Tác động của chính sách tài chính tiền tệ đến thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam
MỤC LỤC
NGHIÊN CỨU KINH NGHIEM QUOC TE VÀ BÀI HỌC KINH
Khi thị trường gặp biến cô bắt buộc phải có các chính sách, các gói cứu trợ, sự điều chỉnh nhanh chóng va phù hợp từ Chính phủ nếu không thì nền kinh tế sẽ phát triển theo hướng ngày càng tôi tệ hơn - nguyên nhân khiến khủng hoảng kinh tế 2008 xấu đi là do sự chậm chạp trong cách giải quyết van dé của tang lớp cam quyền Mỹ. Trong bối cảnh kinh tế trong nước có độ mở rộng ngày càng lớn, những biến động kinh tế, chính trị thế giới có thé gần như tác động ngay lập tức đến thị trường trong nước thông qua các kênh thị trường tài chính - nên việc các cơ quan quan lý luôn quan sát, cập nhật tình hình dé đưa ra các giải pháp, chính sách kịp thời ứng phó cho mọi trường hợp là rất quan trọng.
THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ TÁC ĐỘNG CUA CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH, TIEN TE
Bắt đầu từ tháng 4/2022, khi một số ngân hàng thương mại đồng loạt thông báo dừng cho vay bat động sản, sau văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hồi tháng 3 về việc kiểm soát tin dụng vào các lĩnh vực tiềm ân nhiều rủi ro. Lượng quan tâm đến bất động sản trên chợ địa ốc online trong tháng 4 đã giảm 14% sau ba tháng tăng trưởng mạnh, theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn. Nguyễn Tường Vân, NCS. Tài chính cho bất động sản nhà ở và hàm ý cho điều hành. chính sách tại Việt Nam. Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc đơn vị nghiên cứu này cho biết, các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Ngay từ thời điểm giữa quý III/2022, hàng loạt ngân hang đã có động thái tăng trần lãi suất cho vay, đặc biệt là đối với những đối tượng vay dé mua nhà. Ngày 23/9, khi Ngân hàng Nhà nước chính thức có văn bản thông báo về việc điều chỉnh tăng lãi. suất điều hành và trần lãi suất tiền gửi. Từng được đánh giá là một trong những ngân hàng cho vay mua nhà lãi suất thấp nhất thị trường, nhưng mới đây Shinhan Bank điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà cố định 1 năm đầu tiên từ 6,2% lên 8,2%/năm; vay 36 tháng lên 8,9%/năm thay vì mức. Trong khi đó, VIB cũng đã điều chỉnh tăng 0,2 điểm phần trăm lãi suất. lên mức 8,7%/năm cho các khoản vay với mục đích mua nhà. Hay như PVcomBank cũng cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 5%/năm có định trong 6 tháng đầu, sau đó thả nổi là 12%/năm.. Theo đánh giá, việc tăng lãi suất cho vay đã làm hoạt động đầu cơ BĐS gần như bị triệt tiêu ở giai đoạn này nhưng lại mang đến nhiều khó khăn đối với người có nhu cầu mua nhà ở thực và việc thanh khoản sản phẩm dự án của các DN. Bên cạnh đó, trái phiếu được coi như một giải pháp giúp các doanh nghiệp huy động nguồn vốn mới trong thời kỳ lãi suất ngân hàng tăng cao. Thị trường TPDN chỉ trì trệ lại cho tới khi Chính phủ ban. CP quy định về chao bán, giao dich trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Đồng thời vụ việc Tân Hoàng Minh cũng khiến các nhà đầu tư mất niềm tin vào trái phiếu doanh nghiệp. |] Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ Bon vt mgtin tị đống. có hiệu lục. Di chứ: So) lậu kháng bao adn TRON trái phiếu quốc sế được huy động bằng ngoại tệ: G4 trị nhá!. Chính phủ đã có tác động mạnh mẽ bang cách kiểm soát nguồn tin dung và trai phiếu doanh nghiệp (TPDN) "đồ vào" BĐS. Thắt chặt tín dụng khiến chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chỉ phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm, trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền; lạm phát trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án BĐS, chỉ phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá; lãi suất ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng khiến DN BĐS và người tiêu dùng di mua nha bằng một phan tín dụng gặp khó khăn.. Theo dữ liệu mới đây của Batdongsan.com.vn, trong quý III/2022, mức độ quan. tâm BĐS bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh. Tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm 2022, người mua cũng gặp khó khăn khi muốn tiếp cận dòng vốn vay mua BĐS từ phía ngân hàng. Cùng với đó là. vướng mắc liên quan đến pháp luật được xem là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đối với thị. Vấn đề rút ra cho Việt Nam. Biến động thị trường BĐS Việt Nam có sự tương quan chặt chẽ với động thái nới lỏng hay thắt chặt của CSTT, nó chịu sự tác động rất mạnh mẽ bởi nguồn vốn cung ứng từ thị trường tai chính, nói cách khác sự biến động cua thị trường BĐS phụ thuộc lớn nhất vào chính sách tiền tệ. Qua các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS gắn liền với những biến động của thị trường tài chính khi có sự thay đổi của các CSTT ta có thé thấy, thị trường BĐS phát triển nhanh khi CSTT nới lỏng: cung tiền mở rộng, tín dụng tăng cao thông qua hàng loạt các công cụ chính sách như điều chỉnh lãi suất cơ bản, điều. chỉnh ty lệ dự trữ bắt buộc..