Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank theo phương pháp chi phí

Khái quát tình hình hoạt động của ngân hàng Techcombank

Ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank là ngân hàng thương mại đô thị đa năng ở Việt Nam, cung cấp sản phẩm tài chính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệp nhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng tạo giá trị gia tăng cho cổ đông, lợi ích & phát triển nhân viên và đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng. - Các sản phẩm tín dụng như cho vay vốn lưu động (theo món, theo hạn mức), cho vay trung dài hạn (theo món, theo dự án), thấu chi doanh nghiệp, tài trợ dự án trọn gói, cho vay nông sản (gạo, tiêu, điều, cà phê),tài chính kho vận trọn gói, tài trợ nhà cung cấp, cho vay vốn đầu tư ra nước ngoài.Bên cạnh đó Techcombank cũng cung cấp các dịch vụ bảo lãnh ngân hàng như: bảo lãnh vay vốn trong và ngoài nước, bảo lãnh thanh toán (mua bán trả chậm, nghĩa vụ thuế), bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng,bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm (bảo lãnh bảo hành), bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước (bảo lãnh tiền tạm ứng, bảo lãnh tiền đặt cọc), bảo lãnh đối ứng với một tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng khác, xác nhận bảo lãnh, cam kết thu xếp tài chính. Hiện bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản đảm bảo của Techcombank (khoảng 40%) và chủ yếu là bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh => nếu có một hệ thống định giá bất động sản tốt, đảm bảo khách quan và phù hợp với giá trị thị trường thì sẽ góp phần củng cố chất lượng tài sản đảm bảo của Techcombank, đồng thời có thể xây dựng chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác.

Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam - Techcombank

- Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;. - Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất;. - Trong trường hợp cấp được Tổng giám đốc ủy quyền thực hiện việc xét duyệt nhận tài sản làm đảm bảo, cấp xét duyệt này chỉ được quyền phê duyệt nhận tài sản của khách hàng làm TSĐB khi giá trị giao dịch tương ứng nằm trong phạm vi các mức phán quyết mà Tổng giám đốc đã quy định trong các quyết định ủy quyền, tài sản đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại các hướng dẫn kèm theo quy trình này và giá trị TSĐB đủ để đảm bảo cho giao dịch khách hàng cần thực hiện.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà kho, các công trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung bằng giá một mét vuông đất ở (do Uỷ ban nhân dân/thành phố trực thuộc trung ương ban hành)* diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng dất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở). Thông qua việc xác nhận chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng này chuyên viên định giá của ngân hàng sẽ khẳng định được quyền sở hữu đối với bất động sản của chủ thể đem thế chấp bất động sản, đồng thời xác định được nội dung của quyền sở hữu được xác lập đối với chủ sở hữu bất động sản có bị ràng buộc dân sự nào không bất động sản đang được thế chấp, đang cho người khác thuê quyền sử dụng hoặc người được nhận thừa kế bất bất động sản, không được cho thuê bất động sản, v.v….

Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank

Mỗi một bất động sản nhà ở do chuyên viên định giá đảm nhiệm phải được Kiểm Soát, Phó phòng, Trưởng phòng phê duyệt do vậy tính chính xác của nó rất cao, khả năng xác định giá và thời gian thực hiện công tác định giá diễn ra nhanh chóng, giá trị định giá sát với giá thị trường đảm bảo an toàn cho Ngân hàng và giá đó có thể cạnh tranh với giá trị định giá của các Ngân hàng khác và khách hàng cảm thấy phù hợp. Thông thường khi ta đưa ra một kết quả định giá nhà ở thông qua các bất động sản tương tự bằng cách lấy thông tin thông qua các phương tiện đại chúng và khảo sát thực tế nhưng kết quả này chỉ mang tính thời điểm, chỉ phù hợp với việc chuyển nhượng chứ không phù hợp với việc định giá thế chấp bởi đối với bất động sản thế chấp thì giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định lâu dài. Chuyên viên đi ̣nh giá bất đô ̣ng sản nói chung và bất đô ̣ng sản nhà ở nói riêng cần có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực và đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị, giá trị còn lại của ngôi nhà, chuyên viên định giá có tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá nhưng việc định giá thực tế của chuyên viên định giá chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định của chuyên viên định giá.

Kiến nghi ̣

Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá bất động sản nói chung đem thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp. Việc kiểm tra này có vai trò rất quan trọng, nó cho thấy được tình hình sử dụng nhà đã thế chấp của khách hàng có làm ảnh hưởng tới giá trị của nhà hay không, khách hàng có chuyển nhượng nhà cho người khác dưới hình thức giấy tờ viết tay hay không, từ đó Ngân hàng sẽ có biện pháp giải quyết kịp thời và phù hợp. Để công tác quản lý nhà ở thế chấp được hiệu quả, em đề nghị Techcombank nên tăng cường số lượng cán bộ tín dụng, bởi hiện nay trung bình một cán bộ tín dụng tại Techcombank phải quản lý gần 20 hồ sơ cho vay và mỗi tháng số lượng hồ sơ cho vay lại tăng lên như vậy dẫn đến tình trạng quản lý, kiểm tra sơ sài không chặt chẽ.