Phát triển các khu đô thị mới: Động lực tăng trưởng kinh tế phía Tây Hà Nội

MỤC LỤC

Diện tích thành phố và quy hoạch thành phố

Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội trở thành thành phố đứng đầu cả nước về diện tích, với tổng diện tích là 3.324,92 km², vấn đề tìm quỹ đất cho đầu tư xây dựng đã không còn căng thẳng như trước đây. Đô thị trung tâm hạt nhõn được giới hạn từ đụ thị lừi cũ kộo về phớa Tõy đến tuyến đường vành đai 4, kéo về phía Bắc và Đông Bắc sông Hồng gồm khu vực Mê Linh, Đông Anh,. Như vậy theo Đồ án quy hoạch này, khu vực phía Tây thành phố sẽ có những bước phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Xu hướng phát triển các khu đô thị mới về phía Tây cũng là một điều dễ hiểu.

Chủ trương của nhà nước

Các dự án xây dựng nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị. - Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.

Các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội

Đây là cơ sở để các chủ đầu tư tiếp tục phát triển các khu đô thị mới, bởi vì với mức thu nhập như vậy, rất nhiều người Hà Nội có đủ khả năng để mua nhà ở trong khu đô thị cũng như chi trả các khoản phí dịch vụ vốn không hề thấp tại đó. Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn với lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phóng xong mặt bằng, được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I) không phải thông qua sàn giao dịch. Rừ ràng quy định này vừa cú lợi cho khỏch hàng là người Việt kiều, vừa có lợi cho chủ đầu tư, bởi vì người Việt kiều được sở hữu ngôi nhà của riêng mình, còn các chủ đầu có thêm một đối tượng khách hàng tiêu thụ sản phẩm.

Do khả năng quản lý và giám sát của các cơ quan nhà nước còn nhiều hạn chế nên không thể phát hiện hết các sai phạm của các chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng còn nhiều bất cập trong các khu đô thị mới.

Quy mô các khu đô thị mới

Do còn thiếu kinh nghiệm và phong cách quản lý thiếu chuyên nghiệp nên các sai sót trong khâu quản lý vẫn thường xuyên gặp phải. Việc tồn tại nhiều khu đô thị mới có diện tích nhỏ dưới 50 ha đã gây không ít khó khăn trong việc triển khai các hạng mục đầu tư trong khu đô thị. Chúng ta đều biết rằng để một khu đô thị mới thật sự trở thành một khu dân cư đa chức năng, chúng cần có diện tích tối thiểu là 50 ha.

Nguyên nhân vẫn tồn tại nhiều khu đô thị mới có diện tích nhỏ như vậy là do quỹ đất quy hoạch cho xây dựng đô thị còn hạn chế, đặc biệt là ở các khu vực gần trung tâm thành phố.

Tình trạng vi phạm quy hoạch và các tiêu chuẩn xây dựng

Điển hình cho hiện tượng này có thể kể đến các khu đô thị mới Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh, Văn Quán - Yên Phúc (Hà Đông) hay Đông Nam Trần Duy Hưng…Tại các khu đô thị này, việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện nhiều lần đã làm hạn chế mục tiêu ban đầu của dự án, làm chậm tiến độ, gây ra sự thiếu đồng bộ trong đầu tư. Mặc dù đã có hàng ngàn người dân đến sinh sống tại các tòa nhà chung cư cao tầng nhưng ở đây thật hiếm màu xanh, rác rưởi vây quanh các tòa nhà, lác đác có một số cây nhỏ được trồng nhưng phần lớn còi cọc, sống lay lắt. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các chủ đầu tư chỉ quan tâm đến lợi nhuận từ việc xây nhà để bán, trong khi sự quản lý và giám sát thiếu chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khiến cho các chủ đầu tư vi phạm mà không bị phát hiện, hay khi bị phát hiện cũng chỉ bị xử lý nhẹ, không có tính chất răn đe.

Một nguyên nhân nữa, theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng - Nguyễn Quốc Tuấn, cơ chế chính sách về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng còn có những bất cập đã góp phần tạo nên tình trạng người dân tự ý xây dựng sai quy hoạch.

