Thị trường bất động sản: Phát triển và quản lý

Đặc điểm của thị trờng nhà đất

Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng hoá thông thờng khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ nh cấp nớc, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà Các chung c… dù là chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trờng hoá.

Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Dễ nhận thấy nhất là thị trờng máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…ở các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, đợc đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Các ngành kinh doanh diện tích thơng mại, văn

Về mặt quản lý, một mặt Nhà nớc cần khẩn trơng ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trờng BĐS nh đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất nhằm… tạo dần các điều kiện cho thị trờng nhà đất đi vào hoạt động và phát triển. Mặt khác, Nhà nớc cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị tr- ờng nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những ngời có công với cách mạng Những chính sách này đã góp phần không nhỏ… vào việc ổn định và bớc đầu phát triển thị trờng BĐS.

Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội 1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất

Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ơng quy định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn đợc nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giá thị trờng.  Đòi lại đất Nhà nớc đã giao cho các đơn vị quân đội, công an và các tổ chức làm kinh tế (nông, lâm, ng trờng, trại giam, khu kinh tế mới), nay một số đơn vị sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả, bán đất, “phát canh thu tô” hoặc sử dụng đất công làm kinh tế gia định, giao khoán cho nhiều đối t- ợng ở nhiều nơi khác (trong đó không ít cán bộ, nhân viên Nhà nớc nhận đất với hình thức làm trang trại nhng thực tế họ không làm mà thuê chính ngời dân ở địa phơng đó làm).  Chính quyền địa phơng giao đất trái thẩm quyền, đất giao không đúng danh sách đợc phê duyệt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, không đúng quy hoạch, thu tiền đất vợt nhiều lần so với quy định của Nhà nớc, sử dụng tiền đất không đúng chế độ tài chÝnh.

Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông tin để có đợc ngôi nhà hiện tại của ngời phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10% (nguồn: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ơng).

Nguyên nhân của các yếu kém trên

Một số quy định của pháp luật mới dừng ở mức độ nguyên tắc, quan điểm mà cha dự liệu đầy đủ các tình huống, cha có quy định cụ thể hành vi đợc làm, không đợc làm, cha có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp cũng nh trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế. Do vậy việc bộ luật dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh hởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho ngời thứ ba khó biết đợc sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch. Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, phờng, thị trấn còn thiếu và yếu, cha đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện.

Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chc tín dụng, trong đó có quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác là BĐS tại các tổ chức tín dụng trong nớc để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất đó.

Giao

Một trong những lý do làm thị trờng BĐS – nhà đất trong những năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nớc không kiểm soát đợc là do không có cơ quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chính thức cũng nh thiếu cơ quan t vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ cả ngời bán và ngời mua khi tham gia giao dịch trên thị trờng BĐS – nhà đất. Trung tâm sẽ thay mặt (hoặc giúp đỡ) các bên mua và bán thực hiện các thủ tục giao dịch với cơ quan Nhà nớc để đảm bảo các giao dịch đợc bảo hộ bằng pháp luật và giúp Nhà nớc thực hiện đợc việc kiêm soát với các quan hệ giao dịch BĐS trên thị trờng giao dịch chính thức.  Thúc đẩy sự ra đời và phát triển của các dịch vụ t vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS nh: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra t vấn tính pháp lý của BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS.

* Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên quan nh hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chính Tính hiện đại, dễ sử dụng và có độ tin cậy cao, có tính đến khả năng… sử dụng công nghệ của cán bộ các cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu.