Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá và Tư Vấn tài chính Việt Nam

Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Bất động sản

Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý.Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài,dễ gặp các biến động (thay đổi giá,thay đổi pháp lý hay thay đổi tài nguyên môi trường…). Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

Thực trạng công tác định giá BĐS tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM)

• Ví dụ minh họa

− Bước 1: ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất thoe nguyên tắc xác định giá đất quy hoạch tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, UBNN các Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương. Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Tổ định giá xác định đơn giá đất của tài sản định giá bằng cách bằng cách lấy bình quân số học của các đơn giá ước tính của thửa đất so sánh sau khi đã điều chỉnh theo tài sản định giá.

- Bản trích lục và đo bổ sung xin điều chỉnh ranh giới, diện tích thuê đất cảng hàng hóa và vật liệu xây dựng tại cụm cảng Điền Công- Chi nhánh Công ty Cổ phần thương binh An Hòa tỷ lệ 1/500 tại phường Quang Trung, thành phố Uông Bí được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt kèm theo Quyết định số 1806/QĐ-UBND ngày 26/6/2015;. - Hợp đồng dịch vụ tư vấn định giá đất số 330B/2015/HĐTVĐG- VFAVIETNAM ngày 11/8/2015 giữa Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh và Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam về việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ (33.258,5 m2) đất của Chi nhánh Công ty Cổ phần thương binh An Hòa thuê trả tiền hàng năm tại phường Quang Trung, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: Lãi suất tiền gửi bình quân 1 năm là lãi suất tiền gửi bình quân 1 năm (r) trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.Tham khảo các Thông tư của Ngân hàng Nhà nước tại các thời điểm cần tính toán về việc quy định mức lãi suất tối đa đối với tiền gửi VNĐ, Tổ định giá lập bảng thống kê để xác định mức lãi suất đưa vào tính toán, trong 1 năm có nhiều mức khác nhau thì sử dụng mức trung bình.

KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ

Khách hàng yêu cầu định giá và người hướng dẫn Thẩm định viên thực hiện xử lý thông tin giá tài sản phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về thông tin liên quan đến, số lượng đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính năng và tính pháp lý của tài sản định giá đã cung cấp cho VFAVIETNAM tại thời điểm và địa điểm định giá. - Kết quả định giá nêu trên là mức giá để tư vấn cho khách hàng tham khảo và quyết định theo quy định hiện hành, trên cơ sở đúng danh mục, số lượng và khối lượng công việc tại hồ sơ do khách hàng cung cấp và trong điều kiện giới hạn bởi các thông tin thị trường mà VFA VIETNAM thu thập tại thời điểm định giá. CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá mới chủ yếu đề cập đến nội dung điều chỉnh hành vi thẩm định giá tài sản mang tính chất tư vấn của Bộ Tài chính quản lý về nghiệp vụ, chưa bao quát hoạt động thẩm định giá thuộc các ngành khác như: thẩm định giá đảm bảo tiền vay, cầm cố thế chấp,.

Hệ thống văn bản quy phạm Pháp luật quy định về hoạt động Thẩm định giá còn chưa thực sự nhất quán, thậm chí còn mâu thuẫn nhau; điều đó đã gây ra nhiều bất cập, lúng túng trong việc chỉ đạo và thực hiện hoạt động Thẩm định giá từ cấp trên tới các Thẩm định viên buộc họ phải nắm chắc lý thuyết và vận dụng vào từng hoàn cảnh, từng trường hợp định giá cụ thể để hoàn thành công việc. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa có sự nhất quán, thậm chí còn mâu thuẫn; cụ thể là quy định về hoạt động Thẩm định giá tài sản theo quy định của Pháp lệnh giá và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá không đồng nhất với quy định của Luật Kinh doanh BĐS và nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ

• Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam

Vì BĐS là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành nghề (xây dựng, kiến trúc, phong thủy, quy hoạch đất đai,…) nên lượng kiến thức rất lớn đòi hỏi mỗi Thẩm định viên phải chủ động cập nhật thông tin, trau dồi kiến thức cho bản thân , cùng với các lớp tập huấn nghiệp vụ do Công ty và các cơ quan chức năng tô chức để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ của mình. Các chứng cứ thị trường có thể lựa chọn thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh. Sau đó, đòi hỏi công ty phải nghiên cứu và đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cứ về BĐS mục tiêu một cách thống nhất nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ định giá, để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ định giá của công ty phải thực sự có kiến thức uyên thâm về nhiều lĩnh vực xã hội như: pháp luật, thị trường từng vùng, phong thủy, kiến trúc xây dựng và định.

Phương pháp thu nhập, phương pháp đầu tư: thường được sử dụng khi định giá các BĐS như: nhà hàng, khách sạn …mà hoạt động của nó mang lại lợi nhuận.Cán bộ định giá cần dự báo những khoản lợi nhuận tương lai chúng mang lại cho chủ sở hữu dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động. Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về định giá còn thiếu và chưa toàn diện, thiếu đồng bộ nên không thể kiểm soát được hoạt động này.Điều này làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình và các phương pháp định giá của các TĐV.Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống các văn bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các TĐV trong quá trình áp dụng.