MỤC LỤC
Cam cé trao tay được hiểu là con nợ - chủ sở hữu của vật chuyền giao cho chủ nợ vật (nhưng không bao gồm quyền sở hữu) dé bao đảm cho khoản vay, lúc đó, chủ sở hữu là người chiếm giữ vật nhưng được pháp luật bảo hộ như người chiếm hữu vật trong thực tế (theo quy định của chiếm hữu trong pháp luật La Mã) và nếu con nợ trả khoản nợ thì chủ nợ phải trả lại vật cho con nợ. Theo Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp, năm 2006, mặc dù không định nghĩa về đăng ký thế chấp, nhưng tại trang 235 đã định nghĩa về đăng ký việc cầm cố: “Đăng ký việc cam cố là (cơ. quan nhà nước có thẩm quyên) công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý quan hệ dân sự được bảo đảm bằng tài sản cam co.
Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không chi là cơ sở dé xác nhận tình trạng tài sản mà việc đăng ký còn mang ý nghĩa quan trọng là làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, đặc biệt là trong những trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thì việc đăng ký thé chấp chính là cơ sở dé xác định được quyền ưu tiên thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật Dân sự 2015. Hay trong trường hợp bên thế chấp không nắm giữ tài sản thì lúc này bên nhận thế chấp được quyên truy đòi tài sản của mình từ người đang năm giữ tài sản thế chấp đó, đây là quyền lợi đặc biệt quan trọng của bên nhận thế chấp dé có thé giúp bên nhận thé chấp thực hiện được các quyền liên quan đến việc xử lý tài sản mà pháp luật quy định dé xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình.
Trong khi đó, ở Miền Nam giai đoạn trước khi Bộ luật dân sự năm 1972 có hiệu lực, đối với các khế ước, các nghĩa vụ và các vấn đề thừa kế, các toà án vẫn phải chiếu cỗ vào các điều khoản trong Dân luật Pháp với tính cách lý trí thành văn và các quyền đối vật liên quan đến bất động sản muốn được đối kháng với người đệ tam phải được đăng ký vào các số địa bộ, và các trích lục số địa bạ có tín lực đến khi có phản chứng. Sau khi có Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp ban hành Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 4/7/2003 hướng dẫn về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng dat, tài sản gắn liền với đất và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng dat, tài san gan liền với đất.
Về mặt lý luận, việc quy định chế độ đăng ký thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là hợp lý (bắt buộc đăng ký thế chấp đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu), tuy nhiên, trên thực tế do hai loại tài san này luôn gan liền với nhau, có mối liên quan mật thiết với nhau, (ví dụ, giá tri của tài sản trên mảnh đất lại phụ thuộc vào vi tri. của mảnh đất đó) nên việc phân định các trường hợp đăng ký nêu trên chỉ phù hợp trong trường hợp thế chấp đối với từng loại tài sản, còn trong trường hợp thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì lại chưa thật sự hợp lý, bởi việc quy định quyền sử dụng đất phải đăng ký, còn nhà ở, công trình xây dựng ..trên mảnh đất đó thì không phải đăng ký. Uy ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương trong cả nước tiến hành xây dựng và tô chức hoạt động hệ thống các cơ quan có thầm quyền đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bao gồm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại nơi có bất động sản; Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao.
Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:(1) Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính); (2) Hợp đồng thé chấp hoặc hợp đồng thé chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực); (3) Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai;(4) Đối với trường hợp thé chấp tài sản gan liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì ngoài các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, người yêu cầu đăng ký phải nộp các giấy tờ như. (3) Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thé chấp sau đây: Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính); Hợp đồng thé chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực); Giấy tờ chứng minh khác; Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai; Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dung, trừ trường hop hợp đồng thế chấp tài.
Quy định trên nhăm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản được dùng dé bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, tạo thuận lợi khi xử lý tài sản bảo đảm trong các giao dịch có bảo đảm bằng một tài sản, nhưng thực tế lại phát sinh vướng mắc đối với trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự, nhưng có áp dụng nhiều biện pháp bảo đảm (ca cầm cé và thé chấp), nếu các biện pháp thé chấp đã được đăng ký, trong khi đó, biện pháp cầm cé không đăng ký hoặc đăng ký chậm hơn, thì bên nhận cầm cô tuy đã giữ tài sản và giao dịch này có hiệu lực từ thời điểm chuyên giao tài sản cho bên nhận cầm có (trước thời điểm tài sản đó được đăng ký thế chấp) sẽ không được hưởng thứ tự ưu tiên thanh toán. Bồ sung Phụ lục các biểu mẫu trong đăng ký, cung cấp thông tin ban hành kèm theo Nghị định (được pháp điển hóa từ các thông tư của Bộ trưởng. Bồ sung hồ sơ đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất đã hình thành không phải là nhà ở mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu; Hồ sơ đăng ký đối với dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở. Cụ thể như sau:. “Hồ sơ đăng ký đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở bao gồm:. b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy. c) Giấy chứng nhận (bản sốc) hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất.
Việc nghiên cứu pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng về đăng ký thé chấp quyền sử dụng dat và tài sản gắn liền với đất của nước ta trong giai.