MỤC LỤC
Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh .Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Tiếp sau cơn sốt là đóng băng (lần thứ nhất) kéo dài trong năm năm (1995-1999) Khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính (Nghị định 18) can thiệp vào cơn sốt lần thứ 1 thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng.
(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng. Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh.
Kết thúc giai đoạn này, tình trạng băng giá vẫn bao trùm toàn thị trường bất động sản, những nhà đầu tư đã dịch chuyển sang các kênh khác.
Đó là kết quả từ những sự kiện như: Việt nam gia nhập tổ chức thương mại Thế giới, Hoa Kỳ thông qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam, Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 2007 là rất lớn. Cầu nhà đất tăng thật sự, người ta không chỉ cần đất mà còn có khả năng chi trả với mức giá cao, điều đó giải thích phần nào “băng tan” nhưng giá nhà đất không hề giảm, đặc biệt là những căn hộ cao cấp, những khu nhà văn phòng ở gần các khu đô thị mới đắt khách nước ngoài. Và hành lang phỏp lý cho thị trường Bất động sản ngày càng trở nờn rừ ràng, hợp lý như Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đăng ký Bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt Kiều mua nhà…đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực.
Những "ngày vui" nhà đất ngắn chẳng tày gang, thế nhưng hậu quả của cơn sốt nhà đất đầu năm 2008 để lại chắc chắn sẽ kéo dài trong nhiều năm tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Trong ngữ cảnh thị trường bất động sản ấm lên, người tiêu dùng có ý định hướng tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức "mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức "mua bán nhà trên giấy") với giá chào khá thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân. Thông tin khoảng 12 trường đại học phải di dời khỏi nội thành Hà Nội và dự án cầu Nhật Tân vượt sông Hồng đang được triển khai, đã dấy lên cơn "sốt" đất cục bộ mang tên Sóc Sơn và sau đó là Đông Anh khiến một số nhà đầu tư muốn đón đầu thị trường kéo "ầm ầm" đến các khu vực này để mua đất.
Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, khu vực phía Bắc hiện có khoảng 20 dự án BĐS nghỉ dưỡng đang trong quá trình xây dựng như Green Villas, Nine Ivory, Country House, Grand Area Hills, Top Hill Villas, The Melody Villas hay Paradise Dai Lai Resort… đều do các tên tuổi nổi tiếng như Công ty Cổ phần Archi Land Việt Nam, INT Group và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và. Điển hình là vụ việc sập trần một căn hộ ở tầng 20 Chung cư cao cấp Quốc Cường Gia Lai (đường Trần Xuân Soạn, quận 7, TP.HCM), hay vụ tai nạn thang máy hãi hùng làm một người chết tại chung cư CT3 Yên Hòa (quận Cầu Giấy, Hà Nội) và mới đây nhất là vụ các cư dân toà nhà Keangnam (đường Phạm Hùng, Cầu Giấy), đã bày bếp than tổ ong để đun nấu ngay tầng trệt của cao ốc được cho là cao nhất và hiện đại bậc nhất ở Việt Nam ở thời điểm này để phản đối chủ đầu tư tòa nhà tự ý cắt điện cầu thang máy gây bức xúc trong dư luận.
Mới đây lại rộ lên thông tin, chung cư mini đang đua nhau kêu gọi góp vốn dự án, phớt lờ quy định của cơ quan quản lý, nhiều chủ đầu tư không tuân thủ đúng các yêu cầu về quy chuẩn xây dựng. Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khẳng định, tốc độ tăng dân nhập cư nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, về quy hoạch, xây dựng là nguyên nhân khiến giá bất động sản, nhất là nhà ở tăng cao. Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản còn khó khăn, mặc dù đến nay, thị trường này đã hoàn toàn thuộc về người mua, giá giảm mạnh và nguồn cung phân khúc trung cấp đã nhiều hơn.
Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Quy định rừ thời gian và địa điểm cụng khai quy hoạch, cụng khai dự ỏn để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán.
Tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần của dự án để sớm thu hồi vốn. Chỉ nên hạn chế cho những người vay để mua đi bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu thực sự vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở. Hiệp hội BĐS kiến nghị với các cơ quan quản lý Nhà nước, nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, Trái phiếu dự án, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở…và cải tiến, dỡ bỏ những rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mại, mở rộng hướng thu hút nguồn vốn.
Theo Phó Cục trưởng, Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Đắc Nhẫn, với mục tiêu "thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đa dạng hàng hóa bất động sản, phát triển thị trường trong khu vực kinh doanh và thực hiện dễ dàng việc chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư", trong thời gian tới, cần đổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực. Bên cạnh đó, cần nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu thị trường, hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát nhằm tạo nguồn cung ổn định về đất đai, nhà ở cho thị trường, đồng thời tiến hành quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp nhà nước chủ động quản lý thị trường đất đai sơ cấp và đưa quỹ đất vào thị trường thứ cấp hợp lý thông qua biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường. Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế TW, ông Trần Kim Chung cũng đưa ra một số những giải pháp ngắn hạn như: Nhà nước mua những bất động sản giá vừa phải, hình thành các quỹ tiết kiệm bất động sản, coi trọng việc hình thành đồng bộ các chính sách phát triển thị trường nhất là các chính sách về tài chính, đồng thời xem xét đưa vào nghiên cứu chính sách thuế bất động sản.