Đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và triển vọng

Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam 1. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999

Trong mấy tháng đầu năm 2007, nhiều nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc đang đua tranh quyết liệt để được đầu tư vào các khu đất của tại Hà Nội để xây dựng khách sạn 5 sao, xây dựng tổ hợp văn phòng - nhà ở cao cấp, tổ hợp sân golf- khu vui chơi giải trí với tổng số vốn lên tới hàng tỷ USD trong giai đoạn từ 2007-2010. Trong thời điểm hiện nay, 2 dự án đầu tư vào lĩnh vực khách sạn cao cấp lớn nhất tại Việt Nam đó là dự án đầu tư xây dựng khách sạn 5 sao tại vị trí X2 - Khu công viên văn hoá - thể thao Tây Nam Mễ Trì Hà Nội của Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư với số vốn 500 triệu USD và dự án khách sạn 5 sao - trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ cao cấp tại lô đất E6 - Khu đô thị mới Cầu Giấy của Keangnam, Hàn Quốc với tổng vốn đầu tư Dự án là 500 triệu USD. Ngoài nhà ở, văn phòng, khách sạn, thì các dự án có vốn FDI về phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất cũng là lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia.Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS công nghiệp mới chỉ tập trung và dừng lại ở hoạt động đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, rất ít nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề trang bị sẵn hệ thống nhà xưởng.

Tập đoàn Keppel Land (Singapore) kí hợp đồng liên doanh với Công ty TNHH Tiến Phước để đầu tư 106 triệu USD xây dựng 1.500 - 1.600 căn hộ cao cấp để bán tại Quận 2, TP Hồ CHí Minh; Antara Koh Development Pte.Ltd (Singapore) với dự án phát triển khu đô thị ven sông Hồng Hà Nội…Một trong những thế mạnh của Singapore là phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp và dân cư. Vì vậy, nếu họ muốn có những khu đất có vị trí tốt, đặc biệt là những khu đất đã giải phóng mặt bằng thì họ phải tìm đến những nhà đầu tư trong nước, người nắm giữ những khu đất có vị trí thuận lợi, trong các trung tâm kinh tế chính trị, hay những người đã có những dự án khu đô thị lớn đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nguyên nhân nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam

Rừ ràng, việc thị trường Việt Nam cũn sơ khai cú những bất lợi, nhưng xột trờn gúc nhỡn của cỏc chủ đầu tư quốc tế, trong giai đoạn mà thị trường BĐS đang bóo hũa thỡ rừ ràng đó là một lợi thế lớn, phần nào giải thích tại sao luồng vốn trực tiếp nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam ngày càng gia tăng. Mặc dù đã thu hút được các nguồn đầu tư lớn vào lĩnh vực khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê, trong những năm trước nhưng cùng với làn sóng đầu tư mới, nhu cầu về văn phòng loại A, B căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3-5 sao, các công trình dịch vụ thương mại, siêu thị tại các đô thị lớn tiệp tục tăng cao. Các nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; được kinh doanh dịch vụ BĐS như: dich vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.

Có thể dẫn một vài minh chứng như: trên cơ sở Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp mới , Việt Nam không áp dụng tỷ lệ xuất khẩu bắt buộc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; bãi bỏ toàn bộ các biện pháp hạn chế số lượng hàng nhập khẩu; bãi bỏ trợ cấp xuất khẩu nông sản và trợ cấp có liên quan đến nội địa hoá. Nhìn chung, Việt Nam duy trì được ổn định chính trị xã hội, an ninh được đảm bảo, được đánh giá là địa bàn đầu tư an toàn, đồng thời kiên trì thực hiện đường lối đổi mới, đa phương hoá, đa dạng hoá quan hệ kinh tế đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, tạo hình ảnh tích cực đối với các nhà đầu tư. Thêm vào đó là sự tiềm năng lớn của ngành du lịch và sự hậu thuẫn của chính phủ trong việc quảng bá hình ảnh đất nước, chính sách phát triển dụ lịch và thu hút đầu tư nước ngoài, dự tháo cho người nước ngoài mua nhà (đã đề cập đến ở phần trên) … tất cả hứa hẹn tương lai tốt đẹp cho sự phát triển của thị trường BĐS khách sạn, văn phòng, và nhà cho thuê tại Việt Nam.

