MỤC LỤC
Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nớc điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nớc và của xã hội. Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nớc đối với đất đai, đợc hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại.
Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai đợc ban hành từ sau khi thành lập Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay đợc coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau đợc áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc. Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lợng và chất lợng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam.
Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử phát triển của Nhà nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung nhất đờng lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở n- ớc ta. Từ những văn bản đơn hành hiệu lực cha cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông t ), đã ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh… các quan hệ đất đai ở nớc ta, đó là Luật Đất đai.
Trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của ngời dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn. + Thông t liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng cục Địa chính ngày 28/7/1997 hớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3.
+ Kết quả thực hiện Chỉ thị 16/2002/CT-UB về khắc phục và xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn thành phố: Sở Địa chính Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên, Môi trờng và Nhà đất) đã thông báo hủy hợp đồng thuê đất tạm thời (mẫu II) theo Chỉ thị số 245/TTg của 1927 đơn vị cha có giấy tờ đất và nộp tiền thuê đất theo quy định; đồng thời phối hợp với UBND quận, huyện đôn đốc các đơn vị thực hiện, với các trờng hợp cố tình không thực hiện thì lập hồ sơ và xử lý thu hồi đất theo chỉ thị 15/CT-UB. Bớc đầu đã ngăn cản đợc tình trạng mua bán, chuyển nhợng và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trái pháp luật nhất là tại các khu vực quy hoạch phát triển đô thị, theo số liệu tổng hợp của các quận, huyện đã có thông báo (Đông Anh, Sóc Sơn, Gia Lâm, Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trng, Ba Đình, Tây Hồ) có 510 trờng hợp mua bán đất nông nghiệp với diện tích là 472.970 m2 đất, 2.173 trờng hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp với diện tích là 396.738 m2 đất.
+ Tranh chấp đòi lại ruộng đất cũ trớc đây đã vào HTX, tập đoàn sản xuất, nay HTX, tập đoàn sản xuất đã giải thể, chính quyền đã giao cho ngời khác sử dụng (ví dụ: Đất ao thuộc sở hữu của ngời dân trớc những năm 1960 đã. vào HTX nông nghiệp, nay quay lại đòi), những trờng hợp này xảy ra nhiều ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm. - Các vụ tranh chấp về nhà, đất mà các tổ hòa giải ở cơ sở, UBND ph- ờng, xã, thị trấn hòa giải thành là các vụ việc đơn giản, cơ sở pháp lý để giải quyết tơng đối rừ ràng (quy định trong cỏc văn bản phỏp luật về đất đai, cú lu giữ trong hồ sơ địa chính ở địa phơng) hoặc các bên là những ngời "biết điều", có thiện chí hòa giải.
Nh vậy, theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hớng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đợc xác định căn cứ vào việc đơng sự không có GCNQSDĐ do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Đất đai 1993 (không có bìa đỏ). Vấn đề đặt ra ở đây là GCNQSDĐ trên thực tế tồn tại rất nhiều và đa dạng. GCNQSDĐ đợc cấp theo quy định của Luật Đất đai 1993 thì rất ít. tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp) với diện tích trên 9,18 triệu ha (đạt 97,8 diện tích đất nông nghiệp đợc giao). Tổng cục Địa chính đã có công văn số 1427/CV/ĐC ngày 13/10/1995 về việc hớng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai phỏt sinh trớc khi cú Luật Đất đai 1993, trong đú nờu rừ việc xem xét những trờng hợp có giấy tờ hợp lệ và những trờng hợp đang sử dụng ổn định nhng không có giấy tờ hợp lệ - đã giải quyết một số ách tắc trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất phát sinh trớc khi có Luật Đất đai 1993 cho UBND và TAND.
Mặc dù các văn bản pháp luật hiện hành đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND nh: Khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993, Thông t 01/ 2002/ TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 23/01/2002 h- ớng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (trong đó có quy định các trờng hợp tranh chấp. thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND), theo đó UBND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà ngời sử dụng đất cha có GCNQSDĐ nhng trên thực tế vẫn còn tình trạng đùn đẩy, hoặc chồng chéo giữa cơ quan hành chính và TAND, các tranh chấp vẫn chậm đợc giải quyết. - Với các quy định nói trên Luật Đất đai ngày 26/11/2003 đã tạo ra những phơng thức giải quyết nhanh chóng hơn các tranh chấp đất đai; khắc phục sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Khiếu nại, tố cáo trong các quy định về giải quyết tranh chấp và giải quyết các khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai; góp phần vào việc thực hiện công cuộc cải cách t pháp và cải cách pháp luật ở Việt Nam.
Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (nh nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nớc, nhà để ô tô, nhà thờ, tờng xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất đợc giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh nh nhà xởng, kho tàng, hệ thống tới tiêu nớc, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác nh cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 TAND thụ lý, giải quyết theo thủ tục chung. Trong trờng hợp đơng sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhng có văn bản của UBND cấp cú thẩm quyền cho biết rừ là việc sử dụng đất đú khụng vi phạm quy hoạch và có thể đợc xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đơng sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ cho đơng sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lần đầu tiên, các giấy tờ về quyền sử dụng đất đợc quy định trong luật (trớc đây những giấy tờ này đợc quy định trong công văn hớng dẫn của Tổng cục Địa chính, trong Nghị. định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ) đã tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai, khắc phục đợc sự chồng chéo về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND và TAND. Trên thực tế có trờng hợp chủ sở hữu tặng cho ngời khác nhà, đất nhng với điều kiện ngời đợc tặng cho, phải làm một công việc nào đó (ví dụ: nh nuôi dỡng chủ sở hữu hoặc một ngời khác đến khi chết và chịu trách nhiệm thờ cúng ) nh… ng ngời đợc tặng đã không thuộc điều kiện này một cách trọn vẹn nên chủ sở hữu, ngời có quyền sử dụng yêu cầu tòa.
Chính vì vậy, công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai do UBND giải quyết đạt hiệu quả cha cao, dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài, giải quyết nhiều lần vẫn cha dứt điểm. - Nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai, cần chú trọng đến việc bồi dỡng thờng xuyên cho đội ngũ cán bộ tham gia giải quyết các tranh chấp đất đai nói chung và đội ngũ thẩm phán nói riêng; đồng thời cải thiện cơ sở vật chất, điều kiện làm việc của đội ngũ thẩm phán.
Do đó trên thực tế nếu ngời dân cha đợc cấp GCNQSDĐ khi xảy ra tranh chấp đất đai việc giải quyết sẽ gặp nhiều khó khăn, bởi lẽ các loại giấy tờ về nhà đất đợc cấp trớc năm 1993 rất đa dạng (trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đã cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân theo Nghị định 64/ CP đạt 87,7%; đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/ CP. Bởi vì, giá đất thờng xuyên biến đổi theo quy luật cung cầu của thị trờng, nên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của Chính phủ thờng không phù hợp với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phơng.
- Tăng cờng tập huấn nghiệp vụ hòa giải cho cán bộ làm công tác hòa giải ở cơ sở; tổ chức các cuộc thi "hòa giải viên giỏi" để cán bộ hòa giải đợc trao đổi, học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau; quan tâm hỗ trợ kinh phí cho hoạt động hòa giải ở cơ sở nhằm giúp cho các tổ hòa giải hoàn thành tốt nhiệm vụ hòa giải các tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân. - Thành phố phải tăng cờng công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai hàng tuần thực hiện chế độ giao ban định kỳ báo cáo tình hình giải quyết tranh chấp đất đai và những khó khăn, vớng mắc cũng nh hớng tháo gỡ các khó khăn, vớng mắc đó.
Bởi vậy, việc giải quyết có hiệu quả và dứt điểm các tranh chấp loại này đòi hỏi các cán bộ Tòa án phải có nghiệp vụ chuyên sâu, nắm vững các quy định của pháp luật về tố tụng dân sự để xây dựng hồ sơ vụ án có chất lợng, thể hiện ở việc: xác định đúng các quan hệ pháp luật đang tranh chấp, t cách năng lực của ngời khởi kiện, những ngời có liên quan, trọng tâm của công tác điều tra, thu thập chứng cứ, Đây là… những công việc rất quan trọng, bảo đảm cho việc Tòa án ra các bản án, quyết. Trong trờng hợp Tòa án xác định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại Điều 693 Bộ luật dân sự, hợp đồng đã đợc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực, bên có đất đã giao đất, và nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhợng đã nhận đất và sử dụng đất, do giá nhà đất lên cao bên có đất cố tình không hoàn tất thủ tục để bên nhận đất đợc chuyển quyền sử dụng đất nên bên nhận đất kiện đến Tòa án yêu cầu buộc bên có đất thực hiện cam kết hoàn tất thủ tục cho mình thì Tòa án xử buộc bên có đất phải thực hiện cam kết của họ mà không xử hủy hợp đồng vì lý do vô hiệu.