Hoàn thiện công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản tại Techcombank

Các hoạt động khác

- Dịch vụ thanh toán trong nước: Với mạng lưới được nối mạng trực tuyến trên toàn quốc, là thành viên của hệ thống thanh toán điện tử liên ngân hàng CITAD và E-bank của Vietcombank, Techcombank sẵn sàng tư vấn và thực hiện các giao dịch thanh toán đi và đến như: chuyển tiền mặt, ủy nhiệm chi, séc cho khách hàng với thời gian nhanh chóng và chi phí tiết kiệm nhất. - Các nghiệp vụ ngoại hối và quản trị rủi ro: Techcombank sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu mua/bán ngoại tệ khác nhau với tất cả các ngoại tệ mạnh như: EUR, USD, CAD, GBP, JPY, SGD, HKD… và các ngoại tệ chuyển đổi khác theo nhu cầu khách hàng với giá cả cạnh tranh và theo sát với thay đổi tỷ giá trên thị trường quốc tế.

Quy trình cấp tín dụng chung cho các dự án kinh doanh BĐS

- Tính kịp thời: ngày nay trong cơ chế thị trường, “thời gian là vàng là bạc”, bất cứ nhà đầu tư nào cũng muốn nhanh chóng và hiệu quả, rút ngắn được thời gian thẩm định trong khi vẫn đảm bảo yêu cầu chất lượng của công tác thẩm định tạo nên thế cạnh tranh và phát triển bền vững của Techcombank so với các ngân hàng khác. - Theo dừi hoạt động cho vay đầu tư BĐS của Techcombank, cập nhật dư nợ và chất lượng tín dụng của các khách hàng vay đầu tư BĐS hàng tháng và báo cáo TGĐ khi có phát sinh nợ xấu hoặc khi tổng hạn mức cho vay đã cấp cho khách hàng vay đầu tư BĐS đạt mức quy định của TGĐ trong từng thời kỳ.

Phương pháp thẩm định các dự án kinh doanh BĐS

Khi tiến hành thẩm định cần đưa ra ý kiến đánh giá đồng ý, sửa đổi bổ sung hay bác bỏ, tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khác nhau tùy theo đặc điểm tình hình cụ thể của từng dự án. Ngoài ra, khi tiến hành thẩm định, các chuyên viên thẩm định còn sử dụng nhiều phương pháp khác nhau như: phương pháp thống kế, mô tả, phương pháp hồi quy dự báo, các phương pháp thẩm định giá như: Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển - (trừ) chi phí đầu tư phát triển; Phương pháp đầu tư (thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn; Phương pháp lợi nhuận: dựa vào sự ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản - (trừ) các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.

Nội dung công tác Thẩm định các dự án kinh doanh BĐS 1. Thẩm định hồ sơ vay vốn

- Chủ đầu tư phải được xếp hạng từ mức B3 trở lên theo quy định về xếp hạng doanh nghiệp của Techcombank.(Xem phụ lục 1). • Techcombank ưu tiên tài trợ cho các chủ đầu tư thuộc nhóm các doanh nghiệp sau:. - Các chủ tập đoàn kinh tế của Nhà nước, nhất là các Tập đoàn trong lĩnh vực đầu tư BĐS/ xây dựng công trình. - Các Tổng công ty, công ty lớn và uy tín của Nhà nước, nhất là các doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư BĐS/ xây dựng công trình. - Các công ty được thành lập và hoạt động theo Luật doanh nghiệp, có uy tín trong lĩnh vực đầu tư BĐS/xây dựng công trình. - Các tập đoàn đầu tư nước ngoài có uy tín và tiềm lực tài chính mạnh. Thẩm định tổng quát dự án. Thẩm định tổng quát dự án là xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án, bao gồm các nội dung sau:. a) Mục tiêu đầu tư của dự án, mục đích vay vốn của Khách hàng. • Xác định doanh số cho vay/số tiền phát vay tối đa (B) Doanh số cho vay/số tiền phát vay (B):. Ai = khoản mục chi phí mà Techcombank chấp thuận tài trợ. Tỷ lệ cho vay tối đa đối với nhu cầu vay vốn để đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư là 50%. Các mức lớn hơn chỉ có thể được thực hiện với sự phê duyệt của TGĐ. Doanh số cho vay tối đa bằng 70% tổng mức vốn đầu tư của dự án và nhỏ hơn tổng các khoản còn phải thu và quyền đòi nợ từ dự án trong thời gian vay vốn. • Mức dự nợ tối đa tại một thời điểm. Đối với những dự án BĐS có nhiều nguồn thu để trả nợ và công trình được xây dựng theo tiến độ kéo dài, Techcombank có thể cho vay với mức dư nợ tối đa tại một thời điểm. Như vậy, mức dư nợ tối đa tại một thời điểm sẽ không vượt quá số tiền được duyệt vay. Xác định thời gian cho vay và thời gian ân hạn a) Thời hạn cho vay.

Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn

Theo trao đổi với công ty được biết công ty mẹ của chủ đầu tư là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, như vậy trong quá trình xây dựng và quản lý Ever Fortune và Viet Fortune sẽ có sự hỗ trợ từ phía công ty này. Đến giữa năm 2001, nhờ có chính sách đầu tư nước ngoài mở cửa của Chính phủ Việt Nam, công ty liên doanh Trung tâm thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải đã chuyển đồi thành công ty 100% vốn nước ngoài – Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fortune; đồng thời thời.

Giới thiệu chung về phương án vay vốn 1.Tóm lược dự án

Điều này phù hợp với tình hình hoạt động của công ty. Năm 2005, vốn chủ sở hữu tăng và tiền khách hàng thanh toán trước tăng đáng kể nên tạo được chủ động cho hoạt động của công ty. Giới thiệu chung về phương án vay vốn. - Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng tòa nhà Pacific Place - Địa điểm: 83B Lý Thường Kiệt Hà nội. - Chủ đầu tư: Viet Fortune Investment Co.LTD. - Đơn vị thiết kế dự án: Công ty Archetype - Công ty 100% vốn nước ngoài, thiết kế kiến trúc, thiết kế kỹ thuật và lập dự toán cho dự án. - Đơn vị khai thác, quản lý dự án: Công ty quản lý BĐS Chesterton Pety Viet Nam. - Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh. c) Hình thức đầu tư:. Công ty xây dựng và hoàn thiện đồng bộ công trình dự án sau đó sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng cho khách hàng và đưa vào khai thác. Đối với một số căn hộ cao cấp sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài thì khách hàng sẽ đóng góp trả trước cho Công ty theo tiến độ xây dựng. Số tiền khách hàng đã ký hợp đồng trả trước ~ 30 triệu USD, tương đương 70% diện tích căn hộ xây dựng. Phần căn hộ còn lại, các trung tâm văn phòng và khu thương mại dịch vụ công ty sẽ kinh doanh khai thác cho thuê sau khi hoàn thành công trình. d) Mô hình quản lý. - Delta Construction Management Company (America): Quản lý chất lượng. f) Một số ưu đãi đầu tư dự án được hưởng:. - Được miễn hai năm thuế thu nhập kể từ khi kinh doanh có lãi. - Được miễn thuế nhập khẩu đối với một số hàng hóa nhập khẩu theo quy định của Nhà nước. - Được giảm tiền thuê đất. g) Tiến độ thực hiện.

