Giải pháp nâng cao chất lượng và khai thác hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội
MỤC LỤC
Những vấn đề về quản lý hoạt động đầu t bất động sản .1. Quản lý của Nhà nớc đối với hoạt động đầu t bất động sản
Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định:. Năm 2003 Luật đất đai mới ra đời thay thế cho Luật. Cho đến nay Nhà nớc đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy. định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hoá. bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách. đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nớc, ban hành chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân c mới và nhà ở. Những quy định của Nhà nớc về quản lý thị trờng BĐS là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở nớc ta. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nớc về hoạt động đầu t BĐS là làm tăng tính hữu hiệu các tác động cuả nhà nớc để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia sớm đạt đợc các mục tiêu định hớng đề ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện cỏc nội dung quản lý là vấn đề cốt lừi mang tớnh quyết định. Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nớc đối với hoạt động đầu t BĐS là:. a) Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý:. BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt. động cuả thị trờng BĐS. Trong số đó, hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trờng BĐS gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS.. Cùng với hệ thông văn bản dới luật nh các Pháp lệnh, nghị định, thông t, chỉ thị.. cụ thể hoá và hớng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan. hệ về BĐS tỏng từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn phảm pháp luật đợc thực thi trong cuộc sống. Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trờng BĐS. + Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các loại hình giao dịch BĐS nh khung giá đất, khung giá nhà.. + Ban hành các chính sách đền bù, bồi thờng, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất. + Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trờng BĐS với hệ thống chứng khoán.. + Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS nh: t vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS. b) Xây dựng và quản lý về chiến lợc phát triển kinh tế xã hội. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho việc sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu đợc từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan. đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai. đối tợng: đất công và đất t, bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá. đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý đất đai là quá trình lu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá. trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý. đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến thị trờng bất động sản. Quản lý đất đai đòi hỏi phải có những hiểu biết. Những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phơng pháp thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là nguồn thông tin quan trọng và đắt giá, vì vậy phải đợc quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những yêu cầu của Nhà nớc và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất. đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai đợc sử dụng thờng xuyên trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ ngời sản xuất. đến ngời sử dụng đợc thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các u tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng nh các phơng pháp kiểm tra giám sát. d) Quản lý về quy hoạch, kế hoạch:. Quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trờng bất động sản là định hớng chiến lợc và cụ thể hoá các định hớng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý của nhà nớc về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trờng bất động sản. Theo luật xây dựng quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt bằng khu đất sử dụng theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật. độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác. Quy hoạch chi tiết phải xác định đợc các nội dung sau: xác định mặt bằng, diện tích xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết, xác định chỉ giới đờng đỏ, chỉ giới xây dựng.. Thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống. bất động sản và thị trờng bất động sản mới đợc đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả. e) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS.
Về hồ sơ trình phê duyệt dự án
- Đặc điểm tổng mặt bằng; phơng án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phơng án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến tróc;. - Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trờng; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;.
Về thẩm định dự án đầu t xây dựng công trình
• Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì. Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian đối với các dự.
Về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở
Sở đó là đầu mối tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. • Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao,.
Về thẩm quyền quyết định đầu t xây dựng công trình
Chủ đầu t tự quyết định đầu t và chịu trách nhiệm đối với các dự án kinh doanh BĐS. Ngời quyết định đầu t chỉ đợc quyết định đầu t khi đã có kiết quả thẩm định dự án.
Về điều chỉnh dự án đầu t xây dựng
Về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình
- Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu t tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình phải lập dự án;. - Chủ đầu t không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì đựpc phép thuê các tổ chức, cá nhân t vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự toán công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt.
Về giấy phép xây dựng
- Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trớc khi.
Quản lý thi công xây dựng
+ Khi có khối lợng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình đợc duyệt thì chủ đầu t và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét xử lý. Nhà thầu thi công phải thực hiện các biện pháp đảm bảo môi trờng cho ngời lao động trên công trờng và bảo vệ môi trờng xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trờng.
Các hình thức quản lý dự án
Những vấn đề chung về khai thác kinh doanh bất động sản .1 Những đặc điểm của khai thác vận hành dự án đầu t BĐS
- Đối với công trình nhà chung c, nhà ở và các công trình khác đợc h- ởng u tiên, u đãi của Nhà nớc để phục vụ các đối tợng cụ thể do Nhà nớc yêu cầu thì giá cho thuê đợc hình thành theo nguyên tắc do Nhà nớc quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền về giá cho thuê và đối t- ợng đợc thuê. + Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, h hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các tiêu chuẩn chất lợng theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung c.
Một số giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu t bất
Giải pháp về định hớng chiến lợc đầu t, lựa chọn thứ tự u tiên
Nhng bên cạnh đó công ty có khó khăn trong việc: huy động vốn, cơ chế chính sách của nhà nớc thờng xuyên thay đổi, trình độ cán bộ trong khâu quản lý, điều hành cha tốt. + Trong thực tế đầu t thờng gặp trờng hợp khả năng huy động vốn bị hạn chế do đó cần thiết phải lựa chọn thứ tự u tiền đầu t hợp lý nhằm mang lại hiệu quả cao nhất cho doanh nghiệp.
Giải pháp về cải tiến bộ máy quản trị công ty
+ Nghiên cứu các hình thức hợp đồng lao động phù hợp với từng đối t- ợng theo xu hớng hợp đồng lao động dài hạn đối với công nhân có tay nghề cao, có kỷ luật lao động và ý thức trong công tác. + Hàng năm công ty có kế hoạch đào tạo hàng trăm công nhân, tạo điều kiện học tập, nâng cao tay nghề cho ngời lao động tại Trờng nghiệp vụ dạy nghề Tổng công ty đầu t và phát triển nhà Hà Nội tổ chức.
Nâng cao chất lợng lựa chọn tổ chức t vấn lập dự án và giám sát thi công
+ Lập kế hoạch nhu cầu lao động theo từng giai đoạn phát triển của doanh nghiệp và định hớng các nguồn cung ứng lao động.
Tạo quỹ đất tốt cho dự án
Quán triệt quan điểm trên, đất đai tham gia vào thị trờng BĐS phải đợc coi hàng hoá một cách rộng rãi, có nghĩa là quan hệ mua và bán chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều tiết của quy luật cung cầu và điều tiết của cơ chế thị trờng. Do vậy, chính sách cung đất đai của Nhà nớc một cách rộng rãi với mức giá cân bằng phản sánh đúng giá trị thực của đất đai là cơ sở quan trọng để hình thành thị trờng quyền sử dụng đất – cơ sở của thị trờng BĐS phát triển một cách cân bằng, lành mạnh.
Nghiên cứu lựa chọn thị trờng mục tiêu
- Đứng về phía doanh nghiệp: tạo quỹ đất cho dự án phải xem xét vào rất nhiều các yếu tố vị trí, điều kiện địa lý, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực đất dự án, cũng nh các điều kiện phát triển cho mảnh đất đó trong tơng lai. Ví dụ nh đối với dự án khu nhà ở hoặc khu đô thị, thông thờng có các sản phẩm nhà thấp tầng và nhà chung c cao tầng thì thờng phải cân nhắc giữa số một chính là phân đoạn thị trờng để tìm kiếm các đối tợng khách hàng tiềm năng.
Nâng cao chất lợng của quy hoạch kiến trúc dự án
Bên cạnh việc khai thác tận dụng công nghệ hiện có, tạo và giải quyết việc làm thì các doanh nghiệp nên tập trung nguồn lực để đầu t công nghệ hiện đại để nhanh chóng có sản phẩm mới và sản phẩm có chất lợng cao. Về phía công ty cần có biện pháp kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên tất cả các dự án, có phơng án nhằm khắc phục những hạn chế của mỗi dự án, đồng thời Doanh nghiệp thuê một đơn vị t vấn lập quy hoạch tổng mặt bằng có chất lợng tốt.
Giải pháp về đền bù giải phóng mặt bằng
- Xây dựng phơng án bồi thờng, hỗ trợ, tái định c hợp lý và thuyết phục ngời dân về tính hợp lý để phơng án đợc chấp nhận nh vận động giải thích cho dân, cung cấp trớc kinh phí thực hiện, giúp ngời bị thu hồi đất sớm giải phóng mặt bằng và thậm chí có thể tổ chức đào tạo nghề mới. - Phối hợp với chính quyền địa phơng, tổ dân phố, cán bộ địa phơng nơi dự án cần giải phóng mặt bằng, hoặc có thể nh thuê các cán bộ này nh chuyên gia thời vụ của dự án là những ngời dân địa phơng nhằm tận dụng mặt mạnh của họ là ngời địa phơng sẽ dễ dàng vận động, giải thích cho ngời dân bị giải tỏa hiểu đợc mục đích, ý nghĩa của việc xây dựng dự án, trên tinh thần hai bên cùng có lợi.
Giải pháp huy động vốn
Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp nh hiện nay, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tơng lại có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu t đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các. Nếu cha có kinh nghiệm, kiến thức và thông tin thì nhà đầu t có thể đầu t thông qua các quỹ đầu t, ở đó có các nhà đầu t chuyên nghiệp, có khả năng phân tích tình hình để đa ra các quyết định đầu t, nhng đó là đầu t vào chứng chỉ BĐS với giá.
Nâng cao chất lợng quản lý thi công xây dựng công trình
Để tạo điều kiện huy động vốn thực hiện dự án kinh doanh BĐS theo hình thức này cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đợc huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trớc. Ngân hàng thơng mại làm nhiệm vụ ngân hàng phục vụ có trách nhiệm kiểm soát cá khâu thanh toán và chịu trách nhiệm liên đới; có nh vậy tiến độ dự án và quyền lợi của ngời mua nhà, công trình, thuê mua dịch vụ mới đảm bảo an toàn.
Giải pháp về chính sách giá bán, cho thuê
Trong kinh tế đầu t, muốn thiết lập các công thức tính toán cho phù hợp, chẳng hạn cần xây dựng phơng án bán trả góp theo phơng thức trả trớc với số tiền trả mỗi năm là đều đặn và trả nợ số tiền từng năm vào cuối mỗi năm thì. Pj : tổng số tiền do khách hàng ứng trớc cho chủ đầu t kể cả gốc và tiền lãi tính đến thời điểm mua bán tài sản theo phơng án j.
Giải pháp về quảng cáo, tiếp thị
Chủ đầu t thì mong muốn số tiền ứng trớc Pj càng lớn, còn khách hàng thì. Xây dựng chính sách tiếp xúc, chăm sóc khách hàng trong và sau đầu t, tạo uy tín cho Công ty trong thơng trờng với các chính sách phục vụ tốt nhất.
Giải pháp về bảo hành, bảo trì
Giải pháp về cung cấp các dịch vụ và tiện ích cho ngời sử dụng một cách tốt nhất
Để nâng cao giải pháp về cung cấp dịch vụ và tiện ích cho ngời sử dụng, Công ty cần nghiên cứu các nhân tố ảnh hởng đến mức tiêu thụ sản phẩm, nghiên cứu thị hiếu của khách hàng, tình hình diễn biến đột xuất của một số nhân tố làm ảnh hởng đến mức tiêu thụ sản phẩm có thể xảy ra. Nghiên cứu tình hình cạnh tranh và khả năng chiếm lĩnh của thị trờng cụ thể về các khía cạnh nh sau: số lợng các doanh nghiệp tham gia đầu t vào lĩnh vực này, khả năng cạnh tranh về mặt giá cả khi bán sản phẩm, đặc biệt khả năng cạnh tranh về chất lợng sản phẩm xây dựng, ớc tính thị phần của sản phẩm của dự án có thể đạt đợc.
Kiến nghị
Nhóm giải pháp về khai thác dự án bất đống sản đa vào sử dụng bao gồm: các chính sách giá bán, cho thuê; nâng cao chất lợng công tác Maketting; giải pháp về bảo hành, bảo trì công trình, cung cấp các dịch vụ tiện ích cho ngời sử dụng một cách tốt nhất. Với những vấn đề đợc cập nhật trong thời gian này, tôi hy vọng góp một phần nào đú để làm rừ thờm tỡnh hỡnh đầu t kinh doanh dự ỏn bất động sản của công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội và đa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của quá trình đầu t, khai thác có hiệu quả dự án kinh doanh bất động sản của công ty.