MỤC LỤC
Nếu tài sản là vật hữu hình thì con người có thể nắm giữ hoặc chiếm giữ được thông qua các giác quan tiếp xúc; nếu tài sản là vật vô hình thì con người phải có cách thức để quản lý, ví dụ: các tài sản trí tuệ phải được thể hiện trên những “vật mang” nhất định để con người có thể nhận biết được và chủ thể sáng tạo có thể đăng ký xác lập quyền của mình tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ, một món đồ chơi đã cũ từ thời thơ ấu vô cùng giá trị đối với một người nhưng để định giá được bức ảnh đó có giá trị bao nhiêu tiền thì phải có căn cứ, như thông qua bán đấu giá hay căn cứ vào sự thỏa thuận của các bên để xác định nó trị giá bao nhiêu tiền hoặc có thể chẳng ai trả giá cho bức ảnh đó.
Bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra tình trạng tài sản thế chấp, yêu cầu bên có liên quan chấm dứt sử dụng tài sản thế chấp, yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản, giao tài sản cho mình để xử lý trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ,…. Hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng tín dụng, việc thực hiện hợp đồng thế chấp không phải là mục đích ban đầu của các bên, mà chỉ để dự phòng, bổ sung cho nghĩa vụ chính trong trường hợp nghĩa vụ chính không được thực hiện như thỏa thuận ban đầu, nhằm hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp.
Những giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp như: Giấy ký quyền sở hữu tài sản (ví dụ: ô tô, xe máy, máy bay, tàu biển,… ); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai kèm theo dự án đã được phê duyệt về ngôi nhà đó;. Như vậy, để có thể thực hiện được quyền chi phối của mình đối với tài sản thế chấp phải có hợp đồng thế chấp hợp pháp được ký kết và phải nắm giữ các giấy tờ hợp pháp có liên quan chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp.
Trên cùng một vật có thể tồn tại quyền lợi của nhiều chủ thể, vậy chủ thể nào có thực quyền chi phối đối với vật và quyền ưu tiên cao nhất thì phải được công khai để mọi người còn nhận biết. Chuyển nhượng tài sản thế chấp được hiểu là việc bán tài sản thế chấp để đối trừ với nghĩa vụ trả nợ nhằm thu lại những lợi ích thuộc về bên nhận thế chấp một cách nhanh chóng và chủ động.
Chuyển nhượng tài sản thế chấp là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã không được bảo đảm bằng một quan hệ trái quyền được thiết lập trước đó. Ngoài ra, do đặc thù của việc thế chấp, tài sản được dùng để bảo đảm cho một nghĩa vụ, đồng thời bên nhận thế chấp thường giữ các giấy tờ pháp lý của tài sản thế chấp nên việc chuyển nhượng tài sản thế chấp chỉ có thể thực hiện được khi bên thế chấp hoặc bên mua tài sản thế chấp phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp trước hoặc phải có được sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp.
Trên thực tế, các bên sẽ không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không đáp ứng được thêm một trong hai yêu cầu đặc biệt trên.
Quan hệ tín dụng với các khách hàng có nợ xấu có cơ hội được phục hồi và cải thiện sau khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, không những bù đắp thiệt hại gây ra từ nợ xấu cho tổ chức tín dụng mà còn có thể có nguồn tài chính bổ sung cho người đi vay giúp họ vượt qua khó khăn, phục hồi sản xuất kinh doanh và một lần nữa trở thành khách hàng tốt của các tổ chức tín dụng. Tài sản thế chấp được chuyển nhượng không những giúp cho bên được bảo đảm (người vay tiền) cải thiện được vị thế trên thị trường tín dụng ngân hàng, dứt điểm cởi bỏ gánh nặng nợ xấu đeo đẳng, sớm có cơ hội phục hồi hoặc tạo ra cơ hội kinh doanh mới mà còn có thể thu hồi được một phần giá trị tài sản thế chấp sau khi chuyển nhượng.
Điều kiện thương mại hợp lý được Tòa án phúc thẩm bang New York mô tả như sau: “Việc định đoạt tài sản bảo đảm được coi là phù hợp với điều kiện thương mại hợp lý nếu được thực hiện: (1) Trong điều kiện thông thường trên bất kỳ thị trường nào được công nhận; (2) Theo giá hiện thời trên thị trường được thừa nhận tại thời điểm định đoạt; hoặc (3) Phù hợp với tập quán thương. mại giữa các nhà kinh doanh về loại tài sản thuộc đối tượng xử lý. Về nguyên lý chung, việc bán tài sản không nhất thiết phải quảng cáo nhưng nó bảo đảm rằng có người mua với giá tốt nhất có cơ hội được mua tài sản bảo đảm. iv) cho phép một bên thực hiện quyền được quy định trong văn bản thỏa thuận về biện pháp bảo đảm mà đã thống nhất việc cần hoặc không cần tới phán quyết của tòa án. Từ những kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp nêu trên, thiết rằng Việt Nam cần có sự thỏa thuận trước về việc các phương thức xử lý tài sản bảo đảm không thông qua đấu giá hoặc có sự đồng ý của bên bảo đảm trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm không thông qua đấu giá là không phù hợp với lý thuyết chung về biện pháp bảo đảm.
Cụ thể hóa nội dung trên, tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/05/2021 quy định về Quyền truy đòi tài sản bảo đảm theo đó: Quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản bảo đảm bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu trừ trường hợp tài sản bảo đảm đã được chuyển nhượng mà có sự đồng ý của bên nhận thế chấp; là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm không còn hoặc được thay thế bằng tài sản khác (chia, tách, sáp nhập tài sản,…). Việc quy định như trên là hợp lý do hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh rất đa dạng (nông sản, nguyên liệu có hạn sử dụng,…) và thường với số lượng rất lớn (vài trăm tới vài ngàn tấn) vì vậy việc cho phép bên thế chấp có quyền chủ động chuyển nhượng tài sản được xây dựng dựa trên tính chất luân chuyển của hàng hóa do hàng hóa có thể cần cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp hoặc có thể bị hư hỏng hay giảm giá trị trong một thời gian nhất định.
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP không quy định các bên phải ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên được bảo đảm và về bản chất việc nhận chính tài sản bảo thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên được bảo đảm là biện pháp cấn trừ nợ, khác với việc mua bán, chuyển nhượng tài sản, tuy nhiên trên thực tế các cơ quan công chứng, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản yêu cầu bên nhận thế chấp phải xuất trình hợp đồng chuyển nhượng tài sản với chủ sở hữu tài sản thì mới thực hiện thủ tục công chứng, sang tên cho bên nhận thế chấp. Để tháo gỡ nút thắt này, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định: “Trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ đề nghị chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải bổ sung một (01) bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc một (01) bản sao hợp đồng bảo đảm được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức.
Thủ tục bán tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, khi tài sản thế chấp đã được bán đấu giá thành công thì bên thế chấp có nghĩa vụ bàn giao tài sản đấu giá cho người mua tài sản nếu không Cơ quan thi hành án dân sự sẽ tiến hành cưỡng chế giao tài sản. Như vậy, theo quy định của pháp luật, trường hợp đáp ứng đủ 02 điều kiện nêu trên, cơ quan thi hành án dân sự được quyền kê biên, xử lý tài sản đang thế chấp để thi hành án, và chỉ cần thông báo cho bên nhận thế chấp mà không bắt buộc bên nhận thế chấp phải đồng ý mới được kê biên.
Ở Việt Nam, có nhiều thuật ngữ được sử dụng như: phá sản, vỡ nợ, khánh tận… Từ điển tiếng Việt định nghĩa từ “phá sản” là lâm vào tình trạng tài sản chẳng còn gì và thường là vỡ nợ do kinh doanh bị thua lỗ, thất bại; “vỡ nợ” là lâm vào tình trạng bị thua lỗ, thất bại liên tiếp trong kinh doanh, phải bán hết tài sản mà vẫn không đủ để trả nợ[4]. Đồng thời, Tòa án cũng có thẩm quyền tạm đình chỉ việc xử lý tài sản bảo đảm của doanh nghiệp với các chủ nợ có bảo đảm trừ trường hợp tài sản bảo đảm đó có nguy cơ bị phá hủy hoặc bị giảm đáng kể về giá trị tài sản thì Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản đề nghị Thẩm phán cho xử lý ngay tài sản bảo đảm đó.
- Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán số nợ thì phần nợ còn lại sẽ được thanh toán trong quá trình thanh lý tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã; nếu giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn số nợ thì phần chênh lệch được nhập vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã. Như vậy, về nguyên tắc, bên mua tài sản thế chấp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Đối tượng của hợp đồng mua bán là các loại tài sản, theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản“.Tiền cũng là một trong các loại tài sản được quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp nên đương nhiên cũng không thể coi là tài sản thế chấp, bởi vì nó là một loại công cụ có chức năng định giá các loại tài sản khác, nên nó thường xuất hiện trong các hợp đồng mua bán với vai trò là công cụ thanh toán. Trong trường hợp tài sản thế chấp được chuyển nhượng khi là hệ quả phát sinh của việc bán đấu giá tài sản thông qua các tổ chức đấu giá (tại giai đoạn thi hành án dân sự; thu giữ tài sản bảo đảm; xử lý thủ tục phá sản doanh nghiệp) thì kết quả đấu giá tài sản là căn cứ để các bên ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trong trường hợp các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về giá tài sản kê biên và cũng không thỏa thuận được về tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đông dịch vụ và trường hợp thi hành án chủ động thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên. Hai trường hợp này cũng ít khi sử dụng đến, trong trường hợp thứ nhất, chấp hành viên ít khi áp dụng vì hiệu quả thi hành án không được cao, giá trị tài sản kê biên mà chấp hành viên có quyền xác định giá quá nhỏ so với giá trị tranh chấp trong tình hình thực tế hiện nay, nên số tiền thu được sau khi bán tài sản có thể không đủ để thanh toán các chi phí phát sinh trong quá trình thi hành án.
Mục đích của yêu cầu định giá lại tài sản của đương sự có thể giải thích là để nâng cao trách nhiệm, tính khách quan của tổ chức thẩm định giá, tránh tình trạng một trong các bên đương sự “thông đồng” với tổ chức thẩm định giá để “làm giá” tài sản kê biên gây thiệt hại cho bên còn lại. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản thế chấp qua hình thức đấu giá tài sản: Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và kh oảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; sau đó, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 thì “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, bên thuê nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. - Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, vướng mắc chuyển nhượng tài sản thế chấp thông qua xử lý tài sản bảo đảm là các quyền tài sản: Căn cứ quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản thế chấp là quyền tài sản có thể được xử lý theo các phương thức: Bán đấu giá (theo thỏa thuận); Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý/chuyển nhượng thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Thứ tư, về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản: Áp dụng điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo điểm b khoản 1, khoản 2,3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Cụ thể: Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.) sẽ hạn chế việc chuyển nhượng tài sản thế chấp là sự án bất động sản vì trên thực tế, nhiều khoản nợ xấu là dự án bất động sản hoặc tài sản hình thành trong tương lai là các dự án bất động sản chưa hoàn thành “Công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” hoặc chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận “quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Một trong các lý do mà cơ quan này từ chối việc công nhận hợp đồng thế chấp để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng là do chưa có hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định của pháp luật nêu nhiều phương thức chuyển nhượng tài sản nhưng trong hợp đồng phải ghi rừ và nờn thỏa thuận một phương thức (trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp có thể sửa đổi, bổ sung).
(iii) Bên nhận thế chấp đã bán tài sản thế chấp theo giá quá thấp với giá trị thực của tài sản nên đã gây thiệt hại cho bên thế chấp và/hoặc (iv) Bên thế chấp kiện yêu cầu hủy kết quả chuyển nhượng tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp nếu chứng minh có sự thông đồng và gian lận giữa bên nhận thế chấp với người mua tài sản, tổ chức đấu giá,…đã gây thiệt hại cho bên thế chấp. Vì vậy, nếu bên thế chấp sử dụng tài sản thế chấp để thực hiện hành vi phạm tội hay vi phạm hành chính khiến cho tài sản đó bị tịch thu sung quỹ nhà nước, thì pháp luật cần quy định cụ thể về hướng xử lý: bên nhận thế chấp có được nhận lại tài sản thế chấp để có thể tiếp tục khai thác công năng hay xử lý bằng việc bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp đó hay tài sản đó sẽ bị tịch thu sung quỹ nhà nước.
Cụ thể, trong trường hợp khi bán tài sản bảo đảm hoặc nhận tài sản bảo đảm đề bù trừ nghĩa vụ của bên thế chấp phải đặt dưới sự giám sát của Tòa án. Trần Thanh Bình, “Vướng mắc khi nhận thế chấp hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh”, Tạp chí khoa học và đào tạo ngân hàng tháng 9.2011 – số 112.
Vũ Đình Ánh, “Quyền xử lý tài sản bảo đảm dưới góc nhìn kinh tế”, Hội thảo Quyền xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng. 12.Mai Thị Thùy Dung, “Quy định về kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án dân sự trong trường hợp tài sản đã chuyển nhượng sau khi có bản án, quyết định của Tòa án”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật.
Nguyễn La Hương, “Thực tiễn áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản theo.