Đồng thời, thị trường BĐS đi ngang thậm chí là suy thoái khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Quy mô tín dụng BĐS:. Từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS liên tục kêu khó khăn về vấn đề thanh khoản và đưa ra các kiến nghị tạo điều kiện dé các doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, gỡ nút thắt và yêu cầu nới Room tín dụng dé tạo điều kiện về dòng tiền cho. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại lại có quan diém tín dụng BĐS dường như là van dé đáng lo ngại khi dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2022 tăng hơn 24% so với năm trước và năm trong số lĩnh vực tăng trưởng mạnh. đặc biệt, khi tỷ trọng dư nợ chiếm hơn 21% tông dư nợ tín dụng, cũng là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Điều nay có thé cho thấy doanh nghiệp BĐS chủ yếu phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, đồng thời phan ánh doanh nghiệp BĐS dang gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn. Ngoài ra, diễn biến thị trường, thanh khoản và hành vi hiện tại cho thấy việc quản lý thanh khoản có thể trở thành một thách thức đối với các doanh nghiệp bất động sản trong. Đầu tư BĐS cần nhiều nguồn vốn, trong đó vốn dai han quan trọng hơn vốn ngăn hạn, đề nghị các ngân hàng có gắng tô chức nguồn vốn dài hạn, không tham gia cho vay dự án BĐS. Bên cạnh đó, việc điều hành chính sách tài chính tiền tệ cần tạo ra hoặc hỗ trợ dòng vốn trung và dài hạn như ồn định lạm phat trong nền kinh tế, hạn chế các cú sốc điều chỉnh lãi suất, điều chỉnh cung cầu tiền mặt và tín dụng bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp BĐS cũng cần nâng cao khả năng quan tri thanh khoản, bên cạnh đó, các nhà quản lý tài chính chuyên nghiệp, đặc biệt là các NHTM phải đồng hành và có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp BĐS nâng cao quản trị thanh khoản để đảm bảo phát triển bền vững trong tất cả các khía cạnh. Với tình hình hiện tại, các ngân hàng hậu thuẫn. đang tích cực tạo ra các công cụ tài chính phù hợp với BĐS, thay vì để các công ty phụ thuộc quá nhiều vào việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao dé cung vốn trước khi 'đầu. Doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều từ các gói hỗ trợ tài chính: khi thị trường BĐS gặp khó khăn, nhà nước thường có chính sách hỗ trợ các gói tài chính để có thê. giúp thị trường hoạt động tốt hơn. Điều đó vô hình chung tạo tâm lý y lại cho các doanh nghiệp và chủ đầu tư ngành BĐS. Bên cạnh đó, các khoản hỗ trợ cũng không được phân chia một các doanh nghiệp BĐS hay người kinh doanh BĐS là người năm giữ tài sản BĐS để bán hơn là người tiêu dùng thông thường. Và do đó, khi các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ và hệ thống ngân hàng thực hiện với thị trường BĐS thì các doanh nghiệp BĐS sẽ được hưởng lợi nhiều hơn dân chúng thông thường. Tài chính BĐS ở Việt Nam có phần kém bền vững: Sử dụng vốn ngắn hạn nhận được từ các khoản vay dé được tai trợ cho dai hạn có thể được coi là dấu hiệu kém bền vững của tài chính BĐS hiện nay. Hơn nữa hầu hết các doanh nghiệp BĐS sử dụng trái phiếu công ty để tài trợ cho các dự án BĐS, trong khi đó trái phiếu có mức lãi suất quá cao, thêm vào hành lang pháp lý chưa 6n định cũng làm cho tài chính bat động sản trở nên kém bền vững,. Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu có định mức tín nhiệm. 14%/năm), phát hành thông qua các NHTM, phụ thuộc vào nó để tận dụng uy tín của.
HAM Ý VÀ KIÊN NGHỊ
Các loại công cụ tài chính “sinh ra từ bất động sản” cần được quản lý chặt chẽ, thận trọng: Các sản công cụ chính mới (như chứng khoán hóa, sản phẩm khai sinh) được tạo ra dé khơi thông dòng vốn tài chính từ cuộc khủng hoảng cho vay đưới chuẩn của Mỹ đây là bài học kinh nghiệm chỉ ra sự cần thiết phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, cùng với bài học kinh nghiệm của các ngân hàng trong nước về cho vay bất. BĐS nhà ở, qua đó điều hành nghiệp vụ thị trường mở linh hoạt, chủ động, đảm bảo thanh khoản cho hệ thống tổ chức tin dụng với chi phí hợp lý dé chủ động, sẵn sàng cung ứng đủ vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh một cách phù hợp, có hệ thống thay vì bị động và chịu sức ép bởi các doanh nghiệp BĐS (yêu cầu nới room tín dụng, hạ lãi suất tín dụng BĐS..).