Trong điều kiện như vậy, các nhà đầu tư thường có xu hướng sẽ phân tán rủi ro, di chuyển vốn đầu tư của mình khỏi những thị trường đã phát triển (nơi phải đối mặt với khả năng chịu tác động lớn hơn) sang những thị trường đang phát triển khác, đặc biệt nơi nào có nền kinh tế phát triển mạnh và môi trường chính trị ổn đinh, ít phụ thuộc vào nền kinh tế Mỹ.

Khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường BĐS Việt Nam

Tại một hội thảo mới đây lấy ý kiến của các nhà đầu tư nước ngoài về những cam kết đầu tư của Việt Nam khi gia nhập WTO, nhiều NĐT đã bày tỏ những quan ngại về hệ thống hạ tầng cơ sở chưa phát triển và việc chưa chuẩn bị sẵn sàng về đất đai (đặc biệt đối với các dự án lớn cần mặt bằng sản xuất rộng), việc giải phóng mặt bằng, đền bù, di dời và tái định cư dân khu vực đầu tư còn nhiều bất cập, đã hạn chế việc triển khai dự án sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Việc thiếu thông tin và sự am hiểu đầy đủ về địa hình cũng như nhu cầu về BĐS ở Việt Nam đã dẫn đến một thực tế là các nhà đầu tư đã phải nhờ đến sự tư vấn của các chuyên gia về BĐS trong nước, tạo nên chi phí phụ trội cho nhà đầu tư, làm không ít nhà đầu tư có phần ngần ngại. Đơn cử như việc quy hoạch sử dụng đất, theo các quy định pháp luật hiện hành, việc lập và triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất là do cơ quan địa chính ở Trung ương và địa phương thực hiện, mà cụ thể là Bộ Tài nguyên - Môi trường cùng các Sở Tài.

Một ví dụ khác là quy định về giao đất đối với các dự án đầu tư, theo Điều 30 của Nghị định 18/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì một trong những căn cứ để giao đất, cho thuê đất đối với dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước và dự án có vốn đầu tư nước ngoài là phải có dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Có một chỉ số để đo mức độ minh bạch của thị trường BĐS, do Jones Lang LaSalle, tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới đưa ra, được gọi là chỉ số RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường BĐS.

Quan điểm của chính phủ về đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam

Đặc biệt các nhà đầu tư nước ngoài còn được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước để tiếp tục đầu tư, gồm các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; các dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; các dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án; các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh. Trước tiên, cần phải khẳng định rằng lượng vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam sẽ không ngừng tăng trong thời gian tới bất chấp việc nền kinh tế Việt Nam trong thời gian gần đây đã trải qua những bất ổn lớn như việc lạm phát lên đến hai con số. Các nhà đầu tư quốc tế cũng quan tâm hơn đến việc đầu tư phát triển các khu công nghiệp, ví dụ như Khu công nghiệp Việt Nam- Singapore (VSIP), Amata… Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ tập trung hơn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng của khu công nghiệp càng ngày càng hiện đại hơn.

Tờ “Thời báo Tài chính” (Anh) vừa đăng tải bài viết về triển vọng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, trong đó nhận định rằng các nhà đầu tư BĐS ở Luân Đôn đã và đang tiếp cận các thị trường BĐS Hồng Kông, Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản và Ma Cao. Sự hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa các doanh nghiệp BĐS với nhau, giữa doanh nghiệp BĐS với các đối tác trong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án BĐS, với các định chế tài chính trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, thậm chí là giữa các doanh nghiệp ngoài ngành nhưng có nhu cầu đầu tư vào BĐS.