Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính và công dụng từ đất để phục vụ cho các mục đích nhất định. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó giúp thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ thể sử dụng trong quá trình sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của nhà nước Việt Nam là vĩnh viễn, trọn vẹn trên phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị hạn chế bởi không gian, thời gian, khả năng, mục đích và hiệu quả sử dụng. Quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng đất tuy khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng lô, thửa, mảnh đất, mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi từ đất. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để thực hiện nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời bảo đảm cho người dân trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.
Pháp luật đất đai hiện hành thể hiện xu hướng ngày càng mở rộng về quyền của người sử dụng đất; trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất được quy định chuyển dần từ cơ chế hành chính sang cơ chế dân sự. Tại Điều 105, Điều 108 Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền sau: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tại Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
Việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện khi có các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê thì được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
Trình tự chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau:
Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung "dồn điền đổi thửa" thì các hộ gia đình, cá nhân tự thoả thuận với nhau bằng văn bản; Uỷ ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung; Uỷ ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa chuyển đổi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (đơn lẻ) thì nộp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Uỷ ban nhân dân cấp xã; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhìn chung, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương "dồn điền đổi thửa" có tác dụng tích cực đến quá trình tập trung đất đai, tạo thuận lợi cho việc sắp xếp lại đồng ruộng theo quy hoạch, tạo điều kiện cho việc ứng dụng tiến bộ khoa học - kỹ thuật trong sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên việc chuyển đổi quyền sử dụng đất còn tồn tại một số hạn chế; sau khi người dân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhiều địa phương đã không triển khai ngay việc cấp giấy chứng nhận theo lô thửa mới dẫn đến tình trạng sử dụng đất không đúng giấy tờ, gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có khiếu nại. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước để định hướng cho việc sử dụng đất, thúc đẩy quá trình chuyển đổi ruộng đất; việc lập quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp phải gắn với việc sắp xếp lại đồng ruộng, kênh mương, giao thông nội đồng.
2.1.2. Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê hoặc hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004, các trường hợp chuyển nhượng có điều kiện bao gồm:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Quy định về đối tượng được nhận chuyển nhượng:
Một là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện: mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Hai là tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
Ba là hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
Bốn là hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng; nộp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Pháp luật đất đai đã tạo hành lang pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, góp phần chuyển quỹ đất nông nghiệp cho người thực sự có nhu cầu sử dụng, hình thành thị trường quyền sử đất nông nghiệp. Các quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp giúp bảo đảm cho người nông dân có đất sản xuất, tuy nhiên nó có mặt hạn chế là ngăn cản quá trình tích tụ ruộng đất để sản xuất tập trung theo hướng sản xuất hàng hoá. Nhà nước cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển nhượng gắn với việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Mặt khác, theo quy định, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư thì được trừ tiền nhận chuyển nhượng vào tiền sử dụng đất nộp, các tổ chức này chỉ được trừ tiền nhận chuyển nhượng tính theo bảng giá đất của địa phương, trong khi số tiền thực tế bỏ ra để nhận chuyển nhượng lớn hơn rất nhiều. Quy định này không khuyến khích hình thức tự thoả thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất nhằm hạn chế việc Nhà nước phải ban hành quyết định thu hồi đất.
2.1.3. Các quy định về cho thuê, cho thuê lại đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê hoặc hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất, người thuê tài sản phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.
Trình tự cho thuê đất nông nghiệp như sau: các bên lập hợp đồng cho thuê đất, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng; nộp hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. Sau khi hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người đã cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp bản xác nhận thanh lý hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên pháp luật đất đai chưa quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền cho thuê đất nông nghiệp trực tiếp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Quy định này cũng hạn chế các trường hợp tự thoả thuận, tăng gánh nặng cho Nhà nước trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng.
2.1.4. Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê hoặc cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó cũng được để thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp có quyền để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận thừa kế được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Trình tự để thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: người nhận thừa kế nộp di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.