Giải pháp cải thiện công tác bồi thường đất đai tại huyện Từ Liêm, Hà Nội

Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất

+Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác nh: Một trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho môi trờng sinh sống có nhiều điều kiện tập trung dân c đến ở làm cho đất ở tăng giá trị thực tế. Các đặc tính khác nhau làm phân biẹt đất đai với các t liệu sản xuất khác nhau nh: đất không di chuyển đợc, đất không chuẩn nhất( chỉ tính riêng về mặt. địa điểm), đất không bị phá huỷ( không tính đến đầu t và xây dựng nhà cửa trên.

Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

Hạng đất để xác định giá đất khu dân c ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính , khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp đợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở cùng địa phơng. Sự hình thành giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, khu đầu mối giao thông, đợc hoàn thành hoàn toàn theo cơ chế của thị trờng, bằng việc điều tra giá đất tại thời điểm trình dự thảo Nghị định, giá tối đa đợc xem xét tại hai thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà nội là nơi có giá thị trờng cao nhất.

Đặc điểm chung

Nằm trong khu vực có nhiều trờng đại học, các trung tâm nghiên cứu, Từ Liêm có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu tri thức khoa học, tiếp nhận chuyển giao những tiến bộ khoa học kỹ thuật. Bên cạnh c dân bản địa từ xa xa, còn có các c dân từ khắp các địa phơng qua nhiều thời đại đến làm ăn sinh sống, đùm bọc lẫn nhau, lấy sản xuất nông nghiệp và thủ công làm nghề sản xuất chính.

Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội

Từ thị trấn Cầu Diễn theo đờng Thăng Long ngợc Đông Anh khoảng 10 km sẽ tới sân bay quốc tế Nội Bài, xuôi phía Nam 5km là thị xã Hà Đông và ng- ợc lên phía Tây khoảng 25km theo đờng 32 là thị xã Sơn Tây. Ngoài hệ thống đờng bộ, Từ Liêm còn thuận tiện trong việc vận chuyển hành khách và hàng hoá xuôi ngợc sông Hồng để giao lu, thông thơng với các tỉnh trung du miền núi và với tỉnh Vân Nam của Trung Quốc.

Biến động đất đai và quá trình đô thị hoá

Tuy vẫn còn những vấn đề nhức nhối( tệ nạn nghiện hút, cờ bạc..) nhng văn hoá xã hội đã có nhiều tiến bộ vợt bậc, vừa giữ gìn bản sắc văn hoá Thăng Long, vừa tiếp cận hội nhập văn hoá thế giới. Đây là khu vực đã có các dự án khu đô thị mới: Nam Thăng Long, Khu Ngoại giao đoàn, Tháp truyền hình, Thành phố giao lu, khu đô thị mới Mỹ Đình, khu Liên hợp Thể thao quốc gia Mễ Đình – Mễ Trì, công viên Mễ Trì, Trung tâm thể thao văn hoá huyện.

Những quy định của Nhà nớc về công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

Nh vậy , nguyên tắc đền bù là: ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi thu hồi, Nhà nớc đền bù bằng cách giao đất hoặc đền bù bằng tiền theo giá cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng nhà ở; khi đền bù bằng đất hoặc nhà ở mà có chênh lệch về gí trị thì ngời đợc đền bù đợc nhận (hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền. Về điều kiện đợc đền bù thiệt hại về đất, Nghị định số 22/1998/NQ – CP đã quy định các trờng hợp sử dụng đất hợp pháp phải là ngời có một trong những giấy tờ theo quy định nh:giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất.

Các quy định của Nhà nớc về giá đất bồi thờng thiệt hại

Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp (kể cả đất xen kẽ trong khu vực nội thành, thị trấn, xen kẽ trong các khu dân c nông thôn trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu du lịch khu thơng mại và công nghiệp) đợc xác định căn cứ vào hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và đợc phân theo khu vực ( trong nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, các xã đồng bằng, xã trung du..). Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, khu đầu mối giao thông và ven trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, hkhu du lịch, khu công nghiệp theo quy hoạch đã đợc duyệt, tuỳ theo loại đất, vị trí, điều kiện cơ sở hại tầng, đợc tính theo mức giá đất tại bảng 3.

Những cơ sở tính toán giá đất bồi thờng thiệt hại trên địa bàn Huyện Từ Liêm

Khi xác định giá đất bồi thờng thiệt hại , ngoài việc dựa trên những căn cứ pháp lý, còn dựa trên cơ sở điều tra,khảo sát thực địa, giá chuyển nhợng thực tế ở những vùng lân cận thực hiện dự án. Dựa trên sự tính toán, xác định về vị trí, mức độ sinh lợi, khẳ năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng đối với đất đô thị, hạng.

