MỤC LỤC
Thứ nhất: Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản bảo đảm là NOHTTTL để thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng vay tại các TCTD. Thứ năm: Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng thực hiện thế chấp tài sản là NOHTTTL trong HĐTD tại các ngân hàng thương mại nhằm tránh rủi ro cho các TCTD.
Chí Minh cũng gặp nhiều khó khăn, thách thức chẳng hạn như các vướng mắc, bất cập trong việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn vay của các TCTD.
Sự cần thiết của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 1.2.3.
Về nguyên tắc, phạm vi bảo đảm của các biện pháp không được vượt quá giới hạn đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ được áp dụng; ngay cả khi người có trách nhiệm mang nghĩa vụ đã cung cấp một tài sản có giá trị cao hơn nhiều lần so với giá trị của nghĩa vụ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, mục tiêu cuối cùng của việc bảo đảm đó vẫn chỉ là đảm bảo rằng người mang nghĩa vụ phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã được xác định. Ví dụ, đối với NOHTTTL sử dụng trong các giao dịch đảm bảo thì CĐT phải có các hồ sơ, giấy tờ như sau: giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng…(Khoản 2 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN.
Bên cho vay là các TCTD mà TCTD là một loại hình chủ thể được trao quyền tương đối mạnh mẽ hơn so với các chủ thể xử lý tài sản bảo đảm trong giao dịch dân sự, kinh tế khác do TCTD được thành lập, hoạt động dựa trên những điều kiện cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời TCTD cũng chịu sự giám sát thường xuyên trong hoạt động nghiệp vụ, kể cả việc cho vay và bảo đảm tiền vay. Thứ nhất, trong trường hợp ngôi nhà đang được thế chấp mà chưa hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa có Giấy Chứng nhận, thì bên nhận đảm bảo có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản đó để thu hồi nợ; lấy tài sản bảo đảm làm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc tiến hành bán tài sản HTTTL theo quy định của pháp luật.
Ngoài việc quy định các trường hợp xử lý TSTC mặc định (khoản 1,2 Điều 299 BLDS 2015 khi các bên không có thoả thuận cụ thể (điều này tương tự với các quy định của BLDS 2005 , BLDS 2015 còn mở rộng các trường hợp này dựa trên nguyên tắc tôn trọng ý chí thoả thuận của các bên. Theo đó, các bên có quyền lựa chọn, dự liệu các tình huống nào có thể làm căn cứ phát sinh việc xử lý TSTC. Cách quy định này đặc biệt có ý nghĩa bởi TSTC trên thực tế khá đa dạng phong phú, một số tài sản lại tồn tài các rủi ro nhất định nên pháp luật quy định trường hợp dự phòng này nhằm đáp ứng nhu cầu của ca bên đối với từng loại TSTC trong suốt thời gian thế chấp. Nhóm quy phạm pháp luật về phương thức xử lý. Các phương thức xử lý tài sản đảm bảo là NOHTTTL xuất phát từ các phương thức xử lý tài sản đảm bảo nói chung, căn cứ vào BLDS 2015. Theo đó, “Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:. b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;. c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;. Cụ thể, Điều 2078 BLDS Pháp quy định về xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ đối với trường hợp cầm cố động sản như sau: "Trong trường hợp người có nghĩa vụ không được thực hiện nghĩa vụ, người có quyền không thể định đoạt vật thế chấp mà chỉ có thể đề nghị Toà án ra lệnh dùng TSTC để thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi nghĩa vụ, sau khi giám định viên định giá tài sản hoặc sau khi đem ĐG TSTC.” Đối với BĐS cũng tương tự, Điều 2088 BLDS Pháp quy định rằng: "Người có quyền không thể trở thành chủ sở hữu của BĐS chỉ do việc không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn thỏa thuận; mọi điều khoản trái lại đều vô hiệu.
Ngoài ra, đối với các trường hợp có sự can thiệp của Toà án và cơ quan thi hành án trong quá trình xử lý nợ, Nghị quyết 42/2017/QH14 cho phép áp dụng trình tự, thủ tục tố tụng rút gọn khi giải quyết các tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản đảm bảo, tranh chấp về quyền xử lý tài sản đảm bảo, tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy nhanh quá trình giải quyết vụ án liên quan đến xử lý tài sản đảm bảo. Hiện nay, trên thực tế, cơ quan thuế tại các địa phương vẫn yêu cầu bên nhận bảo đảm/bên nhận chuyển nhượng (TCTD phải đóng thay tiền thuế thu nhập cho bên bảo đảm mới thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận, sang tên cho người nhận chuyển nhượng (đặc biệt đối với NOHTTTL thì thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu gần như bắt buộc.
