phủ đã ban hành qui định người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới