MỤC LỤC
Tất cả mọi hoạt động kinh tế đô thị đều được tiến hành trong một không gian nhất định do đất đô thị tạo ra, tách rời đất đô thị bất kỳ yếu tố nào của kinh tế đô thị cũng không thể phát huy được tác dụng. Các đơn vị kinh tế của đô thị có thể sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật công cộng; điều đó chứng tỏ việc sử dụng đất đô thị có tác dụng thúc đẩy rất lớn đối với sự phát triển kinh tế đô thị. Các loại đất sử dụng của đô thị là một chỉnh thể hữu cơ có quan hệ tỷ lệ nhất định; nếu tỷ lệ sử dụng đất đô thị không cân đối, tất sẽ gây ra sự không ăn khớp giữa các loại công năng của đô thị, từ đó hạ thấp công năng kinh tế và cản trở sự phát triển của kinh tế đô thị.
Theo tài liệu nước ngoài, nếu đất sử dụng cho công nghiệp được bố trí hợp lý thì có thể tiết kiệm 10 - 20% đất sử dụng của đô thị; đất sử dụng cho các tuyến đường giao thông nếu được bố trí hợp lý sẽ rút ngắn được 20 - 40%. Hiệu quả kinh tế tụ hội là thuật ngữ dùng để chỉ hiệu ứng sản sinh do sự tập trung của các quần thể và các cá nhân trên cùng một không gian khu vực gồm 2 loại: hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp. Nói chung hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất đô thị nơi doanh nghiệp đóng; nó sẽ được nâng cao trong điều kiện doanh nghiệp tận dụng được đất đai và bố trí hợp lý các yếu tố sản xuất.
Trong một không gian xác định của đô thị, thường tập trung một số lượng lớn các doanh nghiệp công nghiệp phải dựa vào các nguyên vật liệu do bên ngoài cung cấp, làm cho cự lý đất đô thị đến nơi sản xuất nguyên vật liệu là vô cùng quan trọng đối với giá thành vận tải nguyên vật liệu, cự ly ngắn giá thành vận tải sẽ thấp và ngược lại. Mặt khác, trên lĩnh vực không gian hữu hạn của đô thị, tập trung một số lượng lớn dân số và hoạt động kinh tế, tồn tại một hệ thống đồng bộ các ngành nghề, do vậy mà giảm giá thành vận tải. Trong trường hợp các loại hoạt động kinh tế diễn ra trên địa bàn đô thị thiếu sự liên kết, tác động và chế ước qua lại với dây chuyền kinh tế sinh thái đô thị, sử dụng không hợp lý đất đô thị thì kinh tế sinh thái đô thị sẽ bị phá hoại, tất sẽ mang lại những tổn thất không lường được cho sự phát triển kinh tế đô thị.
Thông qua các hoạt động kinh tế tiêu dùng của dân cư trên địa bàn đô thị, sản xuất và tái sản xuất sức lao động của đô thị sẽ được tiến hành, bảo đảm cung cấp nguồn nhân lực chủ yếu cho sự phát triển kinh tế đô thị theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Sử dụng đất đô thị là cơ sở của kinh tế sinh thái đô thị, là điều kiện không thể thiếu được của kinh tế tiêu dùng của dân cư đô thị. Các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân cư đô thị đều cần phải có một địa điểm nhất định để đáp ứng. Bình quân chỉ tiêu sử dụng đất đô thị trên đầu người của nước ta là 60m2.
Những vùng đất có quần cư đô thị phát triển mạnh đều là những vùng tập trung quĩ đất đô thị tốt nhất như vùng đồng bằng Sông Hồng, đồng bằng Sông Cửu Long, đồng bằng đông Nam Bộ. Hiện tượng ít nhiều mang tính tự phát này tuy là kết quả của một quá trình điều chỉnh tự nhiên lâu dài và tương đối ổn định, nhưng đã để lại hậu quả là tài nguyên đất đai của đất nước chưa được khai thác và sử dụng hợp lý, nhất là khi áp dụng công nghệ mới để phát triển đô thị. Công tác quản lý đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có nhiều yếu kém, bất cập.
Mãi đến ngày 14/7/1993 Luật đất đai mới đề cập đầy đủ đến khái niệm đất đô thị, các chính sách tiếp theo mặc dù được xây dựng khẩn trương nhưng cũng gần một năm sau mới được hình thành. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị theo tinh thần của Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 là một việc làm phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực của các quan hệ về bất động sản trên phương diện lịch sử, pháp lý, kinh tế, chính trị, xã hội, tốn nhiều công sức và tác động trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước và công dân, nó không chỉ đơn thuần là công tác quản lý nhà nước mà còn là hoạt động mang tính xã hội. Trong đó khoảng 80.000 thửa phục vụ choi việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà theo Nghị định 60/CP của Chính phủ.
Cả nước đang tiếp tục đo vẽ bản đồ địa chính nhưng mới chỉ đạt 10% diện tích tự nhiên ở các khu vực đô thị, việc cấp giấy uỷ quyền sử dụng đất, sở hữu nhà mới chỉ thực hiện được 10% diện tích đã được đo vẽ bản đồ địa chính.
Dưới áp lực của đô thị hoá, nhiều diện tích đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, ven đô thị, ven đường quốc lộ, ven các trục giao thông chính chuyển thành đất đô thị, sự chuyển đổi này diễn ra một cách tràn lan và nghiêm trọng, hầu hết mang tính tự phát, không theo hướng dẫn, không theo qui hoạch, trái pháp luật, làm giảm hàng vạn ha đất lúa nước, dễ dẫn đến nguy cơ mất an toàn lương thực quốc gia. Hoặc như thành phố Vinh có diện tích tự nhiên là 6.100h, nằm trên trục đường 1A xuyên Việt và đường sắt Bắc Nam, trong vùng chịu ảnh hưởng của gió Lào(tây nam), mà diện đất giao thông chỉ 80ha, diện tích đất cây xanh công viên chỉ 164ha. Phõn vựng cụng năng đụ thị rất khụng rừ ràng, trong cỏc nhà mỏy, cụng xưởng có khu dân cư, trong khu dân cư lại có nhà máy công xưởng, đặc biệt là việc bố trí phân tán vào các quần thể nhà ở đô thị một số nhà máy, công xưởng gây ra ô nhiễm môi trường, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong khu vực.
Thí dụ: Trong nội thành Hà Nội, hiện vẫn còn một số nhà máy làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm nặng nề mà chưa có cách giải quyết như nhà máy da Thụy Khuê, Nhà máy Thuốc lá Thăng Long, Nhà máy Cao su Sao Vàng, Nhà máy Dệt 8.3, Nhà máy Rượu Hà Nội. Người sử dụng đất bất chấp pháp luất đã lấn chiếm vỉa hè, lấn chiếm đất trong hành lang an toàn đê điều, đường dẫn điện, hệ thống giao thông, cấp thoát nước, công sở, nhà ở, làm rối loạn trật tự đô thị, phá hỏng cảnh quan kiến trúc và gây ô nhiễm môi trường đô thị. Tình trạng mua bán đất đai trao tay, không cần phép tắc trên thị trường ngầm xảy ra thường xuyên không kiểm soát được, làm thất thu ngân sách nhà nước, rối loạn trật tự pháp luật và vi phạm nguyên tắc công bằng.
Mặc dù Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị đã được ban hành, nhưng đây là một công việc phức tạp, có thể được thực hiện trong một thời gian dài. Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.
Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh.