Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản bảo đảm cho hoạt động cho vay của Ngân hàng BIDV Nam Hà Nội

MỤC LỤC

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Mục đích của định giá tài sản

Mục đích định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định.

Các yếu tố khách quan a) Các yếu tố mang tính vật chất

Những yếu tố đú nờu là những yếu tố thể hiện một cỏch trực quan và rừ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên cũn cú những yếu tố khác, chẳng hạn như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể đến giá trị tài sản.

Định giá BĐS bảo đảm .1 Thẩm định giá

Định giá BĐS

Trong trường hợp bao gồm định giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tỏch chỳng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về các quyền của con người đối với BĐS quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử dụng. Vì BĐS đem lại cho người sở hữu nú cỏc quyền khác nhau như: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, do đó định giá BĐS không đơn thuần như quan điểm của C.Mỏc là xem nó kết tinh bao nhiêu lao động mà phải đi ước tính giá trị lợi ích mà BĐS đem lại cho các quyền nêu trên.

BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

“Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu; giá trị quyền sử dụng đất của bên vay vốn, bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền xử lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay.”. + Ngân hàng cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được các điều kiện: khách hàng vay có tín nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu tư khả thi, có mức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu bằng 50%.

ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS bảo đảm 1. Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá

Muốn vậy, TĐV phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo BĐS như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS, sổ đỏ,…. Ngoài ra, TĐV cũng phải được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường để có thể làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.

Các nguyên tắc định giá BĐS cơ bản

+ TĐV cần phải thu thập những chứng cớ thị trường gần đây nhất về các mức giá bỏn, giỏ cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị tài sản. - Tuân thủ nguyên tắc: trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần xỏc minh một cỏch rừ ràng xem chỳng cỳ phản ỏnh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật "thay thế so sánh" hay không.

THỰC TRẠNG VỀ VIỆC SỬ DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG BIDV NAM – HÀ

Thực trạng về hoạt động cho vay tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội những năm gần đây

Nói về cho vay có tài sản bảo đảm tại Chi nhánh Nam Hà Nội, nhờ có uy tín của hơn 47 năm hoạt động mà chi nhánh luụn cú những bước tiến vững chắc trong nền kinh tế, tạo đà cho những bước tiến vững chắc trong nền kinh tế, tạo đà cho những bước phát triển của hoạt động này trong những năm tiếp theo. Trong những năm qua thì việc cho vay tín chấp có rất ít trường hợp không thể thu được nợ nên hình thức này vẫn được các khách hàng sử dụng ( nếu đủ điều kiện) và cũng được các cán bộ tín dụng cũng như chi nhánh quan tâm sử dụng để tạo mối quan hệ ngày càng sâu sắc và mật thiết hơn với khách hàng.

Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá BĐS tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội

Hầu hết, các khoản cho vay của ngân hàng không cần bảo đảm bằng tài sản của khách hàng thường áp dụng cho DNNN có quan hệ tín dụng lâu dài và uy tín với khách và một số do chỉ định. Kinh nghiệm cho thấy thông tin thu thập từ nguồn này thường mang tính khách quan và chính xác cao, đặc biệt đối với việc xác định quyền sở hữu và giá trị BĐS.

Thực trạng về việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội

Đối với đất do nhà nước cho hộ gia đỡnh, cỏn nhừn, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất được bảo đảm, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. Trường hợp bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. *) Thủ tục hợp đồng bảo đảm bất động sản. Sau khi cả khách hàng vay và ngân hàng đã thoả thuận được mức giá và số tiền cho vay, đại diện Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội và khách hàng sẽ ký kết hợp đồng bảo đảm tại cơ quan công chứng Nhà nước. Trong thời gian thế chấp, ngân hàng sẽ giữ giấy tờ về tài sản bảo đảm. Hợp đồng bảo đảm được lập thành 4 bản: 01 bản khách hàng giữ, 01 bản cán bộ định giá giữ, 01 bản được gửi đến UBND phường nơi có tài sản bảo đảm, 01 bản gốc được lưu giữ bảo quản tại quỹ của ngân hàng. - Hợp đồng bảo bảo đảm lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng thực thỡ cỏc bên phải tuân theo. UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng bảo đảm, bảo lãnh là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng bảo bảo đảm lãnh. - Trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước thế chấp toàn bộ dây chuyền công nghệ chính theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật, thì phải có văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đó. - Đối với bất động sản bảo đảm là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuờ thỡ khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận bảo đảm. *) Nội dung chủ yếu của hợp đồng bảo đảm. Hợp đồng bảo đảm bất động sản phải cú cỏc nội dung chủ yếu sau:. - Nghĩa vụ được bảo đảm. - Miêu tả bất động sản bảo đảm: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới,. các vật phụ kèm theo. - Giỏ trị của bất động sản bảo đảm: ghi rừ giỏ trị theo văn bản xỏc định giá trị bất động sản kèm theo mà cỏc bờn đó thoả thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên môn. - Bên giữ bất động sản, giấy tờ của bất động sản bảo đảm. - Quyền nghĩa vụ của cỏc bờn. - Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý bất động sản bảo đảm. - Các thoả thuận khác. *) Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn khi tham gia bảo đảm. - Giao bất động sản bảo đảm ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về bất động sản bảo đảm cho ngân hàng. - Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. - Trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản bảo đảm thì không được bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuờ thỡ khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán bất động sản trả nợ cho ngân hàng. - Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh bất động sản bảo đảm. - Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra bất động sản bảo đảm. - Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã bảo đảm và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất. - Trong trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản bảo đảm thì phải bảo quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị bất động sản bảo đảm. Trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản bảo đảm, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng. - Trường hợp bất động sản bảo đảm bị hư hỏng mà bất động sản đã được bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ. sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn. - Đối với bất động sản thế chấp hình thành từ vốn vay:. + Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà bất động sản sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. + Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay. + Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó. + Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm. * Quyền và nghĩa vụ của ngân hàng.  Quyền của ngân hàng. - Giữ giấy tờ về bất động sản bảo đảm; giữ bất động sản bảo đảm trong trường hợp các bên có thoả thuận. - Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản bảo đảm trong trường hợp giữ bất động sản. - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản bảo đảm theo thoả thuận trong trường hợp giữ bất động sản bảo đảm, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc bất động sản bảo đảm. - Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ bất động sản bảo đảm phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản bảo đảm hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác nếu bất động sản bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay. hoặc bên thứ ba không thực hiện được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn. - Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. - Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay:. + Yêu cầu khách hàng vay thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay. + Tiến hành kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin để kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay. + Thu hồi nợ vay trước hạn, nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết. + Xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.  Nghĩa vụ của ngân hàng. - Bảo quản an toàn bất động sản bảo đảm, giấy tờ về bất động sản bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Khụng được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng bất động sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản bảo đảm nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị bất động sản trong trường hợp ngân hàng giữ. - Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng bất động sản bảo đảm và giấy tờ về bất động sản bảo đảm trong trường hợp ngân hàng giữ. - Trả lại bất động sản bảo đảm, giấy tờ về bất động sản bảo đảm cho khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay:. + Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy định. + Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay băng tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ. Tại chi nhánh Nam Hà Nội các BĐS thế chấp thường là quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng trên đất. Có thể là: nhà ở, công trình xây dựng…. Khi định giá đất thế chấp, cán bộ tín dụng sẽ phải kiểm tra, xem xét giá trị thực tế chuyển nhượng tại vị trớ đỳ, khả năng sinh lời loại đừt, loại nhà, tham khảo khung giá địa phương, tham khảo giá nhà , giá đất trên bản thông tin thị trường, các trung tâm giao dịch nhà đất, tham khảo giá chuyển nhượng nhà đất thực tế ở địa bàn xung quanh, các vùng lân cận, tại thời điểm nhận thế chấp, giá xác định nhận thế chấp thường thấp hơn mặt bằng chung. Tại chi nhánh tài sản bảo đảm chủ yếu là cán bộ tín dụng là người trực tiếp thẩm định và phương pháp sử dụng thường là so sánh kết hợp với giá trị thị trường. *) Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Trước hết nhân viên thẩm định cần xác định, mô tả lô đất cần thẩm ddingj giỏ, cú chụp hình, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. Căn cứ vào đó xác định diện tích hợp lệ là số liệu về diện tích hợp lệ ghi trên tờ khia lệ phí trước bạ và giấy công nhận chủ quyền. Nếu con số trên hai loại giấy tờ này là khác nhau thì diện tích hợp lệ thì diện tích là số liệu ghi nhỏ hơn. Sau hi có số liệu. về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị trường. Thông thường, ngoài việc căn cứ theo khung giá đất do UBND TP Hà Nội đưa ra quyết định thỡ các cán bộ tín dụng căn cứ vào những mối quan hệ trao đổi BĐS này trước đây: vào các đơn vị định giá chuyên nghiệp, thông tin rao vặt trờn cỏc bỏo mua bán và thông tin thị trường khu vực xung quanh lô đất. *) Thẩm định tài sản trên đất.

