MỤC LỤC
Hơn nữa trongnăm 2021, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản khucôngnghiệplạitiếp tụcchothấynhiềutín hiệu tíchcựcbấtchấpdịchbệnhCovid-19. Với ý nghĩa trên, tác giả nghiên cứu đề tài:“Phân tích các yếu tố ảnh hưởngđến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở giao dịchchứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE)”làm khóa luận tốt nghiệp.
Mặtkhác,sựhiệndiệnvốnđầutưnướcngoàivàothịtrườngBĐSngàycàng nhiều cũng chính là động lực đẩy giá của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnhvực này tăng trong tương lai. - Thứ ba, đề xuất các hàm ý, chính sách đối với các nhà đầu tƣ nhằm nâng caokhả năng tiếp cận và nắm bắt cơ hội đầu tƣ cổ phiếu của các doanh nghiệp bấtđộngsảnniêmyếttrênHOSE.
- Thứ nhất, xác định các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sảnniêmyếttrênsànHOSE.
Dữ liệu vi mô là số liệu thứ cấp đƣợc lấy từ các báo cáo tài chính hoặc báo cáothường niên đã được kiểm toán được công bố trên website hoặc thu thập thông qua kếtxuất dữ liệu từ trang webwww.cafef.vncủa các doanh nghiệp bất động sản đƣợc niêmyếttạiHOSE.RiêngcácnhântốvĩmôđƣợclấytừsốliệuthốngkêcủaWorldBankvàTổngcục thốngkê.Mẫuquansátđƣợcthuthậptrongkhoảngthờigiantừtháng1/2015đếntháng12/2021.Cá csốliệuthuthậpđượcdướidạngbảnghoặcchuỗisẽđượcxửlýquaExceltrước khiđemvào môhình. Trên cơ sở các nghiên cứu trước đó, tác giả kế thừa môhình của Shafiqul Alam et al (2016), bên cạnh đó tác giả bổ sung vào mô hình biến giátrị thị trường so với giá trị sổ sách(P/B)từ nghiên cứu của Muhammad Numan Khanvà Amanullah (2012) để hình thànhmô hình nghiên cứu thực nghiệm đến cácy ế u t ố tácđộngđếngiátrịthịtrườngcủacổphiếu.
Phương pháp nghiên cứu được hình thành dựa trên các nền tảng các nghiên cứutrước đây có cùng đề tài và từ đó đưa ra lựa chọn về các giải thuyết. Sau đó, khi đãhình thành ra các giả thuyết, tác giả đã tổng hợp lại các yếu tố nội tại và yếu tố vĩ môtác động đến giá chứng khoán.
Từ những thông tin khái quát nhƣ trên, có thể thấy rằng TTCK ngày càng khẳngđịnh vai trò quan trọng trong quá trình phát triển nền kinh tế Việt Nam cũng nhƣ trêntoàn thế giới.Thứ nhất, có thể nói rằng TTCK là kênh tiếp cận vốn hiệu quả cho cácdoanh nghiệp trên thị trường và Chính phủ.Thứ hai, TTCK cũng là kênh đầu tƣ sinhlờihiệuquảvàtiềmnăngbêncạnhcáchìnhthứcđầutƣkhácnhƣvàng,gửingânhàng,bất động sản…Thứ ba, giá chứng khoán cũng phản ánh đƣợc tình hình sản xuất kinhdoanh của các doanh nghiệp một cách minh bạch và chính xác, từ đó tạo điều kiệnthuận lợi hơn cho các nhà đầu tƣ trong việc đánh giá hoạt động của các doanh nghiệpvà lựa chọn danh mục đầu tƣ hiệu quả.Thứ tư, các chỉ báo trên TTCK cũng phản ánhđƣợc tình hình phát triển của nền kinh tế một cách chính xác và nhanh chóng, từ đóChínhphủcóthểđƣaracácchínhsáchđiềutiếttìnhhìnhkinhtếvĩmôhiệuquảvàkịpthời.Vìvậy, TTCKđƣợcđịnhnghĩanhƣlà“phongvũbiểu”củanềnkinhtế. Theo nghiên cứu của Nidhi Malhotra và Kamini Tandon (2013), tác giả đã thựchiện nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bằng cách sử dụng dữ liệu thứcấp của 100 công ty niêm yết trên sàn giao dịch quốc gia NSE từ năm 2007- 2012.Trong số 100 công ty này có 95 công ty đƣợc lựa chọn thuộc nhiều ngành nghề, lĩnhvực (ngành tài chính ngân hàng có 30 công ty, ngành tự động hóa có 18 công ty, ngànhdƣợc phẩm có 15 công ty, ngành công nghệ thông tin có 12 công ty, ngành năng lƣợngcó 10 công ty, ngành xi măng 10 công ty) với điều kiện: Các công ty phải tồn tại suốt 5năm từ giai đoạn 2007-2012; Các công ty không giữ lại cổ tức trong suốt thời kì nghiêncứu; Dữ liệu tài chính của công ty phải đầy đủ để đáp ứng điều kiện nghiên cứu; Điềukiệncuốicùnglàcổtức của các côngtynàyítnhấtlànămtriệuRupi.
Dựa trên nền tảng lý thuyết cũng nhƣ bằng chứng thực nghiệm từ các nghiêncứu đã lƣợc khảo, tác giả lựa chọn mô hình của Shafiqul Alamet al(2016) để nghiêncứu. Ngoài ra, tác giả thay thế biếnCPItrong mô hình nàybằng biếnINFtương tự trong nghiên cứu của Phạm Hữu Hồng Thái và Lê Dũng Hiệp(2016)đểphùhợpvớithịtrườngkinhtếViệtNam.Tuynhiêntrongkếtquảng hiêncứu của Shafiqul Alamet al(2016) thì yếu tố lãi suất cho vay không tác động đến giácổ phiếu, nên tác giả không đƣa yếu tố này vào mô hình nghiên cứu của mình.
Đối với các nhà đầu tƣ, lạm phát là một chỉ tiêu quan trọng thể hiện “sức khỏe”của nền kinh tế, vì vậy Chỉ số giá tiêu dùng(CPI)có tác động trực tiếp đến lạm phát vàảnhhưởngtrựctiếpgiácủacáccổphiếutrênthịtrường.DựavàochỉsốCPIcóthểxácđịnh chỉ số lạm phát theo từng thời kỳ, thực chất tỷ lệ lạm phát chính là phần trăm thayđổi trong chỉ số giá tiêu dùng từ năm này sang năm trước đó, hơn nữa hầu hết cácnghiên cứu trước đây khi phân tích về tỷ lệ lạm phát(INF) đều chỉ ra biếnCPIlàm đạidiện. Tuy nhiên nhược điểm khi xử lý số liệu dạng bảng với biến quan sát lớn (30doanh nghiệp BĐS) trong một chuỗi thời gian ngắn (7 năm) thường phát sinh hiệntượngphươngsaisaisốthayđổivàrấtkhókhắcphụcvấnđề này.Ngoàira,còntồntạivấn đề về biến nội sinh trong mô hình, có nghĩa là các biến giải thích ở trong tình trạngkhông hoàn toàn độc lập với biến đƣợc giải thích, khi đó kiểm định mô hình bằng cácướclượngFEM vàREMkhôngcònhiệu quả.
Tuy nhiên theo tìm hiểu của tác giả,P/Ecủa các công ty trong mẫu nghiêncứu cao một phần vì tỷ lệEPSquá thấp (nhƣ đã phân tích ở trên) do các doanh nghiệpBĐS có kết quả kinh doanh kém do một phần bị ảnh hưởng bởi cuộc chiến tranhthương mại Mỹ – Trung năm 2018 hay đại dịch Covid-19 trong giai đoạn 2020 – 2021.Thứ hai, theo xu hướng trên TTCK thế giới, thì các công ty trong lĩnh vực tài chính,ngân hàng, chứng khoán, công nghệ thông tin, BĐS, công nghệ sinh học…thường cóhệ sốP/Ecao do các doanh nghiệp này thường có giá trị cao, nên cổ phiếu thườngđượcmuavớigiágấpnhiềulầnsovớithunhậpdosự. Giá trịNAVPSlớn nhất đạt 92.761 đồng (Chín mươi hai nghìn, bảy trăm sáumươi mốt đồng) thuộc về CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) năm 2017.Điều này cho thấy một phần là nhờ kết quả kinh doanh của D2D năm 2017 tăng trưởngđạt 241.4 tỷ đồng, tăng 12% so với năm 2016 cũng như vượt gần 24% kế hoạch củanăm2017vàsốlượngcổphiếuđanglưuhànhcủaD2Dchỉhơn10triệucổphiếu.Việcnày dẫn đến giá trịNAVPScủa D2D cao.
Trong bối cảnh tình hình kinh tế toàn cầu tiếp tục tăng trưởng chậm lại do ảnhhưởngbởicuộcchiếntranhthươngmạiMỹ–. Trong bốicảnh tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng nổ trên toàn thế giới và với mức tăng trưởngGDPnăm 2020 ước tính đạt 2,91%, thuộc nhóm có mức tăng trưởng cao nhất thế giới.Đến năm 2021, diễn biến dịch bệnh Covid-19 nghiên trọng trong nước, bùng nổ nhiềuca nhiễm dịch bệnh dẫn đến nhiều địa phương có nền kinh tế trọng điểm phải thực hiệngiãn cách xã hội kéo dài để kiểm soát.
