MỤC LỤC
Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự phát triển. Xây dựng hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phơng, một vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nớc; chuyển từ sản xuất nông nghiệp với năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu quả kinh tế cao. Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơn thuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triển khai xây dựng công trình mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chính… trị, xã hội rộng lớn.
Nh vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc Nhà nớc ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu t để sử dụng theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh trong quá.
Giả sử trớc đõy đất nụng nghiệp cú giỏ 500.000 đồng/m2 nhng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mức giá có thể tăng lên gấp 10 lần hoặc hơn thế nữa. Thứ ba, dới tác động mạnh mẽ của quá trình ĐTH thì quá trình phân cụng lao động xó hội cũng cú những chuyển biến rừ rệt theo hớng lao động nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanh chóng và sự chuyển dịch dân c từ nông thôn ra thành thị. Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà Nội, chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong khi tỷ lệ tăng cơ học đã lên tới khoảng 4%).
Tình trạng dân c ở ngoại tỉnh chuyển về Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đất đai để làm nhà ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị trờng nhà đất Hà Nội. Hiện nay, Việt Nam đang tăng cờng mở rộng hợp tác quốc tế (gia nhập WTO) nên Nhà nớc có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút đầu t nớc ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trờng BĐS hết sức sôi động nên các dự án đầu t phát triển nhà ở gia tăng mạnh. Việt Nam là đất nớc có chính trị ổn định, là điểm đến lí tởng của khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi tăng các.
Đăng ký, thống kê đất đai, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nớc về đất đai, ngoài mục đích đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, qua đó Nhà nớc nắm đợc nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc theo quy hoạch, kế hoạch. Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và chính sách đền bù GPMB nói riêng đã đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhng việc tuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không đợc quan tâm đúng mức, trình độ dân trí cha đồng đều. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật, gây mất lòng tin của dân chúng cũng nh các nhà đầu t và là nguyên nhân trực tiếp làm ảnh hởng đến tiến độ GPMB của các dự án và làm giảm tỷ lệ kế hoạch đầu t của các nhà đầu t.
Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai không thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, cha phát huy đợc vai trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính sách đền bù GPMB và TĐC cộng với ý thức pháp luật của ngời dân cha đầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tởng vào chính sách pháp luật cũng nh đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của pháp luật trong xã hội. Mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong việc xây dựng giá đất để tính đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất sao cho sát với giá thị trờng, Bộ Tài chính đã ban hành phơng pháp xác định hệ số K theo nhiều cách tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phơng khi xác định giá đền bù, nhng việc xác định hệ số K theo các phơng pháp khác nhau, làm cho ngời thực hiện khó vận dụng. Hiện nay, nhiều địa phơng thực hiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, có khoảng 60-70% cấp xã cha có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hởng đến nhiệm vụ quản lý của các địa phơng và trực tiếp là việc xây dựng phơng án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất.
Ngời bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì đợc bồi thờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu hồi, trờng hợp bồi thờng bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch bằng giá. Nguyên tắc bồi thờng tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nớc thu hồi đất mà bị thiệt hại thì đợc bồi thờng; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nớc thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tợng không đợc bồi th- ờng hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắn liền với đất đợc xây dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch đợc công bố, không đợc Nhà nớc cho phép, xây dựng sau ngày 1-7-2004 trái với mục đích sử dụng đất đợc xác. Trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, mức và phơng thức bồi thờng đợc cụ thể hoá cho từng loại tài sản nh nhà ở, công trình xây dựng trên đất đổi ngời chủ sở hữu, với ngời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc; đình, chùa.., cây trồng, vật nuôi, bồi thờng cho ngời lao động phải ngừng việc.
Hộ gia đình đợc hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBND tỉnh thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở đợc hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; ngời bị thu hồi đất ở, nhà ở đợc tiêu chuẩn TĐC nhng cha kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định và không đợc bố trí vào quỹ nhà tạm trung chuyển của thành phố, nếu tự nguyện bàn giao mặt bằng. Cơ quan có trách nhiệm tổ chức TĐC phải thông báo công khai đủ các phơng án TĐC 20 ngày trớc khi Nhà nớc duyệt (bao gồm các thông tin địa bàn, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế khuôn nền lô đất, căn hộ, giá. đất, giá nhà, dự kiến bố trí các căn hộ, chế độ u tiên..) và cho xem xét nhà ở mới và thảo luận công khai. Ngời bị thu hồi đất có quyền: đăng ký (bằng văn bản) đến nơi TĐC cụ thể; đợc u tiên đăng ký hộ khẩu, chuyển trờng cho con em đang đi học; đợc cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; đợc từ chối vào khu TĐC nếu thấy nó không đạt các điều kiện niêm yết công khai.
“đặc lệ” liên quan đến bồi thờng thiệt hại cho đất công cộng đã đợc quy định theo thủ tục thơng lợng của pháp luật; hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cỡng chế của công pháp. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể đảm bảo tính khách quan trong thực hiện bồi thờng. Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngời có quyền sở hữu đất trong quá trình thơng lợng chấp nhận thu hồi đất.
Đây là một đặc điểm rất quan trọng và đợc Nhà nớc hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách nhằm đảm bảo sự sinh hoạt của con ngời, cung cấp đất đai cho những ngời bị mất nơi c trú do xây dựng công trình công cộng của Nhà nớc. Theo luật này, nếu toà nhà nơi dự án chuẩn bị thực hiện có trên 10 ngời sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tợng này c trú hoặc hỗ trợ 30% giá. Còn nếu là dự án xây dựng nhà chung c thì cung cấp cho các đối tợng này chung c hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành.
Các đô thị mới đợc thành lập ở các vùng nông thôn thúc đẩy nhu cầu về phát triển công nghiệp nông thôn và là nền tảng cho quá trình chuyển đổi bộ mặt xã hội của nông thôn.
Trên đây là những bài học kinh nghiệm từ một số nớc trên thế giới để giải quyết những phát sinh trong việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH.
MôC LôC