Chiến lược phát triển thị trường đất đai và nhà ở tại Hà Nội

Phân loại thị trường đất đai và nhà ở

- Thị trường đất đai và nhà ở đô thị: thị trường đất nông nghiệp, đất công nghiệp ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị. - Thị trường đất đai và nhà ở khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp ở nông thôn …. - Thị trường đất đai và nhà ở khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp ở khu vực ráp ranh.

- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường sơ cấp). - Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.

Các yếu tố cấu thành thị trường đất đai và nhà ở

- Nguồn cung đất thứ 3 là chuyển đổi chủ sở hữu từ những người không có nhu cầu sử dụng sang những người có nhu cầu sử dụng, chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả và hợp lý hơn. Cầu đất và nhà ở là khối lượng đất đai và nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng đất đai và nhà ở đó trên thị trường trong một thời kỳ nhất định. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công công, dịch vụ, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình bất động sản khác.

Qúa trình đô thị hóa không chỉ đơn thuần là quá trình phát triển tự lớn lên của các đô thị mà còn là quá trình phát triển do sức ép của làn sóng dân cư từ nông thôn ra thành thị làm tăng nhu cầu mở rộng không gian đô thị. Nhân tố thứ hai ảnh hưởng đến cầu về đất đai và nhà ở là sự phát triển công nghiệp hóa.Công nghiệp hóa phát triển đòi hỏi phải mở rộngphamj vi đô thị, hình thành các công nghiệp mớivà thay thế dần các hoạt động sản xuất công nghiệp nội thành. Nhà nước có thể làm thay đổi hoàn toàn thị trường này bằng việc điều chỉnh quy hoạch, phân bố sử dụng đất, mở rộng quy mô không gian gắn liền với sự đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng như những thay đổi về quy định giới hạn và tiêu chuẩn sử dụng đất.

Các tổ chức đuỷocj giao quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường đất đai với tư cạhs là người thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất đối với nhà nước , tham gia vào các quan hệ trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách vừa là cung, vừa là cầu về đất đai đô thị.

Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở

Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai và nhà ở trên thị trường đất đai.

Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai và nhà ở trên thị trường đất đai và nhà ở

Môi tường xung quanh mảnh đất góp phần tạo nên giá trị của mảnh đất. Đối với các khu đất có môi trường xung quanh thoáng đãng, sạch sẽ sẽ được bán, mua với giá cao hơn so với nhà khu đất, nhà ở nơi môi trường ô nhiễm. Thứ bảy: Quan hệ cung cầu trên thị trường, sự biến động của các điều kiện kinh tế xã hội.

Giá cả đất đai và nhà ở tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá đất đai và nhà ở thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá đất đai và nhà ở có xu hướng giảm xuống. Tâm lý của nhiều người dân Việt Nam là muốn giữ lại mảnh đất cha ông để lại vì vậy nhiều người khi không có nhu cầu sử dụng họ cũng không muốn bán.

Phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

• Thị trường nhà ở
• Thị trường đất đai
• Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
• Những bất cập của thị trường đất đai và nhà ở

Giá thị trường: là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị, được hình thành theo biến động của thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Đồ án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 còn đang ở trên bàn cân, thế nhưng việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường đất đai và nhà ở. Trục đường Lê Văn Lương tại khu đô thị An Hưng đất liền kề đường nhỏ nhất là 11m đến đường trung bình là 20-30m đã dao động từ trên 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng/m2 tùy vị trí; đường to nhất của khu đô thị là 40m thì giá đất lên tới khoảng 80 triệu đồng/m2.

Công tác quản lý đất đai và nhà ở đang tồn tại những cách làm khác nhau về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác nhau, không tạo nên được một hệ thống đăng ký đất đai và nhà ở thống nhất, gây ra nhiều bất cập. Thứ nhất : để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy tờ về đất phải nộp ở cơ quan quản lý đất đai; khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy tờ phải nộp ở các cơ quan quản lý khác nhau. Thứ ba, một thửa đất gắn với tài sản có thể có hai giấy chứng nhận hoặc nhiều hơn, như chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà, hoặc thửa đất được phép sử dụng vào nhiều mục đích (thửa đất có nhà ở gắn liền với đất nông nghiệp là vườn, ao nhưng không tách riêng được từng loại đất; thửa đất có nhà ở gắn liền với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng không tách riêng được thành các thửa phụ riêng biệt).

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do (gồm các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm đã có sổ đỏ tại nhiều địa bàn, trong đó có các địa điểm đang được xem xét quy hoạch Thủ đô) đã tăng mạnh trong quý 1 và đầu quý 2 năm 2010. Hiện nay tình trạng đất đai và nhà ở được rao bán, “chào hàng” trên các website, báo chí hay thông qua các nhà môi giới chiếm một tỷ lệ lớn tuy nhiên độ chính xác của các thông tin này lại là một vấn đề phải xem xét. Thời gian qua, số lượng các sàn giao dịch tăng lên, tuy nhiên chỉ mang tính hình thức, hoạt động không hiệu quả do nhiều nguyên nhân như số lượng khách hàng mua bán, cho thuê đất đai và nhà ở thông qua sàn giao dịch vẫn còn ít, kinh nghiệm quản lý sàn giao dịch cũng chưa nhiều nên còn có những rủi ro, trở ngại cho sàn….

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở