MỤC LỤC
Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường việc bồi thườngkhi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu thúê BĐS.
Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị trường. Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trường.hơn nữa,do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường. Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước nhằm điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà không phải đầu tư thêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở cacs đô thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,.
Các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường ngầm hay thị trường phi chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát nhà nước, xuất hiện một phần bởi không có các kế hoạch, quy hoạch, hệ thống thông tin công khai minh bạch.nếu các cán bộ quản lýkhông nắm bắt được tình hình thì sẽ rất khó quản lý hoặc tiến hành quản lý thiếu chính xác. Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rừ rệt điều kiện nhà ở của người dõn, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước.
Việc giao đất, cấp GCNQSDĐ đã tạo ra cơ sở và động lực cho sự tự chủ của người nông dân và trên cơ sở đó góp phần dân chủ hoá đời sống kinh tế, xã hội ở nông thôn, xây dựng nông thôn mới. Nhiều địa phương đã và đang thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thêu đất vào mục đích nông nghiệp để khắc phục dần tình trạng manh mún trong sử dụng đất, đồng thời cũng thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn. Kết quả của việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, của việc quy hoạch đô thị, của kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở đã tác động tới việc phân bổ đất đai vào mục đích sử dụng theo hướng công nghiệp hoá- Hiện đại hoá đất nước và một số cơ chế trong quản lý Nhà nước về xây dựng nhà ở và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở đô thị theo hướng hiện đại và bảo vệ cảnh quan, môi trường.
Trước hết về quan điểm và nhận thức: Trong xã hội, chưa có sự nhất quán trong việc xác định đất đai là loại tài sản quan trọng có giá trị và là nguồn vốn đầu vào của quỏ trỡnh sản xuất, cũng như chưa xỏc định rừ nội dung và hình thức vận động của đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường với qua điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đồng thời các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS chưa nhận thức rừ về quyền lợi nghĩa vụ và trách nhiệm của họ đối với việc hình thành và phát triển thị trường BĐS.Hậu quả dẫn đến là gây thất thu đối với ngân sách, phát triển thị trường theo hướng đầu cơ, thiếu lành mạnh. Nghiệp vụ có liên quan đến việc hoàn tất một quy trình mua- bán BĐS đúng ra phải do bộ máy công quyền thực hiện, nhưng hiện nay thực hiện không tốt đã hạn chế sự giao dịch trực tíêp giữa người mua và người bán, gây ra tình trạng ách tắc, phiền hà cho những người tham gia trên thị trượng này.
CHính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thiếu rừ ràng, minh bạch, kộo dài việc ưu đói đối với khu vực kinh tế Nhà nước, quá chú trọng đáp ứng các yêu cầu về BĐS trong công nghiệp và thương mại đã làm mất tính cân đối của thị trường BĐS, hạn chế hiệu quả sử dụng vốn. Trong khi đó đại đa số những người tham gia thị trường nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của mình về nhà ở, xây dựng nhà xưởng sản xuất- kinh doanh lại không được quan tâm đáp ứng, buộc họ phải mua lại hoặc thuê lại dưới các hình thức ph i chính phủ. • Vai trò điều tiết thị trường của Nhà nước chưa được xác định trong việc quản lý giá mua, giá bán; tổ chức cho người mua và người bán gặp gỡ nhau; tổ chức việc cung cấp các thông tin về BĐS; việc đăng ký thống kê và việc thực thi các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về BĐS.
• Việc trốn nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen, không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. • Nhà nước chưa thực hiện các bước để chính thức hoá thị trường BĐS trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán BĐS lại là một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày một gia tăng. • Có sự khác nhau giữa việc chuyển dịch về nhà và chuyển quyền sử dụng đất mà nguyên nhân chính của nó vẫn là đất thì thuộc sở hữu toàn dân, trong khi nhà lại thuộc sở hữu tư nhân.
QUAN ĐIỂM,PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG VAI TRề QUẢN Lí NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI. QUAN ĐIỂM CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC VIỆT NAM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM. Quan điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu và sử dụng đất đai.
Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định hướng cho giao dịch BĐS trên các địa bàn nhất định và nó cũng là điều kiện cần thiết giúp cho nhà nước đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Thêm vào đó nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường BĐS là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường BĐS, do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ quan đăng ký chuyển dịch BĐS. Các chính sách thuế: Thuế sử dụng đất đang được nghiên cứu thay thế thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại chính sách thu lệ phí trước bạ và đề nghị nâng thành luật, dự kiến sẽ hình thành thuế tài sản, nội dung chủ yếu là thu thuế nhà và đất.