Bên cạnh đó, phương pháp này tuy đơn giản, nhưng kết quả lạicho ra sai số lớn, vì nhiều doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam không hoàn toàn có doanhthu từ BĐS nhƣ ITA hay REE…Vì vậy, để có thể kết luận cổ phiếu có bị định giá thấphơn so với chính giá trị nội tại của cổ phiếu đó hay không thì nhà đầu tƣ cần xem xétthêm các yếu tố về tiềm năng tăng trưởng, cấu trúc vốn và chất lượng lợi nhuận củadoanh nghiệp. Bởi thực tế, trong giai đoạn nghiên cứu 2015 – 2021, chỉ số lạm phát củaViệtNamluônđượcduytrìổnđịnhởmứcdướimụctiêudoQuốchộiđềralà4%.Khilạm phát vừa phải được duy trì ổn định lại là tác nhân kích thích tăng trưởng kinh tế.Thêm vào đó, về lý thuyết thì lạm phát và thị trường nhà đất thường không có một mốiliên hệ trực tiếp.
Đối với nhà đầu tư,những người quyết định phần cầu trong quan hệ cung cầu của giá cổ phiếu,EPSlà chỉtiêuđángquantâmnhất,vìdònglợinhuận trong tươnglailàkết quảcủalợinh uậnhiệntạivàtỷlệtăngtrưởngtrongtươnglai.EPScaolàbằngchứngchohoạtđộnghiệuquả của doanh nghiệp. Nhờ các thông tin hữu ích mà đề tài đã cung cấp sẽ giúpcho các doanh nghiệp niêm yết, các nhà đầu tƣ có cái nhìn tổng quát hơn về những yếutố nào thực sự đang tác động trực tiếp lên giá cổ phiếu của hầu hết các doanh nghiệpBĐSởnướctahiệnnayvàmứcđộ tácđộngcủacácyếutố.Từđóđềxuấtnhững gợiý.
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chi phí lớn nhất chính là chi phí lãivay, tiếp đến là chi phí đất đai, xây dựng và chi phí bán hàng…Khi nguồn tín dụngngân hàng có chi phí cao, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần đa dạng hóa các kênhhuyđộngvốnnhư:TăngcườngliêndoanhliênkếttrongthựchiệncácdựánBĐS;Thuhútnguồn vốntừngườimuanhàthôngquahợpđồnggópvốn;Chianhỏcănhộđểbán,giải pháp này còn giúp tăng cơ hội cho người mua nhà góp phần tăng doanh thu; Pháthành trái phiếu, cổ phiếu. Vì vậy, sàn HOSE cần nâng tiêuchuẩnchấtlƣợngcủacáchànghóaniêm yếttrênsàn,tránhđểnhữngdoanhnghiệpxấulàm ảnh hưởng đến uy tín chung của thị trường và tạo tính an toàn cho nhà đầu tư.SGDCK không thể can thiệp trực tiếp vàoEPSvàP/Bnhưng họ có thể tăng cường cácbiệnphápđểkiểmsoátchặtchẽthôngtincủadoanhnghiệpBĐS,từđógiúpnhàđầutƣt huthậpđƣợccácsốliệuđángtincậychoquyếtđịnhđầutƣcủamình.Bêncạnhđó,việc thực hiện minh bạch hóa thông tin, dỡ bỏ biên độ giao dịch để giá chứng khoánphản ánh nhanh chóng, kịp thời với thông tin hoạt động của doanh nghiệp là vô cùngcầnthiết.
Bên cạnh đó, bài nghiên cứu cũng chỉ ra những mặt hạn chế, tồn tại mà tác giảchưakhắcphụcđượcvàgợiýcác yếutốđểnhữngnghiêncứutrongtươnglaivềđềtàigiá cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS kế thừa và phát triển, nhằm bổ sung và đóng gópcho các cá nhân, tổ chức quan tâm có đƣợc nguồn tài liệu tham khảo giá trị, đáng tincậy.
Basu (1977),Investment Performance of Common Stocks in Relation to TheirPrice – Earning Ratios: A Test of the Efficient Market Hypothesis,The Journal ofFinance,Vol32, No3,June1977;pp.663-682. Faris Nasif AL- Shubiri, (2010), “Analysis the Determinants of Market Stock PriceMovements:AnEmpiricalStudyofJordanianCommercialBanks”,InternationalJour nalof Business andManagement,Vol5,No10,October2010;pp137-147.