Quy trình định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội và những giải pháp hoàn thiện

Nguyên tắc định giá

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất. Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh , phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.

Các phương pháp định giá bất động sản 1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động sản mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của bất động sản( toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương thức thanh toán ( trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua( chi phí khôi phục bắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường ( chính sách thuế, cung - cầu trên thị trường bất động sản..) , vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản ( như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn..), các đặc điểm kinh tế của bất động sản ( chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê ), phân vùng (điều chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản.

Quy trình định giá bất động sản

- Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bất động sản và có các tài liệu chính xác. Trong thực tế khi định giá một bất động sản tạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phương pháp vốn hoá lợi tức. Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ước lượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Trong phương pháp này việc tính toán để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào, đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết khấu. Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản. Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn .. Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng các phương phỏp định giỏ so sỏnh hoặc phương phỏp chi phớ thỡ khụng thể phản ỏnh rừ được giá trị của các loại bất động sản này. Chính vì vậy mà người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. ) của tài sản cần định giá. Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.

Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp

Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới

Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, nghề định giá được phát triển từ thế kỉ 19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phương pháp định giá đã được phát triển khá đầy đủ và được áp dụng rất rộng rãi. Tại Singapore cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý của nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản.

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN

Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội

/ Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được Nhà nước cho cá nhân tổ chức kinh tế đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê ( nếu có ) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. / Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP

Để có những thông tin như vậy thì các nguồn thông tin nên được lấy từ những cơ quan , đơn vị có uy tín cao như sang giao dịch bất động sản , các công ty bất động sản, các tờ báo tạp chí về bất động sản đã được kiểm duyệt về việc đăng tải thông tin, từ các cơ quan nhà nước trong những trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án sử dụng đất. Em hi vọng rằng qua việc nghiên cứu đề tài này có thể giúp mình hiểu hơn kiến thức thực tế , có cái nhìn tổng quan về định giá bất động sản nói chung và công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội nói riêng, từ đó đưa ra những giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp.