Công tác đền bù giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án bất động sản: Thực trạng và giải pháp

MỤC LỤC

Đối với chủ đầu tư

Chíng vì thế mà công tác GPMB được đánh giá là rất quan trọng, là công tác cần phải làm đầu tiên và cũng là công tác có chi phí chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng vốn đầu tư của dự án. Bởi vậy để công tác này có hiệu quả và được thực hiện một cách triệt để nhất thì đòi hỏi các nhà đầu tư phải coi trọng và có chính sách bồi thường phù hợp.

Yêu cầu giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời

Nhưng mỗi dự án cụ thể các tỉnh sẽ quy định về trình tự thủ tục thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng riêng trên cơ sở vận dụng linh hoạt những quy định của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của địa phương. Giải phóng mặt bằng là khâu đầu tiên quyết định đến tiến độ thực hiện dự án, nó mang đặc tính là đa dạng và phức tạp nên phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng kịp thời để giảm thiểu các chi phí và kịp thời đưa dự án vào hoạt động để tính khả thi của dự án luôn được thực hiện.

Giải phóng mặt bằng đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan

Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

    Điều cần quan tâm và cần chú ý là giá đất luôn biến động theo xu hướng tăng lên cùng với sự khan hiếm về đất đai cho nhu cầu sử dụng của người dân ngày một tăng, do vậy giá đất cần phải được cơ quan chuyên môn về định giá đất thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất hiện nay được Nhà nước ta rất chú trọng bởi có nhiều dự án nằm trong quy hoạch được thực thi đã góp phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội từ đó Nhà nước ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi và không đúng mục đích sử dụng, mặt khác thông qua quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất bắt buộc đối tượng sử dụng đất, nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi giới hạn của mình.

    Đối tượng được đền bù

    II, Đối tượng và Nội dung đền bù GPMB theo quy định của pháp luật. Đối tượng được đền bù và điều kiện được đền bù theo quy định của pháp luật.

    Điều kiện được đền bù thiệt hại

    - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định ở trên mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. - Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đât có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thê đất hàng năm; đất chuyển quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

    Đền bù thiệt hại về đất

     Trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung ương quản lý, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý.

    Các chính sách hỗ trợ

    Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địa phương.

    Tổ chức tái định cư

     Được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học;. Đối với dự án đầu tư do Chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách tái định cư đặc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu tái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác.

    Tổ chức thực hiện

    Trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển qũy đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định này thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; Nhà nước không tổ chức, thực hiện bồi thường, hỗ trợ. Tuy nhiên trong thực tế thì liệu rằng việc thực hiện công tác này có đúng như quy định hay không vẫn là một cõu hỏi lớn???.Để gúp phần làm rừ vấn đề này thỡ tụi xin trỡnh bày Chương hai “Thực trạng công tác Giải phóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An”.

    CHƯƠNG HAI: THỰC TRẠNG CễNG TÁC GIẢI PHểNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI

    GIỚI THIỆU CHUNG

      Trong đầu tư bất động sản, Bắc Kỳ tập trung sự quan tâm vào lĩnh vực văn phòng cho thuê và lĩnh vực khách sạn, khu nghỉ cao cấp (Resort) trên toàn quốc. Sự đa dạng trong đầu tư này tạo cho Bắc Kỳ có được một thế mạnh tổng thể như: tiềm năng tài chính, khả năng huy động vốn, uy tín trên thương trường, các mối quan hệ chiến lược, các đơn vị hợp tác chiến lược, các đối tác và khách hàng tiềm năng. Với những ưu thế của mình, Công ty luôn hướng chiến lược hoạt động và đầu tư theo phương châm kết hợp những sự khác biệt khác nhau để tạo nên giá trị và đây cũng chính là khẩu hiệu của Công ty cổ phần đầu tư Bắc kỳ. Các dự án đang triển khai và trong quá trình nghiên cứu đầu tư:. - Dự án đầu tư văn phòng cho thuê: Bắc Kỳ là cổ đông tham gia dự án cao ốc thương mại và văn phòng cho thuê cao cấp ngay tại trung tâm Quận 1, TP. Hồ Chí Minh. Dự án này có tổng mức đầu tư khoảng 30 triệu USD. Hiện tại, Bắc Kỳ cũng đang nghiên cứu xúc tiến đầu tư tại một số vị trí trong các khu trung tâm khác tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh để xây dựng toà nhà văn phòng cho thuê cao cấp kết hợp trung tâm thương mại. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 16 triệu USD. Hiện tại, công ty đã ký kết Biên bản ghi nhớ với một tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới với nhiều thương hiệu nổi tiếng như để tham gia quản lý và điều hành Dự án Resort Hội An. Dự án khu Resort Hội An sẽ được sử dụng thương hiệu của tập đoàn trên và dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2010. Công ty đã triển khai điều tra và lập phương án Đền bù Giải phóng mặt bằng trình UBND tỉnh Quảng Nam xem xét thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường thiệt. hại và tái định cư tổng thể để làm cơ sở cho việc thu hồi đất, cho thuê đất và lập phương án bồi thường, tái định cư chi tiết. - Dự án chiến lược về đầu tư triển khai xây dựng chuỗi Hotel và Resort tại các điểm thu hút khách du lịch trong toàn quốc đang được thực hiện một cách triệt để và thực tế là ngày 18 tháng 12 năm 2007, Công ty đã được UBND tỉnh Khánh Hòa gửi công văn số 8307/UBND mời tham gia đấu thầu đầu tư khu resort cao cấp tại bãi biển phía Đông Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. - Dự án Trung tâm kho vận Bắc Kỳ tại Tiên Sơn, Bắc Ninh: Công ty Bắc kỳ đang nghiên cứu kế hoạch mở rộng hướng đầu tư sang một lĩnh vực hoàn toàn mới là Logistic. Đây là một lĩnh vực tuy không mới tại Việt nam nhưng với những kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng trong ngành Logistic của Chủ tịch Hội đồng quản trị Lê Tiến Nam tại Cộng hòa Liên Bang Nga hơn 1 thập kỷ qua sẽ là thế mạnh của Công ty trong quá trình hiện thực hóa chiến lược phát triển cho lĩnh vực Logistic của mình. Ðến tháng 03 nãm 2009 thì Bắc Kỳ đã tiến hành đấu thầu xong một số hạng mục thuộc dự án Logistic Tiên Sơn, trong thời gian tới công ty sẽ tiếp tục tiến hành đấu thầu các hạng mục công trình còn lại. Dự kiến Trung tâm kho vận sẽ được hoàn thành và đi vào hoạt động trong Quý IV năm nay. Với những gì Bắc Kỳ đã và đang làm được thì trong tương lai Bắc Kỳ sẽ trở thành một công ty Kinh doanh Bất động sản đa lĩnh vực. Giới thiệu về dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An. Mục tiêu của dự án a. Mục tiêu tổng quát. Dự án khu du lịch sinh thái biển cao cấp của Công ty cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ được xây dựng nhằm các mục tiêu sau:. - Đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng và du lịch sinh thái;. - Tạo điểm tham quan du lịch, góp phần phát triển ngành du lịch địa phương và hỗ trợ các ngành thương mại, dịch vụ khác của tỉnh Quảng Nam và khu vực lân cận phát triển. - Tạo nguồn thu ngân sách, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho lực lượng lao động của địa phương và của tỉnh. Mục tiêu cụ thể:. Xây dựng khu du lịch sinh thái gồm nhiều biệt thự, bungalows hướng ra biển Đông. Các biệt thự, bungalows được xây dựng cách xa nhau và được ngăn bởi các bức tường cây xanh, không đối diện nhau, tách biệt nhau, khu ẩm thực, khu mua sắm hàng mỹ nghệ, các công trình phụ và các công trình vui chơi giải trí dưới nước được bố trí hài hoà với cảnh thiên nhiên của khu vực chung quanh. Tất cả các công trình làm cho khu vực này đẹp hơn, nhưng vẫn giữ được vẻ thiên nhiên đặc biệt của vùng biển Miền Trung và văn hoá Quảng Nam. Yếu tố thiên nhiên và văn hoá truyền thống của Quảng Nam là chính, là chủ lực của toàn bộ khu du lịch. Trên cơ sở các công trình được xây dựng của Khu du lịch sinh thái biển của Công ty, Công ty phát triển kinh doanh và dịch vụ mang tính bền vững. Du khách trong và ngoài nước đến với Khu du lịch của Công ty thấy gần gũi, đậm đà bản sắc của Miền Trung Việt Nam. Lợi nhuận thu được phải được đặt trên nền tảng quyền lợi chung của toàn bộ khu vực và cộng đồng. Từ điểm khu du lịch trên, Công ty mở rộng các hoạt động dịch vụ và đầu tư tại các khu vực của tỉnh Quảng Nam, góp phần làm cho khu vực này trở thành khu vực du lịch nổi tiếng không chỉ trong khu vực Đông Nam á mà còn trên trường quốc tế. sự cần thiết phải đầu tư. Quảng Nam nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, có mối giao lưu kinh tế - văn hóa mật thiết với các trung tâm lớn nhtư thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và thủ đô Hà Nội. Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, trong tương lai, Quảng Nam sẽ là một trong những địa phương đóng vai trò là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả khu vực miền trung và Tây Nguyên. Tỉnh Quảng Nam được Tổng cục Du lịch xác định là một trong những vùng du lịch trọng điểm của cả nước. Quảng Nam nổi tiếng với hai di sản văn hóa thế giới:. phố cổ Hội An và thánh địa Mỹ Sơn. Với nguồn tài nguyên du lịch phong phú và đa dạng, bờ biển cát mịn, rừng đồi được bao phủ cây xanh, suối nước, môi trường tốt, cảnh quan thiên nhiên đẹp, hữu tình, là vùng đất có độ dày về lịch sử, văn hóa.. Tất cả đã tạo cho Quảng Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của du khách gần xa. Tỉnh Quảng Nam được thiên nhiên ưu đãi nhiều điều kiện để phát triển ngành du lịch. Với điều kiện trên, Quảng Nam chủ trương phát triển ngành du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, bao gồm các hình thức du lịch sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng, phát triển các điểm tham quan, vui chơi giải trí, dịch vụ du lịch, trong đó chú trọng đến du lịch nghỉ dưỡng biển, các khu nghỉ dưỡng ở núi rừng. Bãi biển Quảng Nam dài 125 km, diện tích khai thác lớn, cát trắng, mịn sạch, nguyên sơ. Số ngày nắng trong năm nhiều, môi trường cảnh quan đẹp, thuận tiện cho việc phát triển du lịch nghỉ dưỡng biển và nghỉ dưỡng ở núi, đồi, bên cạnh sông ngòi. Ngành du lịch Quảng Nam đang có nhiều dự án xây dựng dọc theo bờ biển. Những khu du lịch biển này sẽ ngày càng đầy đủ các dịch vụ nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, hoạt động thể thao có tầm cỡ của Việt nam và của khu vực Đông Nam á. Hiện nay, Quảng Nam còn thiếu những khu du lịch sinh thái ở vùng quê bên sườn đồi, núi, bên những khu rừng nguyên sinh, bên những thác nước đẹp nổi tiếng và ngay trên bãi biển từ Điện Bàn vào Hội An cũng rất cần những khu du lịch, nghỉ dưỡng có chất lượng cao, hoạt động phong phú. Để tạo ra sự đa dạng các loại hình dịch vụ du lịch và đáp ứng nhu cầu vô cùng phong phú của khách du lịch, góp phần thúc đẩy ngành du lịch Quảng Nam phát triển, Công ty cổ phần Đầu tư Năm Sao quyết định xây dựng khu du lịch sinh thái biển tại khu vực biển Điện Bàn- Hội An, tỉnh Quảng Nam. Địa điểm thực hiện dự án:. Dự án được xây dựng tạị khu vực thuộc phường Cẩm An trên bờ biển từ Điện Bàn- Hội An, tỉnh Quảng Nam. Khu vực dự án giáp với biển Đông về phía Đông và giáp với con đường Du lịch biển về phía Tây. Tình hình kinh tế, xã hội của tỉnh Quảng Nam, nơi thực hiện dự án. Vị trí dự án Khu du lịch sinh thái biển Bắc Kỳ. Giang, Tây Giang, Nam Giang, Đại Lộc, Điện Bàn, Duy Xuyên, Thăng Bình, Quế Sơn, Hiệp Đức, Tiên Phước, Phước Sơn, Núi Thành, Nam Trà My, Bắc Trà My và Phú Ninh, trong đó thị xã Tam Kỳ là trung tâm chính trị - kinh tế - xã hội của toàn tỉnh). Ngoài những di sản văn hóa trên, Quảng Nam còn có gần 200 di tích lịch sử, văn hóa ở trên khắp cả tỉnh, nhiều di tích, thắng cảnh được nhà nước Việt Nam chấp nhận, đặc biệt về phía Tây của Khu du lịch của Công ty là đường Hồ Chí Minh, cửa khẩu quốc gia nối liền với Lào, TháI Lan, Miama qua con đường xuyên á và Khu rừng nguyên sinh Sông Thanh với những động vật quý hiếm đã được Liên hiệp quốc công nhận.

