MỤC LỤC
Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của nó.Ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và các sở thuộc ngành. Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào.
• Sử dụng công nghệ thông tin để quản lý thị trường nhằm giảm bớt sự cồng kềnh và chồng chéo của bộ máy quản lý nhà nước. Nâng cao hiệu quả sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị.
∗ Xây dưng Luật kinh doanh BĐS: trong đó quy định cụ thể đối tượng được kinh danh BĐS, điều kiện được kinh doanh BĐS, các quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS trong đó mở rộng chủ thể được tham gia kinh doanh BĐS đến các đối tượng như các cá nhân, tổ chức, quy chế thế chấp, quy chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả góp, quy chế bảo hiểm, quy chế hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế quản lý BĐS cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá và môi giới BĐS, quy chế hành nghề kinh doanh BĐS, quy chế hành nghề quản lý BĐS…. Bên cạnh đó, pháp luật ngân hàng – tín dụng cũng cần có những quy định về việc cho vay với lãi suất ưu đãi hoặc cơ chế ưu đãi cho những đối tượng vay để kinh danh mua bán, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở và các công trình xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể được tham gia vào thị trường BĐS và đáp ứng nhu cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, giảm thiểu tối đa tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giá đất ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trường BĐS.
Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực, còn đưa ra các phương án sử dung quỹ đất cũng như danh mục các công trình và dự án đầu tư cụ thể cho từng ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà công trình, dự án đầu tư trong này chính là những bất động sản trong tương lai chính chúng là những đối tượng chính của thị trường nhà đất. Trình độ của các nhà quy họach Việt Nam còn kém nên khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xót, người dân không được tham gia vào quy họach vì vậy nguyện vọng và nhu cầu của người dân không được đáp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện không đúng tiến độ, tình trạng khiếu kiện kéo dài. Trong quy hoạch đất đai và chiến lược phát triển đất đai, điều quan trọng là Nhà nước xỏc định rừ mục đớch của việc sử dụng đất khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần phải có kế hoạch phù hợp thu hồi lại đất đã giao hoặc cho thuê theo mục đích sử dụng cũ (có bồi thường hoặc không có bồi thường) để tiến hành việc giao và cho thuê đất theo mục đích sử dụng mới.
• Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, các doanh nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ… di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng BĐS tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS Để tổ chức và quản lý tốt thị trường, Nhà nước cần tổ chức sàn giao dịch BĐS, các giao dịch về BĐS Nhà nước bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhà đất, sàn giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp và đưa lên mạng để người giao dịch có thể giao dịch thông qua Internet.
Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển chượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia thị trưòng BĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh và qua đây Nhà nước quản lý được thị trường BĐS. Sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có mức thu nhập quá cao do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà nước lỏng lẻo mà người có được đất đai tốn chi phí hoặc không chứng minh được chi phí đầu tư vào đất, áp dụng thuế suất nhiều bậc, còn có thể áp dụng cho cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra thu nhập do chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó trước mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất các khoản thu trên vào một cơ quan quản lý nhà nước thì cả người mua và người bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nứơc.
Với các gỉai pháp hoàn thiện và đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nêu trên sẽ khuyến khích các giao dịch về BĐS có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường không chính thức, phát triển thị trường chính thức, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. • Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và tổ chức phát triển của Liên Hợp Quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là những người phải chi tiêu ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, họat động văn hoá, giáo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v.v…). Tại vị trí này nhân tố khả năng sinh lợi vẫn được đánh giá cao hơn tuy nhiên đã có sự chuyển dịch so với tại vị trí 1 đó là khả năng hợp thức hoá của đất đã được đánh giá cao hơn cũng như do ít có khả năng sinh lời nên yếu tố cung cầu nhà đất ít thúc giục người mua chọn khu đất này.
Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là có các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin …về giao dịch BĐS….
“Các cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị – xã hội đi đầu trong việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong các hoạt dộng theo phương châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực và hiệu quả lâu dài. Tin học hoá hoạt động của các cơ quan Đảng và Nhà nước là một bộ phận hữu cơ quan trọng của cải cách hành chính quốc gia, là nhiệm vụ thường xuyên của cơ quan nhằm tăng cường năng lực quản lý, nâng cao năng suất, chất lượng hiệu quả. Các cấp uỷ, tổ chức Đảng chỉ đạo khẩn trương xây dựng các hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công cộng của nhân dân, phục vụ sự lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước.
* Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên quan. * Thiết kế tổng thể bao gồm các nội dung và yêu cầu sau: Linh hoạt trong sử dụng, có tính đồng nhất và khả năng sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát hiện sự cố, phục hồi nhanh, là dạng trực tuyến (online).