Phơng pháp xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm

-Giá trị sản lợng để xác định gía đất đền bù đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản là giá trị sản lợng trunh bình thu đợc trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong điều kiện sản xuất bình thờng và khả năng canh tác trung bình ở địa phơng. Hệ số K, giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên đợc tính cho từng vị trí của từng loại đờng phố theo từng loại đô thị và theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, và đất khu dân c nông thôn.

Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại của một số dự án

+ Khó khăn trong việc xác định hệ số K:Hê số k đợc xác định theo các phơng pháp đợc quy định trong Thông t 145/TT – BTC của Bộ tài chính, có nghĩa là hệ số k đợc xác định căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh quy định và mức độ sinh lời cuả đất hoặc giá chuyển nhợng thực tế của mảnh đất đó. Mặt khác do việc xác định hệ số K là do cảm tính, không chính xác đã gây lên nhiều khiếu kiện khong những của các hộ nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng mà còn làm ảnh hởng đến tiến độ của các dự án khác cụ thể nh dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu ngoại giao đoàn Huyện Từ Liêm, khi áp dụng hệ số k=2,3 nhiều hộ gia đình đã không chấp nhận với lý do là tại sao cùng một loại đất hệ số K lại thấp hơn so với hệ K áp dụng cho dự án: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện Từ Liêm.

Những kết quả đạt đợc

Những tồn tại của công tác xác định giá bồi thờng thiệt hại

Do đó để đảm bảo mức giá bồi thờng thiệt hại cho các dự án đợc cân bằng nhau, UBND Thành phố Hà Nội đã quyết định có thêm khoản hỗ trợ đặc biệt cho tất cả các dự án(đất nông nghiệp) nhng lại không quy định mức hỗ trợ cụ thể là bao nhiêu, mà tuỳ tính chất của từng dự án. Hiện nay trên địa bàn Huyện Từ Liêm, khoản hỗ trợ này chỉ xuất hiện ở một số dự án có sự khiếu kiện của ngời dân, không chịu bàn giao mặt bằng, còn đối với các dự.

Nguyên nhân

Giá đất là một đặc tính trừu tợng, xác định giá đất vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật, đòi hỏi phải có đội ngũ các nhà định giá có trình. Xá định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn và phức tạp Nó ảnh hởng đến lợi ích của nhiều bên có liên quan ( ngời dân bị thu hồi đất, chủ đầu t và Nhà nớc).

Bảo đảm tính chính xác của giá đất

Kết hợp hài hoà giữa các lợi ích

Đảm bảo tính thống nhất và hệ thống trong định giá bồi thờng

NhËn xÐt chung

So với những chính sách đền bù trớc đây, chính sách đền bù từ sau Hiến pháp 1992, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai năm 1993 đã thay đổi hẳn về bản chất. Pháp luật đã thừa nhận đất có giá và đất đai tham gia trong giao lu dân sự.Nh vậy khi lập phơng án đền bù thì vấn đề quan trọng là đền bù đất và tái định c.

Các giải pháp

Thứ nhất : tiếp tục nghiên cứu, xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hệ thống các văn bản quy định về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng để các cấp, ngành thống nhất thực hiện, đặc biệt là quy định thực hiện Nghị định số22/1998/NĐ - CP, Thông t số 145/TT – BTC của Bộ Tài chính, sửa đổi quyết dịnh số 20/1998/QĐ - UB của UBND Thành phồ Hà Nội, trong đó tập trung ở một số nội dung chủ yếu nh giá bồi thờng, tái định c, chính sách hỗ trợ, mức bồi thờng thiệt hại ..,đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng pháp luật,phù hợp với đặc thù của thành phố, đảm bảo lợi ích của Nhà nớc, quyền lợi hợp pháp chính đáng của ngời sử dụng đất và ccác chủ đầu t. Thứ hai: Ngoài việc ban hành các văn bản, nghị định có liên quan đến bồi thờng thiệt hại nói chung thì cần thiết phải ban hành các văn bản, nghị định chuyên sâu vào các vấn đề nh chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, tạo việc làm, vấn đề về tái định c.Đặc biệt là về vấn đề tái định c, nên có những văn bản quy định riờng về vấn đề này, trong đú cần quy định rừ ràng về cơ chế cho khõu tái định c.

Môc lôc

Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp..39. Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại và hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện Từ Liêm..51.