MỤC LỤC
Căn cứ vào các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh, nhân viên thẩm định cần phải xác minh được các nội dung sau: người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, cùng sử dụng BĐS, năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp. - Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (ST). Xác định diện tích BĐS được tính giá trị a) Đối với quyền sử dụng đất:. - Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế. - Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diên tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu, nếu có chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS thì diên tích được tính giá trị được xác định như mục a.
Số: 137 Đường/Ấp: NGUYỄN VĂN CỪ Phường/Xã: NGỌC LÂM Quận/Huyện: LONG BIÊN Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI. - Vị trí: BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Văn Cừ, cách cầu Chương Dương khoảng 1km. Chứng từ pháp lý:. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 082884, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mã số quản lý: CQ-266 do UBND thành phố Hà Nội cấp cho hợp tác xã Công Nghiệp Hợp Long. - Bản vẽ hoàn công công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng năm 2007. - Bảng tổng hợp quyết toán công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất.
ACB nhân thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản trên đất thuê ngoài khu CN, KKT, KCNC, tuy đã phân chia hai trường hợp là quyền sử dụng đất được phép thế chấp và quyền sử dụng đất không được phép thế chấp nhưng trong cách tính giá trị quyền sử dụng đất hai trường hợp vẫn như nhau và biến đổi cách diễn đạt (“giá trị quyền sử dung” đất đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp và “giá trị quyền được thuê đất” đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê không được phép thế chấp). Để nâng khoản tiền được vay cho khách hàng lên ACB đã dùng cách tính này để tính giá trị tài sản thế chấp và thu hút khách hàng, tuy nhiên trong trường hợp tài sản trên đất chưa có và khách hàng không có khả năng trả nợ thì rủ ro với ngân hàng là rất cao. 3.2.3 Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp. a) Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBNDTinhr/ Thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng. b) Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp khác:. • Trường hợp đã được phê duyệt đơn gia đất thị trường thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường. • Trường hợp chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số K. Trên thực tế ACB chỉ nhận thế chấp đất nông nghiệp là đất vườn, ao chăn nuôi gắn liền với đất ở hộ gia đình, các loại đất nông nghiệp khác ACB không nhận thế chấp. Thông thường, AREV tính đơn giá thế chấp đất vườn, ao bằng tối đa 40% đơn giá đất ở cùng vị trí. Định giá căn hộ chung cư. - Ngân hàng Á Châu chỉ nhận thế chấp những căn hộ chung cư không bị nghiêng, nún, thấm, dột, và được xây dựng sau năm 1975, còn nếu trước 1975 thì nhà chung cư đó chỉ có một trệt, một lầu. Giá trị BĐS = Giá trị căn hộ chung cư. = Diện tích sàn sử dụng căn hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng VD: Định giá BĐS thế chấp là căn hộ chung cư. Vị trí bất động sản. Phường/Xó: TRUNG HềA Quận/Huyện: CẦU GIẤY. Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI Vị trí khu nhà chung cư:. Vị trí căn hộ chung cư:. Chứng từ pháp lý. Đặc điểm về bất động sản Năm xây dựng: cũ. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc:Bất động sản không nằm trong khu quy hoạch bị giải tỏa. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: bình thường. Định giá bất động sản. a) Giải thích phương pháp định giá. + Khoảng cách: Cách BĐS thẩm định khoảng 50m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng. + Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoảng 300m. + Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh. - BĐS thẩm định và BĐS so sánh 1 có vị trí tương đồng. BĐS thẩm định nằm trong khu tái định cư có điều kiện cơ sở hạ tầng kém hơn BĐS so sánh 2. b) Giá trị bất động sản. Khoản mục Theo đơn giá. Theo đơn giá thẩm định. Chỉ vàng SJC VND. Đối với căn hộ chung cư AREV chủ yếu dùng phương pháp so sánh để định giá, thông tin so sánh chủ yếu được lấy từ các thông tin giao bán trên mạng internet và giá thương lượng do nhân viên thẩm định thương lượng, tuy nhiên các thông tin trên internet không hoàn toàn là thông tin mua bán thật, phụ thuộc qua nhiều vào những thông tin này dễ dẫn đến sai lầm trong định giá. Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ. Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT. Ví dụ: Đối với nhà hoặc đất riêng lẻ chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường A. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN. Vị trí bất động sản. Phường/Xã: THANH LƯƠNG Quận/Huyện: HAI BÀ TRƯNG Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI Vị trí:. Chứng từ pháp lý:. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất. - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời gian sử dụng đất: Lâu dài. b)Về tài sản gắn liền với đất. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS không nằm trong quy hoạch. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: bình thường. Định giá bất động sản. a) Giải thích phương pháp định giá. + Vị trớ: kộm thuận lợi hơn, nằm trong ngừ rộng khoảng 2.5m, cỏch mặt đường khoảng 5m. + Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoàng 500m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh. + Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoảng 700m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh. - BĐS thẩm định có vị trí thuận lợi hơn BĐS so sánh 1 và BĐS so sánh 2 do BĐS thẩm định nằm trong ngừ rộng hơn. Đơn giá thẩm định:. b) Giá trị bất động sản. Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất thì đơn giá xây dựng hiện nay mà AREV sử dụng là đơn giá do Tổng giám đốc của ngân hàng ban hành theo từng thời kỳ, trong khi đó thị trường giá cả nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, vì thế kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thực tế của công trình trên đất, do vậy trong thời gian tới AREV cần đưa ra chính sách định giá phù hợp đối với công trình trên đất, có thể sử dụng mức giá trên thị trường để định giá giá trị công trình trên đất. Ngoài ra, khi định giá những mảnh đất trống mà môi trường hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội cũng như môi trường kinh doanh tại khu vực mà BĐS toạ lạc rất phát triển thì nhân viên định giá có thể sử dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp lợi nhuận để xác định giá trị BĐS thế chấp đó không nhất thiết phải dùng phương pháp so sánh, khi sử dụng 2 phương pháp trên, phải là người có kinh nghiệm, am hiểu thị trường BĐS và phải dự đoán được chính xác luồng thu nhập mang lại từ BĐS trong tương lai, kết quả định giá sẽ phản ánh đúng giá trị thực của BĐS được thế chấp, đảm bảo nhu cầu của khách hàng và hạn chế rủi ro cho Ngân hàng.