MỤC LỤC
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore). Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân. - Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nước giao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát triển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây dựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS.
Mỗi phương pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó. Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông tin về các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đối giống với BĐS cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của BĐS có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và BĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐS mục tiêu. Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trường trong cùng một thười điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá gần bằng với giá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh.
Theo phương pháp này, giá thị trường là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về giá của mỗi BĐS, tuy nhiên số lượng của các lô đất hoặc BĐS đã chuyển nhượng, mua bán trong năm thường không nhiều lại phân bố không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của BĐS có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào sự khác nhau giữa chúng với BĐS cần định giá. Những yêu tố mà người định giá cần chú ý trong điều chỉnh trong thị trường là: sự trượt giá theo thời gian, chênh lệch về diện tích đất đai, cùng một diện tích đất như nhau nếu BĐS có mặt tiền rộng hơn thì giá sẽ cao hơn, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng và thời gian…. Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
- TĐV, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của Doanh nghiệp cần định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phỏ thong trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình Doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…).
Khu vực BĐS tọa lạc có môi trường kinh doanh không thật thuận lợi, chỉ thích hợp để ở. ĐÁNH GIÁ NHƯNG ƯU THẾ VÀ BẤT LỢI CỦA CÁC BĐS SO SÁNH VỚI BĐS MỤC TIÊU. Các BĐS đều thuộc đường Hoàng Mai - Phường Hoàng Văn Thụ - Quận Hoàng Mai - Hà Nội.
Mặt đường trải nhựa, hệ thống cấp nước ổn định, thoát nước tốt, không bị ngập nước, đèn đường tốt, hệ thống cấp điện tốt, thông tin liên lạc hoạt động tốt, phòng cháy chữa cháy tốt. Khu vực các BĐS tọa lạc là khu vực tập trung các thành phần dân cư có dân trí cao, khu vực có nhiều trường học, trạm y tế, siêu thị, các khu vui chơi giải trí, các ngân hàng…. BĐS thẩm định nằm trong khu vực dân trí cao, thích hợp để làm nhà ở, không thuận lợi cho việc kinh doanh.
Các BĐS đều nằm trong khu vực có hệ thống giao thông hạ tầng thuận tiện, gần khu trung tâm quận. ĐIỀU CHỈNH CÁC BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH SO VỚI BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ. C Cầu thang từ tầng 1 đến tầng tum bằng gỗ Lim, tay vịn bằng gỗ cùng loại; lát đá hoa cương.