ĐÁNH GIÁ VỀ VIỆC SỬ DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI

Ưu điểm

Thông qua việc phân tích tổng hợp các mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho việc phân tích giá bao gồm: tiêu chuẩn định giá “giỏ trị thị trường”, các nguyên tắc chi phối,kinh nghiệm và bằng chứng thị trường. Tuy nhiên để đưa ra kết quả cuối cùng bảo đảm độ chính xác, tuân thủ các quy định của Nhà nước, phù hợp với các giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường thỡ cỏc phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập cũng được Ngân hàng áp dụng song với mục đích kiểm tra đánh giá lại kết quả đã định giá.

Nhược điểm

Mỗi BĐS đều có những đặc trưng riờng, khỏc biết hẳn với các BĐS khác do sự cố định về vị trí nên việc tỡm cỏc BĐS có cùng một số điểm tương đồng với BĐS mục tiêu là rất khó không phải lúc nào cũng thực hiện được. Việc các cán bộ tín dụng tuân thủ và thực hiện đúng quy trình định giá mà ban lãnh đạo ngân hàng đề ra sẽ giúp ban lónh đạo quản ký và theo dừi đối chứng và bảo đảm sự hài hũa lợi ớch giữa.

Nguyên nhân

Cán bộ tín dụng vừa phải làm nghiệp vụ tín dụng vừa phải làm cả các hoạt động hỗ trợ tín dụng như định giá tài sản bảo đảm nên thường không chuẩn xác, chuyên môn chính của cán bộ tín dụng là nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng không phải nghiệp vụ định giá tài sản bảo đảm nên họ không có sự am hiểu sâu sắc về công việc, không linh hoạt trong mọi tình huống mà chủ yếu tiên hành công việc theo khuôn mẫu, quy định. Từ việc phân tích những ví dụ cụ thể ta có thể thấy việc định giá BĐS bảo đảm không chỉ dừng lại ở việc định giá làm yếu tố đầu vào cho khoản vay mà còn phải định giá trong suốt thời gian trả nợ để xem tài sản bảo đảm có những biến động nào; Trường hợp tài sản hình thành sau vốn vay là một minh chứng, và cả khi tài sản thực hiện phỏt mói.

PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY Cể TÀI SẢN ĐẨM BẢO TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI

Giải pháp

- Hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, cán bộ tín dụng nên thu thập thông tin từ 3 đến 6 BĐS so sánh được giao dịch gần nhất và tương tự với BĐS mục tiêu trong cùng khu vực. Cần thường xuyên cho các cán bộ định giá tham gia các lớp bồi dưỡng kiên thức, tham gia các hội thảo… vì bất động sản là một lĩnh vực luôn luôn biến động nên việc cập nhật thông tin một cách thường xuyên và có hệ thống là việc làm rất cần thiết.

Kiến nghị

Qua đó ta có thể thấy được giá đất do Nhà nước ban hành và giá thực tế trên thị trường là khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp theo khung giá mà Nhà nước ban hành thì sẽ thấp hơn so với giá trị thị trường của bất động sản đú rất nhiều.  Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra môi trường hành lang pháp lí thông thoáng, đồng bộ và linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn về tài sản bảo đảm, cầm cố, thế chấp giúp cho các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động.