Tình trạng thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Để giải quyết tình trạng thiếu điểm trông giữ xe, giải pháp được đưa ra là tận dụng những nới có vỉa hè, đầu hồi rộng, không ảnh hưởng đến trật tự giao thông, không gây cháy nổ được để đề xuất lên Sở Giao thông Vận tải Hà Nội xin cấp phép làm điểm trông giữ xe. Thứ hai, là khi quy hoạch khu đô thị mới thì ngành giáo dục của quận (huyện) không được tham gia góp ý kiến về việc quy hoạch trường, khu đô thị mới có xây trường học hay không và xây bao nhiêu trường học thì ngành giáo dục quận (huyện) không được biết. Hầu hết số lượng phòng khám tại các khu đô thị còn quá ít so với nhu cầu khám chữ bệnh của người dân, thậm chí có nhiều khu đô thị mới còn vắng bóng hoàn toàn phòng khám y tế, như khu đô thị Văn Quán – Yên Phúc, khu đô thị Pháp Vân – Tứ Hiệp….

Có cầu ắt sẽ có cung, nhận thấy nhu cầu mua thực phẩm tươi của người dân trong khu đô thị là rất lớn, nhiều người dân ở bên ngoài đã mang sản phẩm của họ, mà chủ yếu là rau xanh, vào bán và hình thành các khu chợ cóc tạm bợ, gây mất mỹ quan.

Đánh giá chung về thực trạng phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội

Thực phẩm được người Việt Nam yêu tích là thực phẩm tươi, trong khi đó các siêu thị chỉ cung cấp được các thực phẩm đông lạnh hoặc đồ hộp. Ngoài ra, tình trạng thiếu diện tích sinh hoạt công cộng, diện tích công viên, cây xanh, mặt nước cũng là một vấn đề hạn chế mà các khu đô thị mới đang gặp phải. Thiết nghĩ, nếu như các chủ đầu tư tạm quên đi lợi ích cá nhân mà hành đọng vì lợi ích cộng đồng thì những vấn đề này đã không xảy ra và gây bức xúc cho người dân trong nhiều năm qua.

Để giải quyết các vấn đề trên, chúng ta cần nâng cao vai trò cũng như năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan, đồng thời, nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư đối với xã hội.

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH PHÁT TRIỂN CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI CỦA HÀ NỘI

  • Phương hướng

    - Các công trình hạ tầng xã hội như khu hành chính, thương mại, dịch vụ, trường học các cấp, bệnh viện, nhà văn hoá, các công trình thể thao phù hợp đúng theo quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn về số lượng, quy mô diện tích. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần tình toán kỹ khi đầu tư vào loại hình bất động sản này, bởi mỗi khu đô thị sinh thái cần diện tích rất lớn, điều gần như không thể có tại các khu vực gần trung tâm thành phố, và một thực tế các khu đô thị sinh thái hiện có đa phần chỉ để phục vụ nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của người dân hơn là nhu cầu nhà ở. Mục tiêu chung của việc phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội là quy hoạch khu đô thị mới đảm bảo đủ cả về số lượng và chất lượng đáp ứng nhu cầu nhà ở và nhu cầu cải thiện không gian sống của người dân, hoàn thiện cơ sở hạ tầng để khắc phục những bất cập đang tồn tại.

    Như đã phân tích ở trên, nhiều khu đô thị mới ở Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều bất cập như thiếu chợ, trường học, phòng khám y tế, bãi trông giữ xe ô tô…Một phần nguyên nhân là khâu thiết kế quy hoạch chưa thực hiện tốt, chưa có những tính toán cần thiết về nhu cầu của người dân. Một khu đô thị thường có diện tích rộng với nhiều hạng mục công trình như nhà ở, khu sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi giải trí…Nếu không tổ chứ quản lý tốt, tình trạng lộn xộn trong các khu đô thị là rất dễ xảy ra. Nhà nước có thể hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách tiền tệ như ưu tiên cho vay đầu tư bất động sản, hỗ trợ lãi suất đối với các khoản vay cho đầu tư tạo lập bất động sản nói chung, và tạo lập khu đô thị mới nói riêng.