Thẩm định dự án đầu tư 1.Thẩm định tổng quát dự án

Theo số liệu khảo sát điều tra của CBRE hơn một năm qua cho thấy số lượng các tập đoàn, công ty đa quốc gia sẽ đến Việt Nam nhiều hơn kéo theo một số lượng lớn các chuyên gia nước ngoài, xu hướng nâng cấp trụ sở, văn phòng lên mức hiện đại của các công ty trong và ngoài nước, nhất là ngành ngân hàng, bảo hiểm và nhiều ngành khác. • Kết quả tính toán: Với các thông số trên với lãi suất chiết khấu là 7% (ở đây ngân hàng sử dụng chi phí vốn bình quân gia quyền WACC làm lãi suất chiết khấu đồng thời làm lãi suất cho vay), ta có kết quả tính toán như sau:. Theo kết quả tính toán thì dự án là khả thi. Tổng doanh thu của dự án là 253 triệu USD trong đó doanh thu từ cho thuê 188 triệu USD, doanh thu từ phí dịch vụ 65 triệu USD. Tổng chi phí quản lý sản xuất và trả vay 88 triệu USD. Thực tế dự án bắt đầu xây dựng năm 2001, tuy nhiên công ty mới có sự thay đổi về chủ sở hữu nên khi tính toán dòng tiền sẽ tính toán chiết khấu về năm 2006 khi chủ sở hữu mới bắt đầu góp vốn đầu tư dự án. f) Phân tích độ nhạy.

Đánh giá về công tác thẩm định đối với dự án xây dựng khu trung tâm thương mại Pacific Place

Techcombank đối với khách hàng là khoảng 120 tỷ. Phần còn lại 30 tỷ có thể mời đồng tài trợ. Đánh giá về công tác thẩm định đối với dự án xây dựng khu trung. sánh trực tiếp và phương pháp lợi nhuận) để xác định giá cho thuê của dự án. Thêm vào đó, Techcombank cho vay vào giai đoạn hoàn thiện dự án, nên các rủi ro về đầu tư xây dựng, rủi ro về cơ chế chính sách, vĩ mô đã được giảm thiểu đáng kể, đồng thời vốn giải ngân không lo bị ứ đọng trong thời gian dài, (vì chỉ còn nửa năm là dự án đi vào hoạt động và có thể bắt đầu thu hồi vốn và lãi).

Những kết quả đạt được 1. Các kết quả đạt được

Nếu như trước đây thông tin chủ yếu được thu thập chủ yếu từ phía chủ đầu tư (dựa trên các báo cáo hoặc qua tiếp xúc) thì hiện nay với việc lắp đặt một hệ thống máy tính tranh bị cho từng cá nhân có kết nối mạng internet, các cán bộ thẩm định đã có thể thu thập thông tin (thông tin về doanh nghiệp, thông tin về thị trường trong nước và ngoài nước) một cách dễ dàng hơn, giúp cho công tác thẩm định dự án ngày càng được thuận lợi hơn và đạt được những kết quả khả quan. - Hệ thống thông tin tín dụng nội bộ đã được ngân hàng xây dựng theo quy chuẩn chất lượng ISO tức các văn bản, quyết định, hướng dẫn… của ban Giám đốc được sắp xếp theo thứ tự thời gian ban hành, các hồ sơ tín dụng khách hàng được lưu trữ một cách logic, khoa học giúp cho việc tìm kiếm tài liệu của các cán bộ thẩm định được dễ dàng và nhanh chóng hơn.

Những hạn chế và nguyên nhân còn tồn tại

Có thể thấy các chuyên viên thẩm định của Techcombank đã tiến hành thẩm định rất chi tiết các nội dung của hồ sơ vay vốn song mỗi nội dung có những yêu cầu nhất định về sự am hiểu của người phân tích mà cán bộ thẩm định lại không thể có sự am hiểu sâu về tất cả các lĩnh vực và nội dung được do đó vẫn dẫn đến những nội dung có thể vẫn chưa được đi sâu phân tích thỏa đáng. Ví dụ điển hình, không chỉ ở Techcombank mà ở các Ngân hàng khác cũng vậy, thông thường phần thẩm định hiệu quả tài chính hồ sơ được tiến hành rất tốt song phần thẩm định về kỹ thuật (đặc biệt là về thiết kế kỹ thuật, đọc bản vẽ…) thường phải dựa vào phần thẩm định của cơ quan Nhà nước chuyên trách như Sở xây dựng, văn phòng kiến trúc sư….