Các nghĩa vụ khác (chẳng hạn như thuế thì sẽ được thanh toán trong trường hợp khoản tiền thu hồi được lớn hơn số tiền trả nợ cho TCTD và chi phí cưỡng cho cơ quan thi hành án dân sự. Nhóm tác giả nhận thấy, các cơ quan chức năng đã kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn cho để việc xử lý tài sản thế chấp là NOHTTTL nhằm thu hồi nợ xấu diễn ra dễ dàng và an toàn hơn. Mặc dù pháp luật hiện hành có đủ các quy định để bảo vệ và tạo điều kiện tốt nhất cho TCTD khi thu hồi nợ xấu, tuy nhiên các quy định này nằm rải rác tại nhiều văn bản pháp luật, không có sự thống nhất. Điều này dẫn đến vấn đề là các TCTD gặp khó khăn trong việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi cho mình trên thực tế. Thực tiễn thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình. City Land của Công ty Đầu tư địa ốc TP HCM, dự án SSG Tower của Công ty SSG Văn Thánh, dự án Delta River Tower do CTCP Cảnh Hưng – Hải Thành, dự án The EverRich Infinity của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt, dự án La Astoria của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Gia Hưng.. Theo Sở Xây dựng, trong quý II- 2023, nhiều dự án được các CĐT tiếp cận nguồn vốn tín dụng do các chính sách nới lỏng của ngân hàng. Số liệu về dư nợ tín dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh ĐVT: tỷ đồng. Trong bối thị trường BĐS đóng băng, dẫn đến thị trường vốn gặp nhiều khó khăn, từ đó ảnh hưởng lớn đến thương mại, đầu tư và tăng trưởng kinh tế trong nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Tuy nhiên, điều này tác động bất lợi cho hệ thống các TCTD Việt Nam. Trước tình hình đó, Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 01/11/2016 của Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII quy định về một số chủ trương, chính sách lớn nhằm tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao động, sức cạnh tranh của nền kinh tế đã xác định chủ trương trong cơ cấu lại thị trường tài chính: “Ban hành các quy định hỗ trợ xử lý nợ xấu và cơ cấu lại các TCTD; giao thẩm quyền và nâng cao năng lực của VAMC trong mua bán nợ theo giá thị trường gắn với xử lý TSTC, bảo vệ lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ nợ; đồng thời, bố trí nguồn lực phù hợp để xử lý nhanh và dứt điểm nợ xấu trong nền kinh tế…”. - Theo dừi sỏt diễn biến, tỡnh hỡnh kinh tế, giỏ cả, lạm phỏt, thị trường thế giới, khu vực, trong nước, kịp thời nhận biết rủi ro để có đối sách phù hợp, điều hành đồng. bộ, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tài khóa với chính sách tiền tệ và chính sách vĩ mô khác để kiểm soát lạm phát, góp phần ổn định nền tảng vĩ mô, hỗ trợ phục hồi kinh tế hợp lý, hiệu quả. Tăng cường năng lực thích ứng, chống chịu, bảo đảm sự ổn định của hệ thống tài chính, ngân hàng trong mọi tình huống; kiểm soát chặt chẽ lạm phát, điều hành chủ động, linh hoạt công cụ lãi suất, tỷ giá, phù hợp và sát thực với diễn biến tình hình kinh tế - xã hội của đất nước. Thực hiện chính sách tài khóa mở rộng, trọng tâm, trọng điểm, bảo đảm hiệu quả, tăng cường kỷ luật tài chính, chống thất thu; triệt để tiết kiệm, chống lãng phí; rà soát để sớm đưa các nguồn lực chưa khai thác hiệu quả vào phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. “Đáp ứng nhu cầu vốn tín dụng cho nền kinh tế, tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Khuyến khích các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí, ổn định mặt bằng lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh. Triển khai quyết liệt Đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021 - 2025 và phương án xử lý các tổ chức tín dụng yếu kém, các dự án, công trình chậm tiến độ, đầu tư kém hiệu quả, thua lỗ kéo dài. Nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý đối với các tổ chức tín dụng, tăng cường minh bạch, khắc phục triệt để hiệu quả tình trạng “sở hữu chéo”, cho vay không tài sản bảo đảm không đúng quy định hoặc tài sản bảo đảm được định giá không đúng giá trị, cho vay các doanh nghiệp “nội bộ”, “sân sau”. Kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, hạn chế, bất cập trong các cơ chế, chính sách, pháp luật để phát triển đồng bộ, an toàn, lành mạnh, bền vững và hội nhập, bảo đảm hoạt động thông suốt, lành mạnh, chất lượng các thị trường tiền tệ, chứng khoán, BĐS, trái phiếu doanh nghiệp; mở rộng, nâng cao chất lượng thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ”3. Như vậy, việc ban hành Nghị quyết của Bộ chính trị, Nghị quyết của Quốc hội là cơ sở để triển khai thực hiện về xử lý nợ xấu, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lý và thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng là rất cần thiết, đáp ứng yêu cầu cấp bách của thực tiễn. Đây là yếu tố quan trọng, mang tính quyết định để thực hiện hiệu quả và khả thi việc cơ cấu lại hệ thống TCTD gắn với xử lý nợ xấu và khắc phục những khó khăn, hạn chế của các TCTD trong giai đoạn trước, tạo nền tảng cho sự phát triển an toàn, hiệu quả của hệ thống TCTD, qua đó góp phần phát triển kinh tế bền vững. trong giai đoạn mới. Riêng đối với thành phố Hồ Chí Minh nợ xấu cơ bản được kiểm soát, tỷ lệ nợ xấu nội bảng được duy trì ở mức dưới 2% 4. Khi không trả được nợ, về nguyên tắc, TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, được quyền xử lý tài sản bảo đảm trong đó có tài sản đảm bảo là NOHTTTL đã nhận thế chấp hợp pháp. Việc chuyển nhượng được các tài sản bảo đảm là dự án BĐS sẽ góp phần mang lại hiệu quả cho nền kinh tế bên cạnh việc xử lý nợ xấu của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thực trạng thực hiện thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai của chủ dự án. - Thực trạng thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai của chủ dự án Theo Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014: “CĐT dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp CĐT đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”. Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có các văn bản hướng dẫn các Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, các TCTD thực hiện việc đăng ký TSBĐ của khoản nợ xấu của TCTD theo quy định tại Nghị quyết số 42 về thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chuyển từ bên thế chấp sang cho bên thứ ba…. Hồ sơ thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:. Đối với TSTC là dự án đầu tư xây dựng nhà ở:. a) Hồ sơ dự án, thiết kế k thuật của dự án được phê duyệt;. b) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);. c) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;. Đây là các căn biệt thự thuộc sở hữu của ông Nguyễn Mạnh Hiếu nhưng đã được dùng làm TSTC cho khoản vay phát sinh tại Agribank Chi nhánh Sài Gòn (Báo Tiền Phong, 2022 .”. - TCTD tự bán TSTC là NOHTTTL. - Dự án NOHTTTL được đưa ra bán ĐG. Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam thu hồi nợ theo hình thức bán ĐG công khai với căn skyvilla diện tích 456,7m2 tại Vinhomes Metropolis. - TCTD nhận chính dự án NOHTTTL đó để cấn trừ nợ nếu các tài sản này cần thiết và đủ điều kiện phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình. Như vậy, việc xử lý TSTC là NOHTTTL khi khách hàng không có khả năng trả nợ nên TCTD rất coi trọng và xem xét đánh giá thẩn trọng quy trình xử lý, theo nguyên tắc định giá tại thời điểm định giá; xác định giá theo giá của thị trường để đưa ra giá phù hợp trên cơ sở đề xuất vốn vay của khách hàng và giá trị tài sản bảo đảm của dự án NOHTTTL. Trên cơ sở các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, các TCTD ban hành các văn bản nội bộ để việc xử lý tài sản bảo đảm có sự thống nhất trong toàn hệ thống. Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng. Những kết quả đạt được. Khả năng áp dụng thực hiện những VBQPPL của các TCTD tại thành phố Hồ Chí Minh linh hoạt, đa dạng các biện pháp xử lý TSTC là NOHTTTL, để thu hồi nợ. Ngoài ra, cỏc TCTD cũn kịp thời theo dừi, kiểm tra, giỏm sỏt, phõn loại cỏc khoản vay nhằm nhanh chóng các khoản nợ có vấn đề, đề xuất các phương án để xử lý như:. Thứ nhất: Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 đã bổ sung quy định về điều kiện giao dịch NOHTTTL được phép mua bán, thế chấp và không yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thứ hai: TSTC là NOHTTTL. Vì tài sản được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hình thành trong tương lai nên hồ sơ pháp lý cần được bổ sung những giấy tờ chứng minh rằng CĐT có quyền. kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS. Các giấy tờ này bao gồm:. chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng, cam kết bảo đảm cho nghĩa vụ của CĐT đối với khách hàng; biên bản nghiệm thu công trình móng đã hoàn thành; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án xây dựng nhà ở và bản vẽ chi tiết đã được phê duyệt. Khi việc xây dựng căn nhà hoàn thành, căn nhà sẽ có sự biến đổi từ trạng thái vật lý chưa hoàn thiện sang trạng thái đã hoàn thiện. Điều này tạo cơ sở để xác định quyền sở hữu của người mua tài sản đối với căn nhà. Nếu căn nhà chưa hoàn thiện, việc chuyển giao sẽ thông qua hợp đồng mua bán. Trong trường hợp căn nhà đã hoàn thiện, người sở hữu căn nhà có quyền bán và tiến hành các thủ tục chuyển nhượng cho người mua theo quy định pháp luật. Khi đó, việc chuyển đổi đăng ký thế chấp từ NOHTTTL) sang nhà ở đã hoàn thiện.
Thứ hai, chú trọng việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý về các căn hô, dự án đã được thực hiện thế chấp nhằm phục vụ cho mục tiêu bảo đảm sự quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương; các thông tin liên quan đến TSTC phải được công khai minh bạch nhằm xác định được các đối tượng có quyền và nghĩa vụ liên quan, quan trọng nhất là xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sau khi thu được tiền từ việc xử lý TSTC. Tóm lại, pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo phải được hoàn thiện theo phương hướng đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên; thủ tục xử lý tài sản đảm bảo phải ngắn gọn, hiệu quả; nợ xấu được xử lý triệt để; tăng cường khả năng hợp tác của các bên có liên quan trong HĐTD nhằm đạt được mục tiên thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh và bền vững theo chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Đồng thời, xét về bản chất thì quyền thu giữ tài sản là một quyền mặc nhiên của TCTD, khi bên vay đồng ý giao kết hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp với TCTD nghĩa là bên vay đồng ý trao quyền xử lý tài sản đảm bảo cho TCTD nên việc quy định điều kiện “thoả thuận” để sử dụng quyền thu giữa tài sản của TCTD là không cần thiết. Thứ sáu, để giảm thiểu các hành vi chây ỳ,“không thiện chí hợp tác với TCTD trong việc bàn giao căn hộ thế chấp..cần có các quy định chế tài cụ thể đối với các hành vi không hợp tác nói trên của bên thế chấp chấp, chẳng hạn cho phép cơ quan thi hành án tiến hành tổ chức cưỡng chế bàn giao tài sản bảo đảm cho bên trúng ĐG sau khi việc ĐG tài sản đã hoàn tất theo quy định.”.
Trong đó, tập trung thanh tra, giám sát theo chuyên đề đối với các Tổ chức tín dụng, nhất là các ngân hàng thương mại cổ phần trong việc thẩm định, giải ngân cho vay đối với các dự án hình thành trong tương lai, và trong việc thẩm định, duyệt, cấp tín dụng, kịp thời ngăn chặn tình trạng cán bộ ngân hàng thực hiện không đúng quy định pháp luật trong việc thẩm định cao hơn giá trị thật của tài sản, nâng khống giá trị tài sản bảo đảm và việc chứng minh năng lực tài chính của người được cấp tín dụng không đúng, để không xảy ra nợ xấu làm ảnh hưởng đến việc điều tiết chính sách tiền tệ chung của toàn hệ thống. Trước nhất bất cập đang tồn tại trong các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề xử lý TSTClà NOHTTTL, hoàn thiện pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL được coi là một yêu cầu tất yếu và khách quan trong giai đoạn hiện nay, để loại bỏ những quy định không phù hợp.“Việc hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC nhằm hướng đến hai mục tiêu chính bao gồm: tinh giản các quy định pháp luật về xử lý TSTC, tạo điều kiện thuận lợi cho TCTD và người dân trong quá trình áp dụng và hướng tới một hệ thống pháp luật về xử lý TSTC linh hoạt, dễ tiếp cận và hài hòa giữa pháp luật quốc gia và pháp luật quốc tế.