Quy trình định giá tài sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

Khái quát tình hình hoạt động của ngân hàng Techcombank 1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Techcombank

-Các sản phẩm tín dụng như cho vay vốn lưu động (theo món, theo hạn mức), cho vay trung dài hạn (theo món, theo dự án), thấu chi doanh nghiệp, tài trợ dự án trọn gói, cho vay nông sản (gạo, tiêu, điều, cà phê),tài chính kho vận trọn gói, tài trợ nhà cung cấp, cho vay vốn đầu tư ra nước ngoài.Bên cạnh đó Techcombank cũng cung cấp các dịch vụ bảo lãnh ngân hàng như: bảo lãnh vay vốn trong và ngoài nước, bảo lãnh thanh toán (mua bán trả chậm, nghĩa vụ thuế), bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng,bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm (bảo lãnh bảo hành), bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước (bảo lãnh tiền tạm ứng, bảo lãnh tiền đặt cọc), bảo lãnh đối ứng với một tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng khác, xác nhận bảo lãnh, cam kết thu xếp tài chính. Phòng định giá tài sản bảo đảm được thành lập năm 2006 ban đầu chỉ đơn giản là tổ định giá tài sản bảo đảm tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nằm trong phòng (ban) thẩm định Quản lý rủi ro tín dụng nhưng chức năng nhiệm vụ, nguyên tắc hoạt động tuân thủ theo quy định của tổ định giá TSBĐ thuộc khối doanh nghiệp. Hiện bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản đảm bảo của Techcombank (khoảng 40%) và chủ yếu là bất động sản tại Hà Nội và tp Hồ Chí Minh => nếu có một hệ thống định giá bất động sản tốt, đảm bảo khách quan và phù hợp với giá trị thị trường thì sẽ góp phần củng cố chất lượng tài sản đảm bảo của Techcombank, đồng thời có thể xây dựng chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác.

“- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất ở; đất chuyên dùng; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. - Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;. - Trong trường hợp cấp được Tổng giám đốc ủy quyền thực hiện việc xét duyệt nhận tài sản làm đảm bảo, cấp xét duyệt này chỉ được quyền phê duyệt nhận tài sản của khách hàng làm TSĐB khi giá trị giao dịch tương ứng nằm trong phạm vi các mức phán quyết mà Tổng giám đốc đã quy định trong các quyết định ủy quyền, tài sản đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại các hướng dẫn kèm theo quy trình này và giá trị TSĐB đủ để đảm bảo cho giao dịch khách hàng cần thực hiện.

*Sau khi đã hoàn tất việc kiểm tra trước khi cho vay, chuyên viên định giá được giao nhiệm vụ hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ thế chấp bất động sản nhà ở (đơn đề nghị thế chấp nhà đất, kế hoạch sản xuất kinh doanh hay. dự án đầu tư cần vay vốn, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu bất động sản thế chấp, hợp đồng thế chấp có chứng nhận của công chứng, xác nhận đăng ký thế chấp…). Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh thực hiện soạn thảo hợp đồng TSĐB nói chung, hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở nói riêng, kiểm soát nội dung hợp đồng TSĐB và kí nháy vào phần cuối từng trang tài liệu (Các đơn vị chưa có Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh sẽ do chuyên viên khách hàng thực hiện). * Kiểm soát: Sau khi khách hàng và bên bảo lãnh (nếu có) đã kí hợp đồng TSĐB và chuyển lại cho chuyên viên khách hàng , lãnh đạo phòng định giá thực hiện kiểm soát lại nội dung hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở, đảm bảo hợp đồng được soạn thảo đầy đủ nội dung, chặt chẽ về mặt pháp lí và tuân thủ theo đúng nội dung phê duyệt, khi đã thống nhất lãnh đạo phòng định giá thực hiện kí nháy vào hợp đồng.

Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở), giá khung bằng giá một mét vuông đất ở( do Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành)* phần diện tích được tính(đó là phần diện tích ghi trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua bất động sản đó). Bên cạnh việc nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản thì việc quản lý bất động sản thế chấp trong thời gian cho vay là một việc hết sức quan trọng, thông qua việc quản lý chặt chẽ, ngõn hàng sẽ nắm rừ được tỡnh hỡnh của bất động sản thế chấp, kịp thời phát hiện và giải quyết những tác động làm giảm giá trị của bất động sản, tránh trường hợp khách hàng chuyển nhượng, cho tặng bất động sản trong thời gian thế chấp. - Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước có liên quan như Ủy ban nhân dân phường, sở địa chính, phòng công chứng, toà án…tạo điều kiện giúp Ngân hàng giải quyết được những vấn đề về giấy tờ, thủ tục pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản, cũng như giải quyết được những tranh chấp khiếu kiện nếu có trong giai đoạn thu hồi vốn.

- Các chính sách, bộ luật, văn bản liên quan đến đất đai, thẩm định giá như Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản 2007, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…góp phần làm thị trường bất động sản ở nước ta ngày càng phát triển, các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản ngày càng chất lượng và phổ biến hơn. Cùng với những thuận lợi trên là sự cố gắng, nỗ lực của tập thể cán bộ nhân viên tại ngân hàng Techcombank nói chung cũng như cán bộ tín dụng, chuyên viên khách hàng, chuyên viên định giá nói riêng mà hoạt động mà hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Techcombank ngày càng mở rộng về cả quy mô và chất lượng. Khó khăn đầu tiên phải kể đến là về luật pháp: mặc dù công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế ,khiến các ngân hàng lúng túng trong việc xử lý BĐS thế chấp.

Thông thường khi ta đưa ra một kết quả định giá nhà ở thông qua các bất động sản tương tự bằng cách lấy thông tin thông qua các phương tiện đại chúng và khảo sát thực tế nhưng kết quả này chỉ mang tính thời điểm, chỉ phù hợp với việc chuyển nhượng chứ không phù hợp với việc định giá thế chấp bởi đối với bất động sản thế chấp thì giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định lâu dài. Khi bất động sản bị xếp vào dạng khó phát mại là do công tác quản lí bất động sản chưa tốt, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng, chuyên viên định giá chưa đánh giá được hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của hoạt động kinh doanh, sự thay đổi về thị hiếu của loại bất động sản thế chấp trên thị trường….