Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank

Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá thế chấp bất động sản

Khi tiếp nhận phiếu đề nghị định giá TSBĐ và hồ sơ TSBĐ cán bộ tiếp nhận có trỏch nhiệm vào file theo dừi hồ sơ định giỏ theo mẫu MB-ĐGTSBĐ/06 và chuyển giao cho Lãnh đạo phòng để phân công cho CVĐG/CV QLCT/CVKH hoặc trực tiếp phân công nếu được ủy quyền. Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Trường hợp chưa có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính.

Đối với nhà chung cư cũ theo Nghị định 61: Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND ban hành) * hệ số phân tầng (tính theo Nghị định 61 của Chính phủ) * diện tích được tính (đó là phần diện tích sử dụng riêng được ghi trong GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). + Đối với TSBĐ khó thẩm định giá (máy móc, thiết bị thuộc những lĩnh vực chuyên ngành đặc thù; BĐS ở những vị trí đắc địa, diện tích lớn … mà phương pháp định giá là phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng không phù hợp) phải có sự tham gia của Lãnh đạo phòng định giá hoặc thuê chuyên gia bên ngoài định giá. Thu thập thông tin giá thị trường của TSBĐ qua các giao dịch thực tế, báo chí, trang Web, trung tâm ĐGTS, sàn giao dịch… CVĐG, CV KS & HTKD lập phiếu định giá TSBĐ theo mẫu quy định (MB-ĐGTSBĐ/02, MB-ĐGTSBĐ/03) CV QLCT lập biên bản định giá TSBĐ theo mẫu quy định trong hướng dẫn nhận TSBĐ do Tổng giám đốc ban hành.

Đối với miền Nam: tính từ thời gian ĐGTSBĐ được ghi trong phiếu đề nghị ĐGTSBĐ của chi nhánh: không quá 48h đối với các tài sản giá trị nhỏ hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh, không quá 72h với tài sản có giá trị hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh.

Nội dung thẩm định bất động sản

- BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không. - Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không. - Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.

- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích được ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.  Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký QSH: nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS thì diện tích được tính giá trị được xác định như ở QSD đất.  Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế.

Thực trạng định giá tại Ngân hàng Techcombank

Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank

Ví dụ 1: Ông Nguyễn Ngọc Quang và bà Nguyễn Thanh Hương thế chấp tài sản là ngụi nhà Số 1, Ngừ Huyện, phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. • Công trình trên đất: Thực tế diện tích đất lớn hơn diện tích đất được ghi trên sổ đỏ (diện tích thực tế khoảng 62m2), thực tế có ngôi nhà 05 tầng đang được tu sửa lại, phòng định giá chỉ định giá phần diện tích ngôi nhà bê-tông 03 tầng được ghi nhận trên sổ với phần diện tích xây dựng là 156,0 m2. CVĐG tìm hiểu các giao dịch tương tự đã thực hiện trên thị trường trong thời gian gần đây qua báo muaban.net, qua điều tra trực tiếp tại khu vực có BĐS cần định giá, qua điều tra tại các trung tâm môi giới BĐS….

Tham khảo đối với các BĐS nằm trong các khu vực tương tự có cùng điều kiện cơ sở hạ tầng, giá giao dịch khoảng từ 115 – 130 triệu đồng/m2. Theo quy định của Techcombank, đối với nhà bê-tông cốt thép kiên cố, tùy theo từng công trình, thời gian khấu hao trong khoảng 10-15 năm. Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Techcombank Ví dụ 2: Ông Trần Trung Dũng và bà Phạm Thị Minh thế chấp tài sản là Căn hộ 1806 tầng 18, chung cư 25 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội.

CVĐG tìm hiểu các giao dịch tương tự đã thực hiện trên thị trường trong thời gian gần đây qua báo muaban.net, qua điều tra trực tiếp tại khu vực có BĐS cần định giá, qua điều tra tại các trung tâm môi giới BĐS…. Tham khảo tại khu vực có BĐS tọa lạc có cùng điều kiện cơ sở vật chất và hạ tầng, các căn hộ tương tự có giá chào bán khoảng 24 - 27 triệu đồng/m2. Nhưng trong thời điểm hiện tại xu hướng thị trường BĐS đang biến động giảm, để giảm những rủi ro tiềm ẩn cho TECHCOMBANK khi nhận tài sản thế chấp là BĐS thì phòng định giá đề xuất giá thị trường tham khảo đối với căn hộ là 22.000.000 đồng/m2.

Đánh giá công tác định giá tại Ngân hàng Techcombank

Thứ hai, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước có liên quan như UBND phường, Sở địa chính, Phòng công chứng, Tòa án… đã tạo điều kiện giúp ngân hàng giải quyết được những vấn đề về giấy tờ, thủ tục pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện cho vay thế chấp bằng BĐS cũng như giải quyết được những tranh chấp, khiếu kiện (nếu có) trong giai đoạn thu hồi vốn vay. Mặc dù hoạt động định giá, xử lý BĐS thế chấp đã được quy định tại rất nhiều các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, các văn bản dưới luật, các nghị định và thông tư hướng dẫn… các văn bản này vẫn chưa thực sự thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng dẫn và còn rất nhiều bất cập khác so với thực tế. Có rất nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về BĐS thế chấp, nhiều khách hàng có BĐS thế chấp nhưng giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp GCNQSD đất hoặc việc xác nhận QSH, QSD không đúng thẩm quyền… Hơn nữa, khi ngân hàng phải phát mại BĐS thế chấp để thu hồi nợ cũng gặp không ít khó khăn, trở ngại từ phía khách hàng.

Do đó giải pháp đã được thực hiện là phòng định giá luôn có bộ phận cập nhật các bản báo cáo xu hướng biến động của thị trường BĐS, của các chuyên gia, tổ chức và các công ty có uy tín hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, phân tích các số liệu giá cả và đưa ra các cảnh báo để các CVĐG lưu ý khi đưa ra mức giá trị. Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí: chi phí xây dựng công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình… Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi CVĐG phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị còn lại của ngôi nhà, CVĐG có thể tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá. Nhưng các BĐS có rất nhiều đặc điểm đặc thù và chỉ có người đi định giá trực tiếp mới cảm nhận hết được, và việc mô tả lại hay việc hình dung về BĐS của các kiểm soát đôi khi không chính xác nên việc không thống nhất được các mức giá giữa KSV và CVĐG là điều không thể tránh khỏi, trong trường hợp này CVĐG hoặc KSV sẽ trực tiếp đi định giá lại.

Trong khi đó CVĐG cũng chỉ phân tích được một cách tổng thể tương đối về đặc điểm của BĐS như: khu vực toạ lạc của BĐS có điều kiện sống như thế nào, BĐS nằm ở vị trí có phù hợp để sinh sống hay có khả năng sinh lời không; yếu tố pháp lý về nguồn gốc tài sản hay các vấn đề về quy hoạch giải tỏa, có sử dụng đúng mục đích không.