      TỔ CHỨC THỰC HIỆN CễNG TÁC GIẢI PHểNG MẶT BẰNG

      • Thành lập ban đền bù giải phóng mặt bằng 1. Thành lập ban đền bù Giải phóng mặt bằng
        • Lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng

          Sau khi có chủ trương hoặc Thông báo thoả thuận địa điểm của UBND tỉnh Quảng Nam về thực hiện dự án đầu tư, ban bồi thường Giải phóng mặt bằng phối hợp với Công ty Bắc Kỳ, chính quyền địa phương tổ chức họp nhân dân trong vùng dự án thông báo chủ trương của Nhà nước về việc thu hồi đất; đồng thời phát tờ khai, hướng dẫn kê khai ..và thu tờ khai của các hộ dân nằm trong vùng thực hiện dự án để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.  Trường hợp hộ gia đình có từ 03 thế hệ trở lên hoặc có 02 cặp vợ chồng trở lên cùng sống chung trong 1 hộ, nhưng diện tích đất ở bị thu hồi lớn hơn hạn mức giao đất ở mới ( theo quy định của UBND tỉnh ) và giá đất ở bị thu hồi thấp hơn giá đất tái định cư thì được bố trí thêm 01 lô đất tái định cư và hỗ trợ 100% tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch giữa giá đất tái định cư với giá đất ở bị thu hồi, tương ứng với diện tích đất ở bị thu hồi hoặc tương ứng với diện tích lô đất tái định cư.

          Bảng tổng hợp chi phí bồi thường về đất
          Bảng tổng hợp chi phí bồi thường về đất

          Những kết quả mà Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ đã đạt được trong công tác Giải phóng mặt bằng cho dự án Khu du lịch sinh

          Theo như phương án bồi thường tái định cư đã được phê duyệt tại Quyết định 1860/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam ngày 02/06/2008 thì ban bồi thường GPMB đã thu xếp tái định cư cho các hộ dân vào Khu tái định cư Làng Chài 2, thuộc khu tái định cư của Thị xã Hội An. Sự chẫm trễ trong việc bố trí sắp xếp tái định cư chính là một trong những vấn đề bất cập hiện nay mà nhiều dự án gặp phải, làm chậm tiến độ GPMB, chậm tiến độ thực hiện dự án, từ đó làm ảnh hưởng tới hiệu quả của chính dự án.

          NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH CễNG TÁC GIẢI PHểNG MẶT BẰNG

          • MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GPMB

            Về cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng: Cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng phải được trang bị đầy đủ về năng lực và đạo đức nghề nghiệp, họ phải là những người nắm rừ những yờu cầu, đặc điểm của dự ỏn, phải am hiểu về chớnh sỏch, pháp luật của Nhà nước đặc biệt là chính sách quy định phục vụ cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng như những quy định về giá bồi thường, về đối tượng và điều kiện bồi thường cũng như trình tự lập phương án bồi thường và trình tự tiến hành công tác giải phóng mặt bằng đúng thời gian, tiến độ đã đề ra. Cần chủ động chuẩn bị các điều kiện phục vụ cho công tác GPMB , mở các lớp huấn luyện chuyên môn nghiệp vụ phục vụ cho công tác GPMB đồng thời cần tuyên truyền vận động quần chúng nhân dân để người dân hiểu rừ và ủng hộ những quy định và chớnh sỏch phỏp luật của Nhà Nước về cụng tác GPMB và đường lối của Nhà Nước, cần quy định một cách chặt chẽ và cụ thể trách nhiệm của các bên có liên quan, bên cạnh đó cũng cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc những trường hợp vi phạm.