Định hướng chung

• Định hướng về công tác thẩm định dự án nói chung
• Định hướng về công tác Thẩm định các dự án kinh doanh BĐS

Phát triển kinh doanh trên nền tảng phương châm kết hợp phát triển vừa chiều rộng vừa chiều sâu, đảm bảo các yếu tố mở rộng nhanh chóng cơ sở khách hàng, mạng lưới, quy mô hoạt động đồng thời khai thác có hiệu quả các nguồn lực đầu tư tập trung vào các hoạt động sinh lời cao và có tính cạnh tranh trên thị trường, đảm bảo chất lượng kinh doanh và kiểm soát được rủi ro một cách thích hợp. Dự kiến sẽ thành lập khoảng 200 điểm giao dịch tiền tiêu tại các khu vực dân cư tại Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng và các vùng kinh tế trọng điểm khác; phát triển dịch vụ Ngân hàng điện tử, 500 ATMs và 5000 POS tại các thành phố lớn, thực hiện dịch vụ bán lẻ đơn giản và dễ tiếp cận với khách hàng cá nhân.

Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác Thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản

• Giải pháp về nội dung thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản
• Các biện pháp khác

+ Thường xuyên cập nhật thông tin từ các phương tiện đại chúng như báo đài tạp chí… để có cái nhìn khái quát về môi trường kinh doanh của khách hàng, Đặc biệt chú ý đến việc khai thác thông tin từ mạng internet, bởi đây là mạng thông tin tổng hợp về nhiều lĩnh vực khác nhau như thông tin thị trường, kinh tế, xã hội, kỹ thuật… và hiện nay cũng có rất nhiều doanh ngiệp mở trang thông tin riêng giới thiệu về doanh nghiệp mình nên đây cũng là nguồn thông tin cán bộ thẩm định cần tham khảo. Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn Luật; Luật đất đai và các văn bản dưới Luật (Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 188 xác định giá đất và bảng giá đất; Nghị định 198 hướng dẫn thu tiền sử dụng đất; Nghị định 13 – giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn, Nghị định 84 – chứng nhận quyền sử dụng đất,…); Luật Nhà ở và các văn bản dưới Luật (Nghị định 90 thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 71 – ưu đãi đầu tư nhà bán và. cho thuê, Nghị định 81 – Việt kiều mua nhà trong nước, Thông tư 05 – đăng ký thế chấp nhà ở); Luật Đầu tư và các văn bản dưới Luật; Luật Đấu thầu và các văn bản dưới Luật; Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật (Nghị định 29 – Quản lý kiến trúc đô thị, Nghị định 126 – Phạt hành chính trong vi phạm xây dựng, nhà ở; Nghị định 99 về quản lý dự án đầu tư xây dựng,…); Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị áp dụng cho từng địa phương; Các văn bản của Chính quyền địa phương hướng dẫn, điều tiết các dự án bất động sản thuộc phạm vi quản lý của Chính quyền địa phương.

Một số kiến nghị

- Tư vấn cho các NHTM những thông tin về phưong hướng, nhiệm vụ mục tiêu phát triển kinh tế địa bàn hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển nền kinh tế xã hội, những ngành kinh tế mũi nhọn để giúp ngân hàng đầu tư đúng hướng, tạo điều kiện để NHTM có thể tiếp cận với các chính sách, văn bản, nghị quyết của Đảng và Chính phủ nhanh chóng và chính xác. - Nhà nước cần phải công bố quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế xã hội theo ngành, vùng lãnh thổ theo từng thời kỳ, để tạo điều kiện cho các NHTM có cơ sở lập kế hoạch tín dụng trung dài hạn sao cho phù hợp với yêu cầu của từng ngành kinh tế vừa đảm bảo đựoc nhu cầu về vốn đầu tư của doanh nghiệp, vừa phục vụ được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đồng thời tránh được những rủi ro đầu tư sai hướng của NHTM.